הקרב בין הלמ"ס לראשי האוצר בכל הנוגע למחירי הדירות לא ייעצר בקרוב. באוצר דורשים מהלמ"ס לשנות את שיטת החישוב שלהם וקשה להאמין שבלשכה יודו שטעו ויתאימו את עצמם לנתוני האוצר, שרוצה להוריד כמעט בכל מחיר את מחירי הדירות - בינתיים ללא הצלחה.

הסיפור על מחירי הדירות קשור להטבות המימון, שמגולמות במחיר הדירות. בסוף השבוע טען כאן יו"ר התאחדות הקבלנים כי חלק מהיזמים מחזיקים 3 מחירונים, בהם מחירון נפרד להטבות המימון. כלומר, אם מחיר הדירה הוא 3 מיליון שקל, לעסקה עם הטבת מימון יש מחירון אחר. זה מראה שיש צדק בטענות האוצר לגבי העיוות במחירים, אבל לא בטוח שהוא דרמטי כפי שמציינים גורמים שונים.

אבל עם כל הכבוד לריב בין הלמ"ס לאוצר, המפקח על הבנקים הטיל אתמול פצצה, כשהודיע על הגבלת מבצעי המימון של הקבלנים וכן על הגדלת כרית הביטחון של הבנקים לאותם מבצעי מימון. 

השאלה היא כבר לא בכמה הסיפור של הטבות המימון תומחר, אלא כמה היעדרן ישפיע על שוק הדיור - אם ברמה של 15% או יותר. אם לשפוט לפי המספרים, אז יכול להיות שאנחנו עדין לירידה של 7%-6% במחירים בעקבות נושא עלויות המימון. מצד שני, מחירי הדיור עלו השנה בכמעט 8%. כלומר, גם לפי הגישה המחמירה - עדיין קשה לומר שמחירי הדיור ירדו בשנה האחרונה. מצד שני, ירידה דרמטית בעסקאות בעקבות ההנחיות החדשות עלולה להוביל לכאורה לירידת מחירים, אך בפועל, כך היזמים מעריכים - תעשה ההפך.

"המגבלות האלו נועדו רק לציבור שנמצא תחת סיכון. אותם אנשים שלא מבינים שיגיעו לסוף והרבה כמוהם ירצו למכור. בנק ישראל רצה למנוע מצב של קריסת זוגות צעירים", אומר, אלעד אפרגן, יזם ובעלים של ישראל אירופה, החברה שנמצאת גם בבעלות חברת דוניץ-אלעד והגיעה בשבוע שעבר לרוב דרוש במתחם המבוקש יצחק שדה-אסף שמחוני ברחוב טרומפלדור בנתניה וזכתה במתחם האלכסון בחדרה. לדבריו, "לדעתי החברות החזקות בשוק, בחצי השנה האחרונה, צמצמו את המספרים לבד, כי הבינו שלא לעולם חוסן. הם ידעו שתהיה רגולציה. אני חושב שנראה עלייה במכירות בירידת הריבית הקרובה. הפעימה הראשונה של ירידת הריבית תוביל לקפיצה במחירי הדיור. שתיים כאלה צפויות בשנה, אולי כבר בחודש הבא. תלוי במצב בעזה".

אפרגן מוסיף כי "אם היית מסתכל על השוק ריאלית, לא ב-15/85, היית רואה תזוזה אחרת במחוגים. אם יש לנו מחירון נפרד? בוא נגיד שיש עלות למימון. כסף עולה כסף ובסוף מישהו משלם את זה. בסוף, כולנו נוכל לראות שהפרויקטים האלה, בניגוד למה שאומרים, הם רווחיים. כולל פרויקטים של 10/90. מישהו משלם על המימון הזה".

הטענה העיקרית של האנשים שתומכים במסר שיוצא מהאוצר, וטוענים שיש ירידה במחירי הדיור, היא שמטעים אותנו. הלמ"ס מזכיר לכולנו כי הטבות המימון אמנם מורידות עד 7% ממחיר הדירה, אבל לא מדובר בכל הדירות. כשלוקחים את הדירות היד השנייה, שמהוות יותר ממחצית מהעסקאות, ואת הדירות שנקנו ללא הטבות מימון, הלמ"ס מסביר כי מדובר בשיעור מינורי ולכן, ככזה, הוא משקיע על כלל עליית המחירים בצורה שאינה משמעותית.

אין כאן אחיזת עיניים?
"לא חושב שיש פה פיקציה או אחיזת עיניים ושהמחירים עומדים. יש פוזיציה של כל מי שרוצה לדאוג לכך שיהיו פחות רכישות בשלב הנוכחי, כי יש פחות ביקושים. בפועל, הביקושים לא יורדים, אלא רק עולים".

מה חשבת על הציטוט של מנהל רמ"י, ינקי קוינט, שקורא לא לקנות דירות?
"כל פעם שיש ציטוט כזה, זה גורם לזה שהשוק נעצר קצת. אבל זה לא ביקוש שנעלם, אלא ביקוש כבוש. אנחנו מבינים שזה בסוף מתפוצץ. אני לא בעד ההצעה של לחכות ולא לקנות. אני אומר: יש עסקה טובה? זה הזמן. אם המבצעים מקלים עליך, זה לגמרי בשבילך".

ומצד שני, יש את הזוגות הצעירים שבאים בלי הון עצמי.
"אני לא בעד מכירת רעיונות לזוגות צעירים שאין להם הון עצמי, בתחילת הדרך. זה ייצר לא מעט בעיות, והרבה מאוד לווים שלא יוכלו לעמוד ב-80% הנותרים. שם יכולות להיות נפילות, אבל עכשיו הגיעה ההחלטה של המפקח. מציע למי שיכול לקנות דירה - זה זמן מעולה".

אתה מרגיש שהמחירים נעצרו?
"כרגע יש לנו את הפרויקט של דוניץ, ברמת השרון, אבל זה מתחת לראדר. בפרויקטים האחרים נשארו לנו רק שאריות. המחירים בפרויקטים האחרים עלו, בטוח לא ירדו. אני חושב שכל מי שמתעסק בשוק הזה יודע לומר. לא נופפנו בזה, כדי שלא יאמרו מחר 'תראו איך המחירים עולים' ויעשו עוד מהלכים רגולטוריים כדי להוריד את הביקוש".