פרויקטים
פריצת דרך או מתכון לחוסר ודאות? עו"ד אילן גלזר על הרפורמות החדשות בפינוי-בינוי
תיקוני חקיקה בשיח בין בעלי דירות ויזמים, תמרוץ רשויות מקומיות ועדכון תקן 21 – האם הצעדים לשחרור חסמים ולהגדלת היקפי הפעילות יצליחו להזניק את ההתחדשות העירונית קדימה? הבעלים של משרד עו"ד אילן גלזר ושות', עושה סדר
על חשיבותם של מיזמי התחדשות עירונית במאבק במצוקת הדיור המחריפה, בצורך הבהול למיגון מבנים ותיקים מפני רעידות אדמה וטילים, ובהיערכות לגידול הצפוי באוכלוסייה – אין חולק. עם זאת, בין מימוש החזון לבין המציאות בשטח הפערים גדולים. לצד חוק ההסדרים שאושר בכנסת בסתיו, ובו פרק המוקדש לשחרור חסמים בהתחדשות עירונית, לאורך השבועות האחרונים קודמו רפורמות נוספות, המבקשות להתיר עוד קשרים ולייצר גבולות גזרה ברורים עבור הגורמים הפעילים בתחום.
כך, בחודש שעבר חתם שר המשפטים, גדעון סער, על תקנות חדשות שנועדו לשדרג את שיתוף הפעולה, ואת השקיפות והאמון בין בעלי דירות ויזמים בפרויקטים של פינוי-בינוי. התקנות מחייבות את החברות היזמיות, טרם החתימה על העסקה, לקיים אסיפה עם כלל בעלי הדירות ולעדכן בהיבטים מרכזיים הקשורים לפרויקט. מדובר בין היתר בהצגת היקף המיזם והמסלול הרלוונטי, התמורות המוצעות ואופן המימון.
בנוסף, החברות היזמיות יצטרכו ליידע את בעלי הדירות בנוגע ללוחות הזמנים הצפויים בפרויקט ומועד תוקף הסכם ההתקשרות בין הצדדים. אם במצבת בעלי הדירות נכללים קשישים או בעלי מוגבלויות, יידרשו החברות היזמיות לדאוג לזכיותיהם. באחריות החברות היזמיות גם להודיע אם למישהו מטעמם יש עניין אישי במיזם – דוגמת דירה בבניין, קשר עם דייר, עורך דין, מארגן או פונקציה אחרת המעורבת בו. עוד נקבע כי על החברות היזמיות לחשוף הליכים מנהליים ומשפטיים המתנהלים נגדם – פשיטת רגל, כינוס נכסים, פירוק או הקפאה.
תיקוני החקיקה עוסקים גם ברזומה של החברות היזמיות, כשמחובתן לעדכן בסטטוס של פרויקטים נוספים עליהם הן ממונות. במידה ושיעור ניכר מקרב בעלי הדירות הם דוברי ערבית, רוסית או אמהרית (ואינם דוברי עברית), על החברות היזמיות להעמיד בכנס מתורגמן עבורם. עם סיום האסיפה, יועבר לבעלי הדירות פרוטוקול פרטני.
שר הבינוי והשיכון זאב אלקין (מימין) ושר המשפטים גדעון סער (צילומים פלאש 90/ יונתן זינדל)
"מהמידע שהגיע אלינו באמצעות המינהלות העירוניות, הממונה על פניות דיירים ובמפגשים בלתי אמצעיים אחרים במתחמי התחדשות עירונית, עלה כי רבים מבעלי דירות מתקשרים בעסקאות בלא שמתאפשר להם לבחון את התהליך, להבינו, ולעיתים בלא לפגוש כלל ביזם ולהכירו", אומרת איריס פרנקל כהן, היועצת המשפטית של הרשות הממשלתית להתחדשות עירונית. "בעלי הדירות מוצאים עצמם לא פעם כבולים בהתקשרויות בעייתיות, בלא אפשרות להשתחרר מהן. התקנות נועדו לחזק את מעמדם בתהליך, ולאפשר להם להתקשר בעסקאות מתוך הבנה, בחירה והסכמה אמיתית, וממילא גם מתוך אמון רב יותר כלפי התהליך".
"התקנות הללו הן חובה וצורך במקרים רבים של פינוי-בינוי", מציין עו"ד אילן גלזר, הבעלים של משרד עו"ד אילן גלזר ושות', המלווה בעלי דירות ויזמים בעשרות פרויקטים של התחדשות עירונית. "ועדיין, אני לא מזהה כאן בשורה יוצאת דופן עבור החברות המובילות בתחום, היות והתקנות בסך הכל מדברות על המובן מאליו".
"כמי שמכיר את השטח היטב, אני יכול לומר כי חברות יזמיות רציניות ומנוסות, מיישמות זה מכבר את התקנות בשקיפות, באחריות וברגישות", מוסיף עו"ד גלזר. "זאת ועוד, יש לזכור שתפקידם של עורכי הדין מטעם בעלי הדירות הוא לייצגם מול היזמים, לדאוג להגן על הנכס, שהוא פעמים רבות היחיד שלהם, ולשמור על זכויותיהם לכל אורך התהליך. יחד עם זאת, קיים חשש שלעיתים דווקא עודף רגולציה יוביל ליצירת חסמים ובלמים, וינוצל לרעה על ידי מיעוט מקרב בעלי הדירות השואף למנוע מפרויקטים לצאת אל הדרך".
עו"ד גלזר מביע תקווה כי התקנות יצליחו להרחיק מהתחום גורמים מפוקפקים, וכאלה שאין להם את המיומנות או הגב הכלכלי להוביל פרויקטים. "תקנות החקיקה אמורות לסנן את כל אותם קבלני חתימות ומוכרי חלומות שרואים בהתחדשות עירונית פלטפורמה לכסף קל", הוא מפרט. "אם התקנות הללו יצליחו לצמצם את התופעה, ההתחדשות העירונית כולה תרוויח".
מרחיבים את המסגרת
מהלך אחר שמטרתו הזנקת התחום קדימה הוא הסכמי המסגרת שמקדמים משרד הבינוי והשיכון והרשות הממשלתית להתחדשות עירונית מול 12 רשויות מקומיות – ירושלים, חיפה, קריית ים, נתניה, חדרה, רמת גן, גבעתיים, בת ים, קריית אונו, לוד, בית שמש ואשדוד – אשר תכליתן עידוד מיזמי פינוי-בינוי בשטחן.
מהלך אחר שמטרתו הזנקת התחום קדימה הוא הסכמי המסגרת שמקדמים משרד הבינוי והשיכון והרשות הממשלתית להתחדשות עירונית מול 12 רשויות מקומיות – ירושלים, חיפה, קריית ים, נתניה, חדרה, רמת גן, גבעתיים, בת ים, קריית אונו, לוד, בית שמש ואשדוד – אשר תכליתן עידוד מיזמי פינוי-בינוי בשטחן.
במסגרת היוזמה יוקצה סכום של כחצי מיליארד שקלים לתמרוץ עיריות שישחררו פרויקטים של התחדשות עירונית התקועים בצנרת ויגדילו את נפחי הפעילות. כל דירה נוספת שתאושר (מעבר לדירות הקיימות) תזכה בגמול כספי, שינוע סביב 30-25 אלף שקלים לדירה. הסכמי המסגרת ייחתמו עם הרשויות, בתנאי שעד סוף דצמבר 2021 אושרו בתחומן תוכניות הכוללות לכל הפחות 2,500 יחידות דיור, אך אלו טרם מומשו ולא הוצא היתר לבנייתן עד הקיץ שעבר.
על החשיבות שרואים במשרד הבינוי והשיכון בהסכמי המסגרת תעיד העובדה שהשר הממונה, זאב אלקין, כבר מכנה אותם כ"פריצת דרך". לדבריו, "עתיד הערים והשכונות הוותיקות, בהן מתגוררת מרבית האוכלוסייה, נמצא בהתחדשות עירונית. אנו מסירים את אחד החסמים העיקריים, על ידי מתן תקציב לפיתוח התשתיות הנחוצות לבנייה. ההסכמים יביאו לצמיחה אדירה בהיצע הדירות, גם באזורי הביקוש, למען התושבים הוותיקים ולמען הצעירים הרוצים לרכוש דירה."
פרויקט התחדשות עירונית בחולון שליווה משרד עו"ד אילן גלזר ושות', שהושלם ונמסר במאי 2021 (צילום באדיבות משרד עו"ד אילן גלזר ושות')
עו"ד גלזר שותף לאופטימיות. "מדובר בצעד חיובי", הוא מדגיש. "הוא ירתום את הרשויות הרלוונטיות לקדם התחדשות עירונית, מהסיבה הפשוטה שמאחורי כל דירה שתאושר עומד תמריץ כלכלי. צריך להבין: כל פרויקט מגורים מייצר לעיריות עלויות נכבדות. בלי מימון מהמדינה אין להן אינטרס לקדם מיזמים, כשאת הפוקוס הן מעדיפות להפנות לפיתוח אזורי מסחר ותעסוקה, המייצרים הכנסות גבוהות מארנונה. עכשיו, כשהממשלה מכניסה את היד לכיס, השאיפה היא שעוד מיזמי פינוי-בינוי יגיעו לידי מימוש".
באשר לרשימת הערים שנבחרו, מציין עו"ד גלזר, "מדובר ברשויות שנמצאות באזורי הביקוש וקיימת בהן התחדשות עירונית אינטנסיבית. כמהלך משלים, על המדינה לפנות גם לפריפריה ולגבש תמריצים להתחדשות ולמיגון המבנים הישנים גם שם. במיוחד אמורים הדברים לגבי היישובים השוכנים על השבר הסורי-אפריקאי, וחשופים במיוחד בתרחיש של רעש אדמה".
תמורות בזיגזג
נושא נוסף שעומד על סדר היום הוא עדכון תקן 21 השמאי – שאושר ב-2012 ומתמקד בבדיקת הכדאיות הכלכלית לפרויקטים בפינוי-בינוי – ובהתאמתו להתפתחויות שהתרחשו לאורך עשור בתחום. בהתאם לכך פרסמה מועצת השמאות במשרד המשפטים טיוטה להערות הציבור. אם עד לאחרונה דובר על הגבלת רף התמורות במיזמי פינוי-בינוי ל-12 מ"ר וקביעת שיעור רווח יזמי מינימלי של 20%, כעת התקן המוצע אינו קובע מספרים מוחלטים, אלא עקרונות לתחשיב ומנחה את השמאי להציג את הרווח במספר אפשרויות תמורה.
נושא נוסף שעומד על סדר היום הוא עדכון תקן 21 השמאי – שאושר ב-2012 ומתמקד בבדיקת הכדאיות הכלכלית לפרויקטים בפינוי-בינוי – ובהתאמתו להתפתחויות שהתרחשו לאורך עשור בתחום. בהתאם לכך פרסמה מועצת השמאות במשרד המשפטים טיוטה להערות הציבור. אם עד לאחרונה דובר על הגבלת רף התמורות במיזמי פינוי-בינוי ל-12 מ"ר וקביעת שיעור רווח יזמי מינימלי של 20%, כעת התקן המוצע אינו קובע מספרים מוחלטים, אלא עקרונות לתחשיב ומנחה את השמאי להציג את הרווח במספר אפשרויות תמורה.
"הדבר החשוב ביותר בתחום ההתחדשות העירונית הוא ודאות", מסביר עו"ד גלזר. "כשיש יותר סימני שאלה מסימני קריאה, זה מתכון לבעיות. כל הזיגזג סביב נושא התמורות לא מובן. בעשור שעבר דיברנו על 25 מ"ר, אחר כך על 12 מ"ר, והיום לא ברור. אני מבין את הכוונות הטובות והרצון לאפשר גמישות בשיח שבין יזמים ובעלי דירות – אלא שזה עלול להוביל לאפקט ההפוך, להגביר תופעה של הפעלת לחץ בקרב בעלי הדירות ולמשוך פנימה שרלטנים שיבטיחו תמורות מפליגות שלא ניתן יהיה לממש".
"מעטים התחומים בהם יש התערבות כל כך גדולה מצד הרגולטור כמו תחום ההתחדשות העירונית", מסכם עו"ד גלזר. "ועדיין, קיימים לא מעט חסמים שמונעים את ניצול הפוטנציאל הטמון בתחום. חשיבות עליונה היא לטפל בראש ובראשונה בהימשכות הבלתי סבירה של הליכי הרישוי והתכנון. כל עוד לא יקצרו את לוחות הזמנים וישפרו את הביורוקרטיה, יהיה קשה לייצר שינוי של ממש".
