תיקון לחוק פינוי ובינוי: האם בעלי הנכסים ישלמו ליזם?

בשנים האחרונות, הוכנסו מספר תיקונים לחוק פינוי ובינוי (עידוד מיזמי פינוי ובינוי), תשס"ו-2006 בקשר לפרויקטים מסוג פינוי בינוי (להלן: "חוק פינוי בינוי") ולחוק המקרקעין (חיזוק בתים משותפים מפני רעידות אדמה), תשס"ח-2008 בקשר לפרויקטים מסוג תמ"א 38 (להלן: "חוק התמ"א 38"). בין היתר, הוכנס תיקון מקביל בשני החוקים, המתייחס לאפשרות בעלי הנכסים בפרויקטים אלו לבטל את ההסכם עליו חתמו עם היזם, בהתקיים התנאים הקבועים בתיקון לחוק. תכלית התיקון היא למנוע מהיזם את היכולת לכבול לעד את הבעלים באמצעות ההסכם במקרה שהיזם לא מקדם את הפרויקט מכל סיבה שהיא.

מבחינת בעלי הנכסים, בכל הקשור לביטול ההסכם, כאמור לעיל, קיים "מוקש" בתיקון לחוק, הקובע כי אמנם בעלי הנכסים רשאים לבטל ההסכם בתנאים הקבועים בתיקון לחוק, אך היזם יהיה זכאי לתשלום מאותם בעלי הנכסים בהתאם להוראות שיקבע בעניין שר המשפטים. מאחר  ועד כה שר המשפטים לא קבע תקנות בעניין התשלום ליזם, כתוצאה מביטול ההסכם עמו, נוצרה אי ודאות גדולה בקרב בעלי הנכסים. ידוע לכל, כי היזם הוא זה שנושא בכל הוצאות הפרויקט, לרבות ארגון כנסים, תשלום לכל היועצים המלווים את הבעלים בפרויקט - עורכי דין, מפקחים אדריכלים ועוד, הוצאות המאמירות לעשרות ואף למאות אלפי שקלים. לכאורה, ולאור נוסח סעיפי הביטול בתיקון לחוק, בחר המחוקק לקבוע כי היזם יהיה זכאי לדרוש את כל ההוצאות הללו מהבעלים. החלטה זו אינה ברורה בעליל, שכן תנאי בסיסי בכל התקשרות בהסכם התחדשות עירונית הוא כי היזם הוא זה שלוקח את כל הסיכון הכלכלי בעסקה ועבור הבעלים זו "עסקת נטו", והם אינם "מכניסים את היד לכיס" בשום שלב בפרויקט. מיותר לומר, שהתיקון לחוק, כפי שהוא, הינו פגיעה משמעותית בתמריץ לבעלים לחתום על ההסכם.

ניקח מקרי בוחן להמחשה: מקרה ראשון, בו היזם החתים את הבעלים על הסכם, השקיע השקעה ראשונית על כנסים והדמיות, אך בפועל לא עשה כל פעולה משמעותית לקדם את  הפרויקט. לעומת זאת, במקרה השני היזם החתים את הבעלים על ההסכם, ביצע את כל הפעולות הדרושות לקידום הפרויקט, השקיע כסף על תכנון ויועצים, אך העיכוב בזמנים לא היה תלוי בו ונגרם מצד ג' כלשהו. האם בשני המקרים הנ"ל יהיה היזם זכאי לדרוש החזר הוצאות מהבעלים במידה שיחליטו להפסיק את ההתקשרות עמו?  

בהוראות התיקון לחוק, לא נקבעו הנסיבות בגינן לא יידרשו לשלם החזר הוצאות ליזם, ללא תקנות מוסדרות בנושא - חוסר הוודאות יימשך, ואך ירתיע בעלי נכסים מביטול ההסכמים. מצב זה למעשה נוגד את מטרת התיקון לחוק- שהינה להגן על בעלי הנכסים בהתקשרות עם היזם.

ישנם מספר פתרונות אפשריים לסוגיה זו: ראשית, מאחר והתיקון לחוק אינם קוגנטיים (קרי – ניתן להתנות עליהם), רצוי כבר בשלב המו"מ על ההסכם לכלול סעיף בהסכם הקובע, כי במקרה של ביטולו על ידי מי מהצדדים לא יחולו הוראות התיקון הנ"ל על העסקה והבעלים לא יחויבו לשלם ליזם החזר הוצאות. שנית, במקרה שתתעורר מחלוקת בין היזם לבעלים, היא תיפתר בהכרעה במסגרת בוררות ו/או לפי הקבוע בהסכם. אפשרות נוספת היא שהבעלים יתקשרו עם יזם חלופי, אשר יגיע להסדר עם היזם היוצא, או לחילופין יעניק לבעלים כתב שיפוי, בו הוא מתחייב לשפות את הבעלים במקרה של תביעה ו/או דרישה מאת היזם היוצא. כמובן ששימוש בכל הפתרונות הללו הינו בכפוף לקבלת ייעוץ משפטי פרטני לכל מקרה על מנת להגיע לפתרון הרצוי והמיטבי ביותר לבעלים ולשמירה על זכויותיהם.

כותבי המאמר, עו"ד אוריתה קורנובסקי ועו"ד סטס מליס, ממשרד עוה"ד KGZ | קורנובסקי גבאי זיתוני, העוסק בליווי דיירים בלבד בפרויקטים מסוג התחדשות עירונית. 

(בשיתוף CofaceBdi)