מחירי הדיור בישראל עולים. החלום לדירה הולך ומתרחק ויש מי שהגשים אותו באמצעות מבצעי הקבלנים - תשלום מקדמה נמוכה כעת כשרוב הכסף נמסר רגע לפני מסירת המפתח. לכן, רבים מחפשים פתרונות אלטרנטיביים: הם פונים למכרזי רמ"י ומנסים לרכוש קרקעות לבניית צמוד קרקע במחיר מנצח.

ברמ"י כולם יכולים להפוך ליזמים - החל מבעלי דירות ומשקיעים ועד לאנשים שאין להם דירה. המכרזים במסגרת הרשמה והגרלה פתוחים לכולם - ולא משנה אם אתה קרוב משפחה של ראש העירייה באותה עיר או סתם אדם מן היישוב. לאחרונה, כך מתברר, מתפתחת מאחורי המכרזים תעשייה שלמה של שוק שחור: משקיעים ואנשים פרטיים, בעלי דירות, רוכשים קרקעות מרמ"י במחיר מוזל דרך הגרלה ומשווקים אותם לציבור.

על פי חוזה החכירה עם רמ"י, ברוב המקרים העברת המגרש אסורה בשנים הראשונות. אדם שזוכה בקרקע מתחייב בפני המינהל לבנות את צמוד הקרקע בתוך 4-5 שנים (לעתים אפילו פחות), ובמקביל, הוא נדרש להשלים את התשלום תוך 90 יום מבחירת המגרש. חשוב לציין כי מדובר בתופעה אסורה, אך היא אינה נחשבת בגדר הונאת קרקע - שבה אדם מוכר קרקע שאינו שלו.

תופעת הונאת קרקע היא תופעה רחבה גם כן, שבה המדינה מטפלת בנפרד. במקרה הזה החוכר יכול למכור את הקרקע, אבל לא בשיטה הזו. השיטה הזו נפוצה כיוון שבניגוד למכירת שטח חקלאי, הקרקע הופשרה ולכן הפוטנציאל שלה גבוה יותר. 

לפי תקנות רמ"י, זו תופעה אסורה אך לא מדובר בהונאת קרקע (shutterstock)

בפועל, כפי שהסברנו קודם, מתפתחת תופעה שלה שותפים בעלי הקרקעות. לכאורה, הכל נשמע חוקי: הם מעבירים את הזכויות לאדם אחר שמתחייב לשלם את הכסף במקומם לרמ"י תוך 90 יום. בתמורה, הזוכה מתחייב להעביר את הקרקע לאותו "יזם" בעוד מספר שנים. היזם בונה צמוד קרקע על השטח, מוכר אותו לגורם שלישי לאחר השלמת העסקה וכך כולם מרוויחים. כך קרה לאחרונה במכרז של רמ"י שנערך בצפון הארץ, כשאדם שניסה לספסר בקרקע נתפס על ידי המדינה וזכייתו בוטלה.

לפני שנמשיך, ראוי לציין כי לצורך הכתבה שוחחנו עם עורכי דין, שמאים ומתווכים, אך אף אחד מהם לא רצה להיחשף. בשיחה עם עורך דין, שביקש להישאר בעילום שם, הוא סיפר כי לאחרונה פנה אליו זוכה בקרקע וביקש ממנו לעשות שני דברים: "הראשון היה למצוא עבורו קונה, תמורת עמלה כמובן, מה שאסור לי על פי חוק כי אינני מתווך במקרקעין, אבל את זה נשאיר בצד כי יש לכך פתרונות יצירתיים, והשני - לערוך הסכם שימסור את הזכויות בקרקע בעוד חמש שנים".

נניח שאותו אדם זכה בקרקע במסגרת הגרלה בסכום של 50 אלף שקל כולל מע"מ. תוסיפו לזה עלות פיתוח בגובה 350 אלף שקל (אין מע"מ בפיתוח) ותקבלו סכום של 425 אלף שקל שאותו הוא אמור להעביר למינהל. בפועל, הוא מוצא קונה שרוצה להתגורר ביישוב או למכור את הקרקע ברווח בעתיד. הקונה מוכן לשלם 800 אלף שקל. שווי השוק של קרקע באזור עומד על 1.1 מיליון שקל. בפועל, הוא מעביר 350 אלף שקל על הפיתוח ועוד 50 אלף שקל על הקרקע (אחרי הנחת אזור).

על הנייר, המוכר הרוויח 400 אלף שקל. הקונה יצא גם הוא נשכר: הוא קיבל קרקע במחיר נמוך יחסית והרוויח "על הנייר" 300 אלף שקל. בעוד 5 שנים, כך הוא מעריך, ערך הקרקע יעלה, כך שהוא ירוויח לפחות 500-600 אלף שקל, ואולי אפילו יותר. באחד היישובים באזור הגלבוע למשל, נמכרים שטחים בשוק החופשי במחיר של 1.8 מיליון שקל, בעוד שהמחיר במכרז, כולל פיתוח, נע סביב 750 אלף שקל. כלומר, במקרה הזה הזוכה והרוכש החדש ירוויחו מאות אלפי שקלים.
 

צריך לזכור שעבור העברת זכויות חכירה צריך לשלם לרמ"י דמי הסכמה, תשלום שדורש המינהל כאשר מתבצעת עסקה להעברת זכויות בנכס שנמצא על קרקע בבעלות המדינה. בכל מקרה, רמ"י אוסרת להעביר את השטח בשנים הראשונות, עד גמר הבנייה. התשלום נגזר משווי הקרקע ומההסכם שבין רמ"י לבין החוכר. בזמן העסקה, המוכר אינו נדרש לשלם דמי הסכמה, כיוון שהוא לא מצהיר על העברת הקרקע. החוזה נשאר בין הצדדים ולא עובר לידי רמ"י, אלא רק בעוד חמש שנים, כשהיזם או המשקיע יסיים את הבנייה עבור הרוכש ויקבל את הבית לידיו, כשהוא שילם את עלויות הבנייה ואת עלות הקרקע לרמ"י.

תופעה אסורה מאחורי גבו. קוינט (פלאש 90, יונתן זינדל)

"הסכם כזה עובד על אמון. זו תופעה שנותרה במגירה המון שנים ואף אחד לא דיבר עליה", מספר שמאי מוכר ל-ice. "אני יכול לומר לך שבעבר פנו אליי מספר קונים ומוכרים כדי שאעריך את השווי האמיתי של הקרקע לפני החתימה, אבל סירבתי משום שמדובר בעניין פלילי - הרי לא סביר שאדם ימכור את הזכויות שלו בקרקע רגע אחרי שזכה בקרקע מהמינהל". על השאלה האם הוא מכיר עורכי דין, שמאים או מתווכים שעוסקים בנושא הוא ענה: "אני מעדיף לשמור על זכות השתיקה, אבל בוא נגיד שאף אחד לא עושה את זה לשם שמיים". 

מרמ"י נמסר בתגובה: "הגבלת העברת זכויות קיימת רק במכרזי הרשמה והגרלה והקצאות בפטור ממכרז. כיום חל איסור מוחלט לחסר דיור שזכה במכרז הרשמה והגרלה להעביר זכויות לפני תום 7 שנים ממועד החתימה על חוזה החכירה. 

"בעבר היה ניתן להעביר זכויות, בכפוף לתשלום קנס. לאחרונה נודע לרמ"י על מקרה של העברת זכויות בניגוד לדין (בעקבות סכסוך בין צדדים שלישים שהגיע לבית המשפט) והיא פעלה לבטל את חוזה החכירה עם הזוכה".

עוד ב-

האנשים האלה מוכרים לכם קרקע. הבעיה: הם בכלל לא הבעלים

לכתבה המלאה