נדל"ן ותשתיות

מחירי הדירות עולים? אלה האזורים שמרוויחים מעליית הריבית

מדינת ישראל אחרי העלאות ריבית רצופות, וזה עדיין לא הסוף, החזרי המשכנתא נסקו, רכישות הבתים ירדו ומאידך, מחירי השכירות האמירו. לרנר, יזם הנדל"ן, שלמה לרנר, סקר וגילה נתונים מפתיעים על עליית הריבית. יש מקומות שזה עשה להם ממש טוב

מערכת ice | 18/6/2023 18:09

דירות (צילום פלאש 90/ נתי שוחט, shutterstock)

לו הייתי ראש עיר של אחת מערי הפריפריה כמו: שדרות, נתיבות, אופקים או עפולה, הייתי מכנס ישיבת צוות דחופה על מנת לחשוב איך אני מנצל את המשבר הכלכלי ומביא אוכלוסיות חזקות לעיר שלי.

אנחנו נמצאים באמצע משבר כלכלי משמעותי שכולנו כבר מרגישים אותו בכיס. נכון לרגע זה לא נראה שיש פתרון בטווח זמן הקצר לעליית הריביות או לאינפלציה המשתוללת. אבל המשבר הזה מביא גם להזדמנויות מיוחדות במספר ערים.

מי שקורא את נתוני הלמ"ס אודות מכירת דירות ברבעון האחרון לא יכול להתעלם מהנתונים המפתיעים. הירידה הגדולה בירידת מכירות דירות הייתה דווקא בעיר תל אביב! עיר בחתך סוציו אקונומי גבוה מאוד. לעומת זאת ראינו עלייה משמעותית ביותר במכירת דירות דווקא בעיר נתיבות עיר במצב סוציו אקונומי נמוך יותר. היינו חושבים שבמצב של עליית ריבית תושבי הפריפריה לא יוכלו לקנות דירות בעיר מגוריהם.

גם בדו"ח של הכלכלנית הראשית במשרד האוצר לרבעון האחרון נראה שהירידה המשמעותית במכירת דירות היא דווקא במרכז הארץ ואילו בזכות מכירת הדירות בפריפריה מתמתן שיעור הירידה הארצי.

למה זה קורה? והאם יש קשר למשבר הסאב פריים שפקד את ארה"ב לפני עשור וחצי?

בעשור האחרון ערי תל אביב והמרכז חוו עלויות משמעותיות באופן יחסי יותר מאשר ערי הפריפריה, ולכן כשהשוק בהקפאה אנשים מפחדים שמקומות בהם המחירים עלו הכי הרבה גם ירדו באופן דומה. בנוסף לכך נזכור, כי עלות ריבית המשכנתא משפיעה יותר בערי המרכז בהם תיק המשכנתא גדול יותר.

בארץ ישנה תרבות מעניינת, למרות ניסיונות המדינה לעודד שכירות לטווח ארוך כל אדם רוצה בית משל עצמו. בארה"ב לעומת זאת תחום השכירות לטווח ארוך הוא תחום ענק והמון אנשים גרים לאורך שנים בשכירות. בשנת 2008 בזמן משבר הסאב פריים, אחד מהמשברים הגדולים שחוותה הכלכלה האמריקאית, היה תחום נדל"ני אחד שכמעט ולא נפגע - תחום מתחמי המגורים המשותפים –'מולטי פמילי'.

איך קרה שדווקא מתחמי המגורים הזולים ביותר כמעט ולא נפגעו?

בארה"ב של שנת 2008 חוץ מכך ששוק הנדל"ן נפגע גם שוק התעסוקה נפגע בצורה משמעותית. המון אנשים איבדו את העבודה שלהם או לחילופין קיבלו קיצוץ משמעותי במשכורות. כתוצאה מכך הרבה אנשים לא יכלו לשלם את המשכנתאות ומאות אלפי אנשים איבדו את הבתים שלהם, ועברו לגור בשכירות במתחמי מולטי פאמילי. על פי נתוני הלשכה האמריקאית לסטטיסטיקה משנת 2008 ועד שנת 2018 ירד שיעור מחזיקי בעלות על בתים בארה"ב מ69% ועד ל64% אנחנו מדברים ירידה של כמעט 10 מיליון בתי אב שבחרו לוותר על הבעלות של בתיהם ולעבור לגור במתחמי מגורים שמושכרים לטווח ארוך.

שלמה לרנר. באדיבות המצלם

איך כל זה מתקשר לנתוני המכירות של הלמ"ס?

גם כאן בישראל אני צופה שתתחיל תגובת שרשרת שכבר ראינו ניצנים שלה בדוחות הלמ"ס ואני מאמין שהיא תלך ותתגבר ככל ולא יהיה שינוי משמעותי במצב הכלכלי ובריבית בנק ישראל. מי שחלם על דירת 4 חדרים בתל אביב עם משכנתא גבוהה וכבר לא יכול לעמוד בתשלומים החודשים הצפויים יאלץ לעבור לאזור המרכז המרוחק יותר כגון רמת גן ואור יהודה ויקבל משכנתא נמוכה יותר. ואילו מי שמלכתחילה חלם על דירת 5 חדרים באשקלון או ביבנה כנראה שידרים יותר לכיוון נתיבות אופקים על מנת להצליח לעמוד בתשלומי המשכנתא. הטבות המס הנהוגות בערי הפריפריה יתמכו בתהליך זה.

סקטור נוסף שמתעניין כרגע ברכישת דירות בערי הפריפריה הוא המשקיעים אשר מחפשים להמשיך ולהשקיע ועדיין רואים בתחום הנדל"ן את תחום ההשקעה המועדף עליהם.

מכלל הסיבות האלה סביר להניח שנתוני הלמ"ס של הרבעון האחרון לא הולכים להיות חריגים במיוחד בתקופה הקרובה ולדעתי יקרה פה מה שקרה בארה"ב בשנת 2008 עם העלייה של ביקושים למתחמי מגורים בקלאס נמוך ואנחנו נראה יותר ויותר עלייה במכירת של דירות במעגלים הרחוקים יותר.

ולכן תקופה זאת היא הזדמנות מציונות לראשי הערים בפריפריה להוביל קמפיינים ולדחוף אנשים מהמרכז לבוא ולראות את יתרונות הערים במעגלים המרוחקים יותר ואני בטוח שגם אנשים שלפני שנה או שנתיים במצב רגיל לא היו חושבים על פתרון כזה עכשיו ישקלו ברצינות פתרון כזה ואילו ראשי הערים יצליחו להביא אוכלוסיות מבוססות יותר.