בסוף השבוע נסגר המכרז היוקרתי בישראל: המכרז לבניית מגדלי מגורים בשדה דב. בעוד שבמכרז הקודם נעו מחירי הקרקע ליחידת דיור בין 1.68-2.29 מיליון שקל. הפעם, ברוב המתחמים נע סכום הקרקע ליחידת דיור על 1.8-1.9 מיליון שקל, אבל חלק מהמתחמים נסגרו במחירים גבוהים הרבה יותר. כפי שכבר פורסם, יצחק תשובה ונחשון קיוויתי (מוכר מקבוצת ב.ס.ר) ישלמו 3 ו-3.1 מיליון שקל לקרקע ליחידת דיור, בהתאמה.

בין שני המתחמים שנסגרו ישנם פערים גבוהים במחירי הקרקע. הדבר נובע, בין היתר, מהקרבה לחוף הים. מחירי הקו הראשון והקו השני שונים לגמרי. חשוב לציין: כשאנשים ערכו השוואות בין מכרזי 2021 לבין המכרז הקודם, הם לא לקחו בחשבון כמה משתנים חשובים: 1. קו ראשון או שני לים 2. עלויות מימון 3. עלויות ביצוע. כבר הסברנו כאן מדוע מחירי הקרקעות לא ירדו, לפחות לא באופן משמעותי, לעומת המכרזים שנערכו אז.

כעת, שימו לב למחירים במתחם הראשון:
י.ח דמרי - 1.8 מיליון שקל לקרקע ליחידת דיור
כלנית נכסים (שפיר) - 1.82 מיליון שקל
רשימת מציעים (קבוצת רכישה, הכוללת את ליאור סושרד) - 2.71 מיליון שקל
שיכון ובינוי - 1.89 מיליון שקל
אביב מגורים - 1.88 מיליון שקל
יורו ישראל - 1.83 מיליון שקל

מוכר מוצר שונה. תשובה (shutterstock, freepik, פלאש 90)

אלה המחירים במתחם השני:
לוזון רונסון, שמעון אמיר - 2.56 מיליון שקל
יוסי אברהמי - 2.1 מיליון שקל
נחשון קיוויתי (מקבוצת ב.ס.ר) - 3.1 מיליון שקל
תשלוז (יצחק תשובה) - 3 מיליון שקל

אפשר לראות כי בולטות ההצעות של תשלוז, לוזון רונסון, יוסי אברהמי ונחשון קיוויתי, שנמצאות בקו הראשון לים. לעומת זאת, שאר ההצעות, בהן ההצעות נמוכות יחסית, נמצאות בקו האחורי לים. שימו לב לפערים, שבמקרים מסוימים יכולים להגיע ל-1-1.2 מיליון שקל בממוצע לקרקע ליחידת דיור.

חשוב לציין כי הפער הזה אמור להגיע בסוף גם למחיר הדירה. מחיר הדירה הסופי לא מורכב רק מהפער במחיר הקרקע. עלויות הבנייה בין הקו הראשון לשני אמנם דומות, אבל כשמוסיפים לערך הקרקע את המע"מ והרווח היזמי (ולעתים גם עלויות הבנייה מעט גבוהות יותר, בעקבות חיזוקים שונים הנוגעים להגנה מרוחות, אך זה בשוליים), הפער בין מחיר דירה אחת לאחרת עלול להגיע ל-1.5-1.6 מיליון שקל ואף למעלה מכך. השטחים שעליהם ייבנו הבניינים הם גדולים יחסית. בין המגרשים שעליהם ייבנו הבניינים מפרידה טיילת, כך שמדובר ב-250 מטר.

השטח של רשימת המציעים נמצא גם הוא סמוך לים. בשטח זכו חן ואיתי גינדי, בשיתוף קבוצת אנשי עסקים ובהם המנטליסט ליאור סושרד והיהלומן עופר מזרחי. הוא ממוקם בקרקע הצפונית ביותר במתחם ויאפשר בנייה של 82 יחידות דיור על שטח של כ-3,151 מ"ר. "אנו גאים ושמחים על הזכייה במגרש היוקרתי ביותר בשדה דב. המיקום הייחודי בקו ראשון לים מאפשר לנו להמשיך וליצור פרויקטים פורצי דרך בסטנדרט הגבוה ביותר ולספק חוויית מגורים שאין כמותה", מסרו חן ואיתי גינדי בסוף השבוע. המגרש קרוב לחוף תל ברוך, בצמוד לפארק החופי שעל טיילת תל אביב. עוד נמסר, כי מחירי הדירות בפרויקט צפויים להתחיל מ-100,000 שקל למ"ר. כלומר, דירת 4 חדרים ממוצעת תעלה 10 מיליון שקל, כשחברות אחרות, בקו שני לים, מתכננות למכור דירות כאלה ב-7.5 מיליון שקל לערך. כפי שאתם רואים, ההפרשים יכולים להיות אף גבוהים יותר בין פרויקט לפרויקט.

השטח של רשימת המציעים, בהם חן ואיתי גינדי וליאור סושרד (לקוח מאתר gis של עיריית תל אביב יפו)

רק כשייבנו הבניינים נוכל לקבל פרספקטיבה טובה יותר לנוף. לעתים, בניין בקו השני לים יוצר ראות כמעט זהה, מפני שהוא ממוקם בחלק הצפוני או הדרומי ביותר והבניין פונה כלפי אותו צד, כך שהנוף כמעט בלתי מוגבל.

עוד ב-

האם הקרקעות בשדה דב באמת עלו יותר ב-2021?

לכתבה המלאה

האם זה שווה את ההפרש? בסוף, השוק יחליט ויכתיב את הקצב, אבל אין ספק שעמוס לוזון, יוסי אברהמי, יצחק תשובה ואחרים רכשו את הקרקע הזאת מתוך רצון לייצר ערך לקונים שלהם. כשאתה מגיע למשרד מכירות בקו הראשון לים, נציג המכירות יכול לבטל בקלות את הפרויקטים האחרים ולהסביר שלא מדובר באותו מוצר. כך, למשל, מתומחרות דירות דומות גם במתחם עיר ימים בנתניה. דירות בקו הראשון (כאלה מוכר הקבלן יקי בריגה) מתומחרות בצורה שונה מאשר דירות בקו השני והשלישי ובטח לעומת רמת פולג שנמצאת ממזרחה לעיר ימים ושם מחירי הדירות נמוכים משמעותית.