עוד ב-

רשות המסים באזהרה למאות ישראלים: חשפו את חשבון בנק שהחבאתם

לכתבה המלאה

המסלול הראשון: מסלול הפטור ממס (מלא או חלקי)
בחוק מס הכנסה נקבעו מספר תנאים מצטברים למתן פטור ממס על הכנסה משכר דירה למגורים בישראל: הדירה מיועדת לשמש למגורים, הדירה איננה רשומה בספרי העסק של המשכיר או איננה חייבת ברישום, הדירה מושכרת לשוכר שהוא יחיד. ניתן גם להשכיר לשוכר שהוא חבר בני אדם שעיקר פעילותו למטרות מתן דיור שקבע משרד הבינוי והשיכון, לקליטת עליה, לבריאות ולסעד, ופעילותו אינה לצורכי רווח, ובלבד שהתקבל אישור מנהל רשות המסים לחבר בני האדם השוכר.


כמו כן, שהדירה משמשת לשוכר למגורים בלבד, ברשותו של המשכיר ישנה הצהרה בכתב על כך או לחילופין חוזה שכירות לפיו ברור כי הדירה משמשת את השוכר למגורים בלבד, ההכנסה החודשית משכר הדירה כוללת את ההכנסות מכל דירות המגורים המושכרות על ידי  המשכיר, בן זוגו  המתגורר עמו או של  ילדיו עד גיל שמונה עשרה. בין אם הדירה מושכרת למטרת מגורים ובין אם למטרה עסקית (כגון דירת מגורים המושכרת לעורך דין). 

איך מחשבים את הפטור? פטור מלא: אם סכום ההכנסה החודשית משכר דירה אינו עולה בכל חודש במהלך השנה על סכום של 5,196 שקל בשנת 2022, יחול פטור מלא על הכנסה מהשכרת דירה למגורים העומדת בתנאים לעיל. תקרת הפטור בשנת 2023 עומדת על סכום של 5,470 שקל. פטור חלקי: כאשר סכום ההכנסה החודשית משכר דירה גבוה מתקרת הפטור (5,470 שקל) אולם אינו עולה על כפל תקרה זו (10,940 שקל), יש לחשב את הפטור באופן הבא:

מפחיתים את סכום תקרת הפטור מסכום ההכנסה החודשית משכר דירה שהתקבלה בפועל, ההפרש ביניהם יחשב כסכום עודף על התקרה. מפחיתים את הסכום העודף על התקרה מסכום תקרת הפטור. ההפרש המתקבל הוא הסכום הפטור. מפחיתים את הסכום הפטור מסכום ההכנסה החודשית משכר דירה למגורים שהתקבל בפועל. ההפרש המתקבל הוא הסכום החייב במס.

על הסכום החייב במס יחול שיעור המס השולי של המשכיר בהתחשב במכלול הכנסותיו. לגבי הכנסות משכר דירה, מדרגת המס הראשונה היא 31%, למעט משכיר שמלאו לו בשנת המס ששים שנה, שלגביו מדרגת המס הראשונה היא 10%. המשכיר רשאי לנכות כנגד הסכום החייב בשיעור מס שולי הוצאות שוטפות הקשורות להפקת ההכנסה משכר דירה כגון: שכר טרחת עורך דין שערך את חוזה השכירות ותיקונים שוטפים ששולמו בשנת המס.

משכיר יחיד שבחר במסלול הפטור המלא או החלקי לא יוכל ליהנות מהוראות "תקנות מס הכנסה, אך יוכל לנכות פחת (שיעור מסוים מעלות הדירה) מהכנסתו מהשכרת הדירה באותה שנה בהתאם ל"תקנות מס הכנסה". ההוצאות יותרו כיחס שבין סכום ההכנסה החייב במס משכר הדירה, לבין סך ההכנסה משכר הדירה. אם בעת מכירת דירת המגורים לגביה נבחר מסלול הפטור, יחול חיוב במס שבח, ינוכה משווי הרכישה הפחת שאותו היה ניתן לדרוש כנגד ההכנסה הפטורה/החייבת משכר דירה. על מנת להסדיר את תשלום המס במקרה של "פטור חלקי" עליכם לפתוח תיק המיועד לדיווח על השכרת נכסים במשרד השומה הקרוב לאזור מגוריכם.

היעדר פטור: כאשר סכום ההכנסה החודשית משכר דירה עולה על כפל תקרת הפטור (10,392 שקל לשנת 2022), לא יחול כל פטור וכל סכום ההכנסה החודשית משכר דירה יהיה חייב במס. במקרה זה, ניתן יהיה לבחור במסלול חיוב במס מופחת בשיעור של 10% או במסלול מדרגות המס.

מסלול חיוב במס מופחת בשיעור של 10%
מסלול חיוב במס מופחת בשיעור של 10%: על פי סעיף 122 לפקודת מס הכנסה, ניתן לשלם מס מופחת בשיעור של 10% בשל הכנסה מהשכרת דירת מגורים בישראל. מסלול זה יחול בתנאים הבאים:  הדירה משמשת למגורים בישראל, ההכנסה מדמי השכירות איננה הכנסה מעסק כמשמעותה בסעיף 2(1) לפקודת מס הכנסה, לתשומת לבכם, אם בחרתם במסלול הזה אינכם זכאים לנכות הוצאות שהוצאו בייצור הכנסה משכר דירה, או פחת בשל הדירה ולא תהיו זכאים לקיזוז, זיכוי או פטור (לרבות הפטור במסלול הפטור) בגין ההכנסה משכר דירה או מהמס החל עליה. 

אם מכירת דירת המגורים לגביה נבחר מסלול המס המופחת תהיה חייבת במס שבח, יתווסף לשווי המכירה הפחת, אותו היה ניתן לדרוש כנגד ההכנסה בשיעור המס המופחת. במסלול זה יש לשלם את המס לכל המאוחר תוך 30 יום מתום שנת המס שבה התקבלה ההכנסה משכר דירה. תשלום לאחר מועד זה יחייב את המשכיר בתשלום ריבית והצמדה על חוב המס. 

אם הכנסתכם השנתית משכר הדירה עבורה שילמתם מס מופחת בשיעור 10% עולה על 363,000 שקל בשנת 2022 תהיו חייבים בהגשת דו"ח שנתי למס הכנסה. משכירים שיש להם תיק במס הכנסה, יכולים לשלם באתר האינטרנט של הרשות, תשלום 10% מס בגין הכנסות משכ"ד - דירות מגורים משכירים שאין להם תיק במס הכנסה וההכנסה השנתית משכר הדירה עבורה בוחרים בתשלום מס מופחת בשיעור 10% אינו עולה על 363,000 שקל בשנת 2022, ימלאו טופס 3302 ויגישו אותו למשרד השומה הקרוב למקום מגוריהם. לאחר פתיחת התיק יתאפשר לשלם באתר האינטרנט של הרשות, תשלום 10% מס בגין הכנסות משכ"ד - דירות מגורים.

כאמור, אם הכנסתכם השנתית משכר הדירה עבורה שילמתם מס מופחת בשיעור 10% אינה עולה על 363,000 שקל בשנת 2022 לא תידרשו להגיש דו"ח שנתי על כלל הכנסותיכם אלא אם כן פקיד השומה ידרוש זאת מכם. למען הסר ספק, לא ניתן לדרוש פטור מכוח "חוק מס הכנסה" וגם שיעור מופחת של 10% על הכנסת שכר דירה מאותה דירת מגורים.

בהשכרת שתי דירות מגורים ניתן לבחור לשלם מס באופן הבא: כאשר סכום ההכנסה החודשית משכר הדירה למגורים עבור שתי דירות גבוה מתקרת הפטור (5,196 שקל לשנת 2022) אולם אינו עולה על כפל תקרה זו (10,392 שקל לשנת 2022), ניתן לבחור לשלם מס בשיעור 10% עבור דירה אחת ועבור דירה שניה במסלול הפטור.

מפחיתים את סכום תקרת הפטור מסכום ההכנסה החודשית שהתקבלה בפועל משתי הדירות. ההפרש בניהם יחשב כסכום עודף.  מפחיתים את הסכום העודף מסכום תקרת הפטור. ההפרש המתקבל הוא הסכום הפטור. מפחיתים את הסכום הפטור מסכום ההכנסה החודשית משכר דירה למגורים שהתקבל בפועל עבור דירה שנבחרה לחישוב המס לפי מסלול הפטור, אם יש הפרש הוא יהיה חייב במס. על הכנסה משכר דירה למגורים לגבי הדירה השנייה ישולם מס בשיעור 10%.

הבוחר באפשרות של קבלת פטור ומיסוי היתרה במס שולי - יגיש דוח שנתי.

חיוב במס לפי מדרגות המס: במסלול זה שיעור המס השולי של המשכיר יקבע בהתאם למכלול הכנסותיו. במסלול זה ניתן לדרוש הוצאות שוטפות שהוצאו בייצור ההכנסה. שימו לב, כי לגבי הכנסות משכר דירה, מדרגת המס הראשונה היא 31%, למעט משכיר שמלאו לו בשנת המס ששים שנה, לגביו מדרגת המס הראשונה היא 10%. 

אם בחרתם במסלול זה ודירת המגורים אותה אתם מוכרים תהיה חייבת במס שבח, ינוכה משווי הרכישה הפחת שאותו דרשתם כנגד ההכנסה החייבת משכר דירה. לידיעתכם, בחירה במסלול זה מחייבת בהגשת דו"ח שנתי למס הכנסה.