הורדת הריבית בינואר 2024 פתחה את השוק לעסקאות נדל"ן נוספות. זה קרה אחרי קרוב לשנתיים שבהן הריבית עלתה בצורה אגרסיבית, במטרה לצנן את המחירים בשוק.

הורדת ריבית מאותת לשוק שמשהו טוב עומד לקרות לשוק. ברוב המקרים, הציבור לא נשען על כך שהריבית תרד בשיעור של רבע אחוז. הפחתה כזו, כמו שבוצעה בינואר, מ-4.75% ל-4.5%, משאירה את הריבית ברמה גבוהה וההחזר החודשי לא משתנה ברמה קיצונית. דברי הנגיד לאחר ההחלטה חשובים לא פחות לציבור מאשר ההחלטה עצמה. לעתים, התחזית שהוא מספק מניעה את השוק, למעלה או למטה, ומזיזה את עקומת הביקוש וההיצע של שוק הדיור.

השאלה הכי חשובה עבור נוטלי המשכנתאות, היא כיצד תשפיע הפחתת הריבית על חשבון העו"ש שלהם. רוכשי דירות שלקחו משכנתאות ב-2022 מצאו את עצמם עם החזר שזינק ביותר מ-2,000 שקל. שוכרי הדירות, כמובן, לא יצאו נשכרים מכך - משום שבחלק גדול מהמקרים, בעלי הדירות גלגלו את העלייה בשיעור ההלוואה שלהם על השוכר.

רוכיש הדירות מחכים. דירות בבנייה (פלאש 90, גיל יערי)

אז מה עומד לקרות לרוכשי הדירות ב-2025 והאם המגמה של החודשים האחרונים תימשך? פרופ' אמיר ירון התבטא בשבוע שעבר בראיון ל-CNBC בנוגע לענייני הריבית. הוא כלל בראיון, כמובן, את תחזית האינפלציה. בפורום שבו השתתף בדאבוס אמר כי האינפלציה עדיין מעל היעד, שנע בין 3%-1%. בשנה האחרונה האינפלציה התכנסה לתוך היעד והרימה את הראש בחודשים מסוימים, מה שגרם לנגיד לתהות האם יש צורך בהפחתה נוספת עד סוף השנה.

בסופו של דבר, הריבית נותרה על כנה, אבל פרופ' ירון סיפק הצצה לקראת מה שהולך לקרות ב-2025. "קיימת אפשרות להורדת ריבית אחת או שתיים במחצית השנייה של השנה", הודה. "אז, האינפלציה אמורה לחזור ליעד". הוא הוסיף בראיון לרויטרס כי הריבית עשויה לרדת מוקדם יותר, אם הוא יבחין שהאינפלציה, כלומר מדד המחירים, תרד יחד עם התחזקות השקל. כך או כך, נראה כי בהחלטה הבאה, ב-24 בפברואר, הריבית לא תשתנה.

בחנו מה עומד לקרות לנוטלי המשכנתאות במידה והריבית תרד בחצי אחוז. פרופ' ירון אמנם לא נקב בשיעור הפחתת הריבית, אבל אפשר להניח כי אם יפחית את הריבית פעמיים, כפי שהוא עצמו חוזה, זה יקרה בשיעור של רבע אחוז ולא חצי אחוז (בדקנו, בפעם האחרונה שהריבית ירדה בשיעור של חצי אחוז ומעלה, זה קרה בינואר 2009, אז הנגיד הוריד את הריבית ב-0.75%, לשיעור של 1.75%). כלומר, הריבית תעמוד על 4% בסוף 2025 ושיעור ריבית הפריים על 5.5%.

קצת קשה לכלול בחישוב הזה את ההשפעה על כל המשכנתא. הסיבה לכך היא שלא ידוע מה התמהיל במשכנתא שלכם, מה אחוז המימון והסכום שלוויתם. לכן, ניסינו להסביר את ההשפעה על משכנתא שכוללת מרכיב ממוצע של ריבית פריים והשתמשנו בשיעור הריבית שאפיין את התקופה שבה הריבית עמדה על 4% - כלומר, ריבית נמוכה בכחצי אחוז.

המשכנתא הממוצעת בישראל עומדת על 1.1 מיליון שקל, אבל זה כמובן לא משקף נאמנה את רוב רוכשי הדירות בשלוש השנים האחרונות. המחירים עלו ובהתאם לכך, המשכנתא הממוצעת בשנים האחרונות עלתה. נניח שרכשתם דירה ב-3 מיליון שקלים, עם הון עצמי של מיליון שקל. לקחתם משכנתא של 2 מיליון שקל, בתמהיל הבא: שליש בריבית קבועה ולא צמודה, שליש בריבית פריים, ושליש בריבית צמודה ומשתנה כל 5 שנים. שינינו מעט את התמהיל כדי לבדוק את ההשפעה לטווח הקצר וגילינו כי ההחזר החודשי לא משתנה בצורה ניכרת. הוא עומד על 10,503 שקל לערך.

עכשיו, התאמנו את שיעור הריבית. חשוב לזכור שבפברואר 2023 עלתה הריבית בשיעור של חצי אחוז ל-4.25%. הריבית לא עמדה על 4% בדיוק מאז יולי 2008. אז מה יהיה גובה ה"הנחה" אחרי הורדת הריבית? ובכן, עבור משכנתא של 2 מיליון שקל, יוצא כי מדובר בהפחתה של כ-600 שקלים (597 ליתר דיוק), ל-9,906 שקל. לפני שנמשיך, חשוב לציין: הורדת הריבית עשויה להשפיע על עניין המדד. לכן, בניסיון לדייק את התוצאות לטווח הקצר, נטרלנו את ההשפעה הזו באמצעות לקיחת הלוואה שכוללת ריבית משתנה כל חמש שנים.

עוד ב-

"ריבית גבוהה רק תעלה את מחירי השכירות"

לכתבה המלאה

צריך לזכור כי גם ב-2023 הודיע הנגיד על כוונתו להפחית את הריבית מספר פעמים עד סוף השנה. מאוחר יותר דובר על ירידה הדרגתית בתחילת 2024 (מה שאכן קרה, אבל בשיעור של רבע אחוז בלבד), אבל אפשר לומר שהמלחמה טרפה את הקלפים ושינתה את כללי המשחק. על מנת לראות שהנתון שקיבלנו אמור לשקף נאמנה את ההשפעה על רוכשי הדירות, שיחקנו מעט עם התמהיל והגענו להפחתה של 550-635 שקל, תלוי במסלול. במידה ולקחתם משכנתא בסכום נמוך יותר, סביב 1.5 מיליון שקל למשל (צריך לזכור שבמקרה כזה הריבית, בממוצע, אמורה להיות טובה יותר, אבל זה תלוי גם בשיעור המימון), ההערכה היא שהמשכנתא שלכם תרד סביב 440-450 שקל.