נדל"ן ותשתיות

נחשף דירוג יזמיות ההתחדשות העירונית: אלו החברות המובילות

בין הנתונים שנחשפו בדירוג דן אנד ברדסטריט: חל גידול של כ-40% במספר הפרויקטים של פינוי בינוי, שנמצאים בשלב של היתר בניה. מיד לאחר תל אביב-יפו בולטת העיר ירושלים, בה הוכפלו מספר הפרויקטים שנמצאים בשנת 2022 בביצוע

מערכת ice | 3/5/2023 21:33

התחדשות עירונית בתל אביב (צילום ניר כהן)

חברת דן אנד ברדסטריט פרסמה היום (רביעי) את דירוג חברות ייזום הנדל"ן בענף ההתחדשות העירונית לשנת 2023, זו השנה החמישית. על פי יו"ר מרכז השלטון המקומי, כ-100 אלף מבנים ברחבי הארץ אינם עומדים בתקן רעידות אדמה. כמו כן, המצב הבטחוני מחייב מתן מענה לדירות שאינן בעלות מיגון תקני.

על פי נתוני הלמ"ס, בשנת 2022 הונפקו היתרי בניה עבור 77,690 דירות. עליה של 5.2% לעומת שנת 2021. כרבע מהתחלות הבניה נבנו במסגרת התחדשות עירונית, מהן כ- 73.6% במסגרת תמ"א ופינוי בינוי.

בשנת 2022 החלה בנייתן של כ-11,330 דירות כתוצאה מהריסה של בניין קיים והקמה של בניין חדש. 81.4% מהן נבנו במסגרת תמ"א 38/2 ופינוי בינוי. כ-57.9% מכלל הדירות נבנו במחוז תל אביב וכ-22.4 במחוז המרכז, לעומת כ-3.4% במחוז צפון וכ-2.8% במחוז הדרום.

בנוסף, באותה שנה החלה בנייתן של כ-4,800 דירות כתוספות בנייה לבניינים קיימים, מתוכן כ-55.4% נבנו במסגרת תמ"א 38. מתוך כלל הדירות, כ-23.9% נבנו במחוז תל אביב וכ-22% במחוז מרכז.

נכון לשנת 2022, פועלים כ-1,500 יזמי נדל"ן, מתוכם נבחנו מאות יזמים לדירוג ההתחדשות עירונית של Duns 100. על פי נתוני דן אנד ברדסטריט אחת מכל 3 חברות הפעילות בתחום נמצאת בסיכון גבוה. על כן, דרישת הסף הראשונית לדירוג בוחנת את איתנותה הפיננסית של כל חברה מועמדת, הנבדקת באמצעות ניטור אחר המידע העסקי הקיים אודותיה במאגרי דן אנד ברדסטריט.

דירוג תמ"א 38

סיכון החברה נבדק ובתוך זה ותק, מבנה בעלות הכולל חברות שלובות/קשורות, תקינות חשבונות בנק של החברה, תביעות בהן החברה הייתה/עודנה מעורבת ובדיקה על כל מידע התרעתי אודות החברה לאורך שנות פעילותה. חשוב לציין כי ממוצע הסיכון של החברות המדורגות הינו נמוך משמעותית מרמת הסיכון הענפית ושומר על יציבותו לאורך 3 שנות הדירוג האחרונות.

הדירוג נעשה לפי מתודולוגיה המבוססת על קריטריונים מקצועיים, במסגרתו כל חברה נדרשת למסור מידע מפורט אודות הפרויקטים בהם טיפלה במהלך השנה החולפת. אמינות המידע נבדקת, שכן החברות מתבקשות להעביר לידי דן אנד ברדסטריט אסמכתאות מתאימות לפרויקטים, בהתאם לשלב בו נמסרו (היתר בניה, היתר בתנאים, טפסי 4 לפרויקטים שאוכלסו).

החברות דורגו במודל דירוג משוקלל – כל שלב בפרויקט קיבל משקל יחסי, כאשר משקל גבוה יותר ניתן לפרויקטים בשלבים מתקדמים. בתוך זה, בוצע שקלול נוסף של גודל הפרויקט (מספר יחידות הדיור המתוכננות/שנבנו). בנוסף, מתוך הנחה שפרויקטים של התחדשות עירונית אורכים זמן רב ועתירי בירוקרטיה, ניתן משקל נוסף להיסטוריית הפרויקטים שאוכלסו. בתמ"א, ניתן משקל לפרויקטים שאוכלסו ב-5 השנים הקודמות לשנת הדירוג (2017-2021), ובפינוי בינוי, לראשונה, ניתן משקל לפרויקטים שאוכלסו מיום הקמת החברה.

בדירוגי תמ"א ופינוי בינוי, מדורגות החברות לפי קבוצות איכות: Dunstars (קבוצת על), מובילות (טיר 1), בולטות (טיר 2). בתמ"א 38 דורגו גם החברות הידועות (טיר 3), כשסדר החברות בתוך כל קבוצת איכות הינו לפי סדר הא"ב.

כמו כן, בוצע דירוג עירוני של תמ"א 38, המציג את היזמים המובילים בערים – בת ים, גבעתיים, הרצליה, חולון, חיפה, ירושלים, כפר סבא, נתניה, פתח תקווה, קריית אונו, רמת גן, רמת השרון, רעננה ותל אביב. בנוסף, השנה בוצע לראשונה דירוג עירוני לערים אשדוד וראשון לציון.

תוצאות דירוג 2023:
דורגו 146 חברות, ביניהן 28 חברות שדורגו בתמ"א לפי ערים בלבד. בקבוצת העל Dunstars בפינוי בינוי דורגו אאורה, אזורים, אשדר, החברה להתחדשות עירונית, מצלאוי, צים בהרי נדל"ן, שעלתה לראשונה, קבוצת אלמוג כ.ד.א.י, קבוצת גבסו וקרסו נדל"ן. אלה יחדיו, לוקחות חלק בשנת 2022 ב-369 פרויקטים סה"כ, ביניהם 27 פרויקטים שנמצאים בביצוע.

אפריקה התחדשות עירונית, עלתה השנה לטיר 1. מתוך 10 פרויקטים בהם לוקחת חלק החברה סה"כ, נמצאים בביצוע, נכון לשנת 2022, 3 פרויקטים של פינוי בינוי עם 522 יח"ד סה"כ.

אל קבוצת העל Dunstars בתמ"א 38 נוספו השנה 3 חברות: צ.פ חברה לבנין, קבוצת גבאי וקרינסקי גוטליב. בולטת היא חברת צ.פ חברה לבנין, שאת הצמיחה שלה ניתן לראות בדירוג מדי שנה, ובשנת 2022 לקחה חלק ב-52 פרויקטים סה"כ. מתוך אלו 14 פרויקטים קיבלו היתר בתנאים, 13 קיבלו היתר בניה ו-3 פרויקטים אוכלסו.

חברת אנשי העיר, אשר לאורך 4 השנים האחרונות הייתה במקום השני בעיר תל אביב, טיפסה למקום הראשון עם 52 פרויקטים סה"כ, ביניהם 8 פרויקטים שקיבלו היתר בתנאים, 12 שקיבלו היתר בניה ושני פרויקטים שאוכלסו בשנת 2022.

תמ"א 38 - עולה גידול במספר הפרויקטים שנמצאים בשלבים מתקדמים, לעומת שנה שעברה, גידול של כ-4% במספר פרויקטים שנמצאים בשלב היתר בתנאים, גידול של כ-9% במספר בפרויקטים שנמצאים בשלב ביצוע וגידול של כ-29% במספר הפרויקטים שאוכלסו (קיבלו טופס 4 במהלך שנת 2022).

בולטת במיוחד היא תל אביב, שכמעט הכפילה את מספר הפרויקטים שנמצאים בשלבי בניה בשנת 2022, לעומת שנת 2021. כמו כן, ברמת גן חל גידול של עשרות אחוזים במספר הפרויקטים שאכלסה בשנת 2022 לעומת שנת 2021.

מנגד, בעקבות סיום תוכניות תמ"א 38 באוקטובר הקרוב (בחלק מהרשויות) ובהיעדר תכנית ליישום חלופת שקד, זיהינו מגמה של קיטון במספר הפרויקטים בשלבים המוקדמים יותר. כך לדוגמא, ירידה של כ-9% במספר הפרויקטים שהגיעו לכדי 80% חתימות בין שנת 2022 לשנת 2021.

גם בשנת 2022 אנו ממשיכים לראות ריכוז פרויקטים של תמ"א במחוז תל אביב ומחוז מרכז, לעומת שאר חלקי המדינה. כך, כ-90% מהפרויקטים שנמצאים בשלב היתר בתנאים, נמצאים במחוזות תל אביב והמרכז, כ-86% מהפרויקטים שנמצאים בשלב ביצוע וכ-90% מהפרויקטים שאוכלסו בשנת 2022.

פינוי-בינוי - בין השנים 2021-2022 חל גידול של כ-46% במספר הפרויקטים שנמצאים בשלב של אישור תב"ע. כמו כן, גידול של כ-40% במספר הפרויקטים שנמצאים בשלב של היתר בניה. בולטת היא העיר ירושלים, בה הוכפלו מספר הפרויקטים שנמצאים בשנת 2022 בביצוע.

עוד ב-

התחדשות עירונית: אלו החברות המובילות בתחום

לכתבה המלאה

גם בפרויקטי פינוי בינוי מגמת ריכוז הפרויקטים במחוזות תל אביב והמרכז נמשכה בשנת 2022. כ- 76% מהפרויקטים שנמצאים בשלב היתר בתנאים, כ-74% מהפרויקטים שבביצוע, וכ- 80% מהפרויקטים שאוכלסו באותה שנה.