דרמה בעולם ההתחדשות העירונית: בית המשפט קבע - בעלי הדירות ישלמו במקרה של קריסת החברה היזמית

נקודת המוצא של כל פרויקט התחדשות עירונית הוא שבעלי הדירות לא משלמים דבר. ממש כלום. לא משלמים את העלויות הכרוכות בקידום הליכי התכנון, לא משלמים את עלויות המימון, לא את המיסים ואת ההיטלים, לא את עלויות הביצוע ואפילו לא את שכרם של בעלי המקצוע המייצגים אותם בעסקה. עבור בעלי הדירות עסקת התחדשות עירונית היא "עסקת נטו". את כל הוצאות העסקה משלם היזם והוא בלבד.

כך סברו כולם עד עתה ובצדק.

והנה בא בית המשפט המחוזי בתל אביב ובפסק דין דרמטי שינה מושכלות יסוד.

ההחלטה המשנה סדרי עולם ניתנה לאחרונה במסגרת הליכי חדלות פירעון המנוהלים בעניינה של חברה יזמית שקידמה פרויקט הריסה ובניה (תמ"א38/2) ברחוב שינקין 44 גבעתיים.

בעלי הדירות חתמו על הסכם עם החברה היזמית בשנת 2021, אלא שהחברה היזמית נקלעה להליכי חדלות פירעון ומונו לה נאמנים וזאת בטרם השיגה היתר בניה.

בשל מצבה הכלכלי של החברה היזמית, עתרו בעלי הדירות לבית המשפט בבקשה לביטול ההסכם שנחתם בינם ובין החברה היזמית. עוד ביקשו בעלי הדירות, כי הערות האזהרה שנרשמו לטובת החברה היזמית ימחקו וכל ההוצאות הכרוכות בביטול ההסכם (למשל עלויות פירוק שלט שהציבה החברה היזמית בחזית הבניין) ישולמו על ידי קופת חדלות הפירעון. בעלי הדירות ביקשו מבית המשפט גם לקבוע כי האחריות הפיזית והכלכלית לביצוע הפעולות הנחוצות לביטול ההסכם יוטלו על הנאמנים.

הנאמנים נתנו הסכמתם למחיקת הערות האזהרה, אולם התנגדו למימון עלויות נוספות הכרוכות בביטול ההסכם ובכלל זאת מימון עלויות פירוק השלט ואף התנגדו להטלת האחריות לביצוע הפעולות הדרושות לביטול ההסכם על כתפיהם.

לאחר שדן בטענות הצדדים, מצא בית המשפט להעדיף דווקא את עמדת הנאמנים... וקבע כי "מדובר בפעולות שביצעה החברה לפני כניסתה להליכי חדלות פירעון ולפיכך ככל ובעלי הדירות מבקשים להשית את האחריות הפיזית והכלכלית לביצוע הפעולות הדרושות לביטול ההסכם על שכם הנאמנים הפועלים עבור החברה, עליהם להגיש תביעת חוב כדין.
אם לא כן, יתכבדו בעלי הדירות וידאגו לביצוע הפעולות הנ"ל בכוחות עצמם".

ויוסבר- מעת כניסתה של חברה לחדלות פירעון, כל מי שטוען לחוב של החברה כלפיו שנוצר לפני כניסתה לחדלות פירעון, חייב להגיש לנאמנים תביעת חוב וזו תוכרע על ידם וככל שתתקבל וכלל ושיהיה די כסף בקופת חדלות הפירעון, אזי יקבל הנושה שהגיש את תביעת החוב את חובו. לעיתים ישולם בסופו של דבר חלק קטן מהחוב ולעיתים לא ישולם דבר.

אין אלא, כי לפסק הדין משמעות רבה ואקוטית עבור בעלי דירות בפרויקט התחדשות עירונית.

הרי ישנן פעולות רבות שיש לבצע במקרה של ביטול ההסכם עליו חתמו בעלי הדירות מול החברה היזמית. יש לפעול להחזרת המצב הרישומי בטאבו (ככל ונעשו שינויים), יש לדווח לרשות המיסים על ביטול ההסכם ולבטל שומות מס, יש לבטל פוליסות ביטוח ולעיתים לשלם עמלות/ קנסות, יש להסיר שילוט ואם הקריסה קרתה לאחר פינוי הדירות יש לשלם עבור עלויות הובלה, דמי שכירות, השבת בעלי הדירות לדירות שפינו וביטול הסכמי שכירות בהם התקשרו בדירות החלופיות אליהן עברו. ועוד ועוד עלויות והוצאות שאינן זניחות כלל וכלל.

מדובר בפסק דין בעל משמעות רבה עבור בעלי דירות בפרויקטי התחדשות עירונית.
על בעלי הדירות להיערך למצב בו החברה היזמית שעימה התקשרו תיקלע לחדלות פירעון והאחריות הפיזית והכלכלית לביצוע פעולות ביטול ההתקשרות יושתו עליהם.
יש לפיכך, לנסח מעתה בהסכמי התחדשות עירונית מנגנון שיגן על בעלי הדירות במקרה כגון זה ויבטיח שההוצאות הכרוכות בביטול ההסכם לא יוטלו עליהם.

הכותב, מומחה במקרקעין והתחדשות עירונית, בעל משרד עורכי דין ונוטריון המלווה מאות פרויקטי תמ"א 38 ופינוי בינוי בכל רחבי הארץ (מגדל V-TOWER בני ברק).