איחור במסירת דירה בתקופת מלחמה היא סוגיה מורכבת שמעלה שאלות רבות על זכויות הרוכשים לעומת הגנות המוקנות ליזמים. במצבים שבהם אירועי חירום משפיעים על התנהלות החיים היומיומית, תחום הנדל"ן אינו נותר מחוץ להשפעות אלה. במיוחד כאשר מדובר באיחורים במסירת דירות שנגרמו, לכאורה, עקב נסיבות שאינן בשליטת היזם, כמו מלחמה או מצב ביטחוני חמור.

על פי חוק המכר - דירות, היזם מחויב למסור את הדירה לרוכשים במועד שנקבע בחוזה. כל איחור במסירה מעבר ל-60 יום,  מזכה את הרוכשים בפיצוי כספי בגובה דמי השכירות של הדירה, לפי מחירי השוק. פיצוי זה נועד להבטיח שהרוכשים לא ייפגעו כלכלית בשל עיכובים בלתי מוצדקים. חוק המכר הינו חוק צרכני אשר נועד, בין היתר, לצמצם את פערי הכוחות שבין המוכר (הצד החזק) לקונה (הצד החלש). עם זאת, החוק מתיר ליזם לטעון ל"כוח עליון" כאמצעי הגנה מפני חיוב בפיצויים. מדובר בטענה משפטית שמבוססת על נסיבות חיצוניות בלתי צפויות, כמו מלחמה, שמונעות ממנו לקיים את התחייבותו.

עו"ד און אייל ינקו.

כדי שהטענה לכוח עליון תתקבל, על היזם להוכיח שהאיחור נגרם ישירות כתוצאה מהמלחמה. סעיף 18 א בחוק מתייחס לאפשרות "סיכול החוזה" (ביטול חוזה). על פי סעיף זה,  אם הפרת החוזה היתה כתוצאה מנסיבות שהמפר - בעת כריתת החוזה, לא ידע ולא היה עליו לדעת עליהן או שלא ראה ולא היה עליו לראותן מראש, ולא יכול היה למנען, וקיום החוזה באותן נסיבות הוא בלתי אפשרי או שונה באופן יסודי ממה שהוסכם עליו בין הצדדים, לא תהיה ההפרה עילה לאכיפת החוזה שהופר או לפיצויים.

לדוגמה, אם אתר הבנייה נמצא באזור לחימה פעיל או שעובדים לא יכלו להגיע לעבודה בשל סגירת כבישים והנחיות פיקוד העורף, ייתכן והטענה תהיה מוצדקת. עם זאת, בית המשפט  כבר הכיר במספר פסקי דין בסיטואציה שמלחמה לא תיחשב בהכרח לכוח עליון ולכן במקרים מסוימים היזם/קבלן לא יהיה פטור ממתן פיצוי על איחור במסירה. בית המשפט יבחן כל מיקרה לגופו.

עבור הרוכשים, האיחור במסירה עשוי להיות אירוע קשה במיוחד: מעבר להשלכות הכלכליות של חיפוש פתרונות דיור זמניים, מתווספת גם עוגמת נפש הקשורה לציפייה להיכנס לדירה החדשה. בתי המשפט בישראל מדגישים את חשיבות האיזון בין שמירה על זכויות הרוכשים לבין הגנה על היזמים במצבים שבהם עיכובים נגרמו באמת מנסיבות חיצוניות בלתי צפויות.

במקום להיגרר למאבקים משפטיים מתישים, ישנה חשיבות רבה לדיאלוג בין הצדדים ולמציאת פתרונות מוסכמים. במקרים רבים, ניתן להגיע להסדרים המשלבים פיצוי חלקי, הארכת מועדים או מתן פתרונות דיור זמניים. פתרונות אלו עשויים להקל על הרוכשים מחד, ולאפשר ליזם להמשיך בפרויקט מאידך.

תקופת מלחמה יוצרת אתגרים לכל הצדדים המעורבים, אך אין היא יכולה להוות תירוץ להפקעת זכויות או להתחמקות מהתחייבויות.

הכותב: עו"ד און אייל ינקו הוא בעלי משרד עורכי דין שעוסק בנדל"ן והתחדשות עירונית

עוד ב-

הקבלן העשיר בישראל הסתבך? איחר במסירה ונתבע ב-10 מיליון שקל

לכתבה המלאה