רמת האוכלוסייה בישראל עולה בכל שנה. נכון להיום, מתווספים כ-200 אלף איש למעגל, מה שמסביר מדוע ישראל זקוקה ליותר מ-60 אלף דירות בשנה (תא משפחתי מכיל כמעט 3.5 אנשים). את התוספת הזו מקבלים דרך עולים חדשים וילודה, בקיזוז שיעור הפטירה ושיעור היורדים מהארץ. עם הנתונים האלה אין חדש, אבל הם עשויים לקבל תפנית מסוימת בתקופה הזאת, בעקבות עלייה במספר העולים לישראל בעקבות אנטישמיות ברחבי אירופה ובארה"ב.

דוגמאות למצב הקיים יש בשפע: לאחרונה פרסמנו כי 90 משפחות מניו ג'רזי מתעניינות בהקמת שכונה באזור השרון. היזם היהודי-מקסיקני, אלברטו שמריה, סיפר בראיון לאתר כי ישקיע מאות מיליונים בנדל"ן בישראל וכי גייס לאחרונה 100 יהודים ממקסיקו וארה"ב להשקיע בדירות בירושלים מטעמים ציוניים.

השאלה היא האם המגמה של רכישת הדירות מצד תושבי החוץ והעולים לארץ תימשך - זה עשוי ללחוץ עוד יותר על צד הביקוש ולגרום לעלייה במחירי הדיור. לפי דוח של בנק מזרחי, שהגיע ל-ice, ההערכה היא שהגל ממדינות מסוימות דווקא יתחזק. כיום, כ-2,000 תושבי חוץ רוכשים דירות בישראל, ובנוסף לכך, חלקם עולים ארצה. על פי הצפי של הבנק, שנחשב לבנק המוביל בלקיחת משכנתאות, הזינוק במספרים של העולים לישראל צפוי להגדיל את הביקושים משמעותית.

ההערכה היא שבשנה הבאה יגדל מספר המשפחות העולות ל-11,550 איש והוא יעלה ל-11,890 בשנת 2026 ו-12,140 איש ב-2027. שימו לב, מדובר כאן במספר משפחות העולים, ולא בכמות העולים. המשמעות היא שישראל, אם המספרים אכן מדויקים, תצטרך להתכונן להגדלה של מספר יחידות הדיור בכמה אלפים כל שנה (ההפרש בין מספר משפחות העולים כיום לעומת המצב בשנים הבאות), וזה משמעותי עבור מדינה שלא מסוגלת לעמוד בנתוני גמר בנייה של 60 אלף יחידות מדי שנה.

מתוך סקירת מזרחי-טפחות

בבנק מעריכים כי 20% מהעולים יגיעו לירושלים, 15% לרעננה, לתל אביב ולנתניה, 10% לאשדוד. 50% מהעולים הם בעלי משפחות, 30% הם זוגות גמלאים ועוד 20% רווקים. בסוכנות היהודית צופים גידול משמעותי בהיקפי העלייה מאותן מדינות, כפי שמתואר בטבלה.

כפי שניתן לראות, העלייה מצרפת, שתורמת גם לעליית המחירים באזור נתניה ובאזורים אחרים בישראל, אמורה לגדול בהדרגה עד סוף 2027, מה שיתרום ללחץ על הביקושים לדירות. אפשר לראות גם את הצפי לגבי העלייה מארה"ב, שם המספרים מזנקים ומגיעים לכ-5,200 עולים מדי שנה.

על פי ההערכות, ישראל זקוקה כיום להרבה יותר מ-60 אלף דירות, זאת בשל פערי עבר - בשנים מסוימות בנו בישראל סביב 50 אלף דירות וכל שנה כזאת יצרה "בור" שקשה מאוד לסגור כעת. אסור לשכוח שחלק מהמשפחות יגיעו לישראל לשכור דירה, מה שאומר שגם ההיצע בשוק השכירות, הנמוך גם ככה, יירד.

על פי נתונים שפורסמו באתר, בהתאם לתכנית לצרכי הדיור לשנת 2040 המדינה זקוקה ל-1.5 מיליון דירות עד 2040, כשבפועל נבנים 55 אלף דירות בשנה. התכנית הזאת עודכנה. על מנת להבטיח את מימוש מלוא היקף יח"ד הנדרשות בהתאם לתחזית, ובהתחשב  בפחתים, פערי העיתוי, חוסרי עבר ושמירה על מלאי תכנוני-אסטרטגי (כלומר, המדינה מודה שבעבר היא בנתה פחות מהתקן והיא מוסיפה למספר הזה את הפערים שהיא עדיין לא סילקה), היקף התכנון המפורט הנדרש בשנים 2040-2017 יעמוד על כ-2.6 מיליון יחידות דיור.

עוד ב-

מאיזו מדינה נרשם זינוק של 510% בכמות העולים החדשים מאז ה-7 באוקטובר?

לכתבה המלאה

אם גל העלייה יגדל במספרים של אלפי משפחות בשנה, הוא צפוי ליצור לחץ כלפי מעלה על מחירי הדירות, לא רק בגלל המספרים: הצרפתים והאמריקאים מוכנים לשלם יותר על דירות והם הוכיחו בעבר שהם מסוגלים לגרום למחירי לזנק בערים כמו נתניה ואשדוד. נכון, מדובר במספר שהוא בשוליים, אבל יחד עם רכישת תושבי החוץ והעובדה שהיצע הבנייה אינו גדל בהתאם לביקוש הקשיח, הדבר עשוי ללמד על כך שמחירי הדירות אינם הולכים לרדת, לפחות עד שנתוני מאקרו אחרים ייכנסו לתמונה.