פרויקטים
שמאי דיירים בפינוי-בינוי: המומחה שדואג לאינטרסים של בעלי הדירות
מניתוח הכדאיות הכלכלית, דרך הקפדה על תמורות ראויות ועד בדיקת הערבויות הבנקאיות – כך הפך שמאי הדיירים לאיש המפתח בהגנה על בעלי הדירות ובהתנעת מיזמי פינוי-בינוי. איך הוא נבחר מי ומתי רצוי שייכנס לתהליך? שמאי המקרקעין והמשפטן ארז כהן עושה סדר
תחום ההתחדשות העירונית הולך ומחזק את מעמדו בנוף הבנייה בישראל, ומוגדר כנדבך מרכזי בתוכניות לפיתוחה של המדינה והגדלת היצע הדיור בה. הדברים אמורים בעיקר בנוגע לפרויקטים במסגרת פינוי-בינוי, אשר מבקשים לייצר שינוי משמעותי במתחמים שלמים – הן ברמת מבני המגורים והן ברמת התשתיות הסובבות אותן.
על פי דו"ח הרשות הממשלתית להתחדשות עירונית שפורסם בחודש שעבר, במהלך 2020 אושרו 26,223 יחידות דיור במסגרת מיזמי בפינוי-בינוי - כשהמספר עתיד לטפס בהדרגה בשנים הקרובות ולספק מענה לא רק למצוקת הדיור המחריפה, אלא גם לתרחישים של רעידות אדמה וטילים, נושא שמקבל בימים האחרונים משנה תוקף על רקע השיגורים מרצועת עזה אל העורף הישראלי.
מבין שחקני ההתחדשות העירונית, אחד העוגנים המשמעותיים בכל פרויקט של פינוי-בינוי הוא שמאי הדיירים – לו משקל משמעותי בהסרת החששות של בעלי הדירות ובהתנעת התהליך. על איזה תחומים בדיוק הוא אחראי, ומדוע מדובר בפונקציה כה הכרחית להתקדמותם של פרויקטים? שמאי המקרקעין והמשפטן ארז כהן, הבעלים של חברת ז.כ מחקר וסקרים, ומי שעמד בראש לשכת שמאי המקרקעין בישראל, עושה סדר.
"לשמאי הדיירים יש תפקיד מפתח", מציין כהן, "האחריות שלו היא להגן על האינטרסים של בעלי הדירות, ולוודא בראש ובראשונה כי התמורות המוצעות להם בדירות החדשות הוגנות וראויות, וכי ההבטחות של היזמים יהיו ריאליות וניתן יהיה לממש אותם הלכה למעשה".
"שמאי הדיירים מתמקד בשלושה היבטים מרכזיים", מסביר כהן. "בהיבט הראשון, ניתוח הכדאיות הכלכלית של המיזם מבחינת היזם ובעלי הדירות, כלומר האם כדאי בכלל להיכנס לפרויקט מהסוג הזה. בלעדיו, פרויקטים יתקשו לקבל את אישור הדיירים ויישארו על הנייר בלבד. השמאי יכול לסייע גם בקביעת התמהיל – כמה דירות קטנות או גדולות יכלול הפרויקט, ומה למשל יהיה אחוז דירות הדופלקסים והפנטהאוזים במתחם.
"בהיבט השני, לניתוח המקצועי של שמאי הדיירים אפקט מרכזי על קביעת דירות התמורה וחלוקתן לדיירים. הוא זה שמנקד את כל דירה ודירה, וקובע מה חלקה היחסי מכלל המבנים המיועדים לפינוי-בינוי - בהתבסס על מגוון קריטריונים ובהם שטח, קומה, חזיתות וכיווני אוויר. השמאי מייצר טבלאות ברורות, הנוגעות הן לניקוד הדירות הקיימות והן לניקוד הדירות העתידיות, ובהתאם לכך גם משבץ ומתאים לכל בעל דירה ותיק דירה חדשה בפרויקט".
"ההיבט השלישי נוגע לקביעת דמי השכירות בעת הליך הפינוי מהדירות הוותיקות, ממש לפני הריסת המבנים ועליית הדחפורים על הקרקע, כאשר שמאי הדיירים קובע את שכר הדירה וגובה הערבויות שצריכים בעלי הדירות לקבל מהבנק המלווה את הפרויקט".
.jpg)
שקיפות ורגישות
מתי מומלץ לפנות אל שמאי הדיירים ולצרף אותו לתהליך? לדברי כהן, "כדי לייעל את העניינים ולוודא שהדיירים לא ייפלו בין הכיסאות, ראוי ששמאי הדיירים ייכנס לתמונה ממש בשלבי הפרויקט הראשונים. למעשה, ככל שהשמאי הדיירים ישתלב מוקדם יותר, המשמעות היא פחות חיכוכים בשלבים המאוחרים יותר. לעניין הזה יש כמובן גם חשיבות גדולה גם בכל הנוגע לשמירה על התקציב הפרויקט ובעמידה בלוחות הזמנים. בדרך כלל אנחנו מקבלים את המנדט לקחת את המושכות כשהתוכניות כבר מקודמות מול גורמי התכנון בעיריות, כך שכבר יש בסיס להידברות מול הדיירים".
מתי מומלץ לפנות אל שמאי הדיירים ולצרף אותו לתהליך? לדברי כהן, "כדי לייעל את העניינים ולוודא שהדיירים לא ייפלו בין הכיסאות, ראוי ששמאי הדיירים ייכנס לתמונה ממש בשלבי הפרויקט הראשונים. למעשה, ככל שהשמאי הדיירים ישתלב מוקדם יותר, המשמעות היא פחות חיכוכים בשלבים המאוחרים יותר. לעניין הזה יש כמובן גם חשיבות גדולה גם בכל הנוגע לשמירה על התקציב הפרויקט ובעמידה בלוחות הזמנים. בדרך כלל אנחנו מקבלים את המנדט לקחת את המושכות כשהתוכניות כבר מקודמות מול גורמי התכנון בעיריות, כך שכבר יש בסיס להידברות מול הדיירים".
איך נבחר שמאי הדיירים ועל ידי מי?
"על פי רוב על מינוי השמאי מתבצע על ידי נציגות הדיירים לאחר מכרז ייעודי בפיקוח עורך דין. אף כי שכרו משולם בידי החברה היזמית, הדאגה לדיירים היא זו שעומדת לנגד עיניו. אחת הרועות החולות בכל התחום הזה של התחדשות עירונית, היא שלא תמיד מנגישים את המידע המקיף לבעלי הדירות. חשוב להבין, בלי הייעוץ והליווי המקצועי של שמאי, הם יתקשו להבין את שיטת ניקוד הדירות ועל בסיס מה היא נקבעת. זהו מידע קריטי שחיוני שכלל הדיירים יהיו מעודכנים בו".
"על פי רוב על מינוי השמאי מתבצע על ידי נציגות הדיירים לאחר מכרז ייעודי בפיקוח עורך דין. אף כי שכרו משולם בידי החברה היזמית, הדאגה לדיירים היא זו שעומדת לנגד עיניו. אחת הרועות החולות בכל התחום הזה של התחדשות עירונית, היא שלא תמיד מנגישים את המידע המקיף לבעלי הדירות. חשוב להבין, בלי הייעוץ והליווי המקצועי של שמאי, הם יתקשו להבין את שיטת ניקוד הדירות ועל בסיס מה היא נקבעת. זהו מידע קריטי שחיוני שכלל הדיירים יהיו מעודכנים בו".
מה דורש הדיאלוג מולם?
"קודם כל שקיפות ורגישות. על שמאי הדיירים, עוד לפני שהוא צולל לנבכי הפרויקט, להכניס את בעלי הדירות לתהליך העבודה שלו כדי שיקבלו את התמונה המלאה. כחלק מכך עליו להקפיד ולהבהיר באופן ברור וחד משמעי כי שיטת הניקוד מתבססת על פרמטרים אובייקטיביים ומתודה סדורה, ולא על העדפות של דייר כזה או אחר. מניסיוני, שיח גלוי בגובה העיניים מייצר לדיירים אמון בפרויקט ומסייע לפזר את סימני השאלה".
"קודם כל שקיפות ורגישות. על שמאי הדיירים, עוד לפני שהוא צולל לנבכי הפרויקט, להכניס את בעלי הדירות לתהליך העבודה שלו כדי שיקבלו את התמונה המלאה. כחלק מכך עליו להקפיד ולהבהיר באופן ברור וחד משמעי כי שיטת הניקוד מתבססת על פרמטרים אובייקטיביים ומתודה סדורה, ולא על העדפות של דייר כזה או אחר. מניסיוני, שיח גלוי בגובה העיניים מייצר לדיירים אמון בפרויקט ומסייע לפזר את סימני השאלה".
כיצד מתבצעת האינטראקציה מול הדיירים בפועל?
"ליווי הדיירים הוא תהליך ממושך ורציף, שיכול לקחת חודשים, ובמקרים מסוימים גם שנה או יותר. למרות שהשיח מתנהל ברובו בעיקר מול הנציגות של בעלי הדירות, בפועל אנחנו מבקרים בכל דירה ודירה ושומעים את הדיירים. אני יכול לומר שבהחלט יש השתדלות לקחת את דבריהם בחשבון בתוך כל מערכת השיקולים".
"ליווי הדיירים הוא תהליך ממושך ורציף, שיכול לקחת חודשים, ובמקרים מסוימים גם שנה או יותר. למרות שהשיח מתנהל ברובו בעיקר מול הנציגות של בעלי הדירות, בפועל אנחנו מבקרים בכל דירה ודירה ושומעים את הדיירים. אני יכול לומר שבהחלט יש השתדלות לקחת את דבריהם בחשבון בתוך כל מערכת השיקולים".
תסביר בבקשה, מה הבדל בין שמאי דיירים ובין שמאי מטעם היזם?
"תחומי האחריות. בעוד שמאי הדיירים מתמקד בבעלי הדירות, ועל כן הוא נדרש במיוחד משלבי הפרויקט הראשונים ועד תחילת העבודות בפועל, הרי שהשמאי מטעם היזם הוא הגורם המקשר בין התחום התכנוני, המשפטי והכלכלי – ותפקידו לוודא כי ניתן להתקדם בכל אחד מהשלבי הפרויקט עד לנקודת הסיום".
"תחומי האחריות. בעוד שמאי הדיירים מתמקד בבעלי הדירות, ועל כן הוא נדרש במיוחד משלבי הפרויקט הראשונים ועד תחילת העבודות בפועל, הרי שהשמאי מטעם היזם הוא הגורם המקשר בין התחום התכנוני, המשפטי והכלכלי – ותפקידו לוודא כי ניתן להתקדם בכל אחד מהשלבי הפרויקט עד לנקודת הסיום".
פרויקט פינוי-בינוי. "מכניסת שמאי דיירים לתהליך, מרוויח גם היזם" צילום: Magma Images
חלק קריטי במשוואה
כדוגמה מייצגת לחשיבות שמאי הדיירים, מביא כהן את מיזם הפינוי-בינוי שהוא מלווה ברחוב השבטים בבת ים, אותו מובילה חברת אזורים. "מדובר בפרויקט בנפח משמעותי – הכולל פינוי של כ-140 משפחות, ובניית למעלה מ-700 יחידות דיור חדשות", מפרט כהן. "אנחנו בצענו את כל ההליך, ולאחרונה סיימנו את ההקצאות של הדירות החדשות לדיירים הוותיקים. בסך הכל צפויות 3-2 התנגדויות, מספר זעום שלא פוגע בהתקדמות הפרויקט. המיזם הזה ממחיש את התרומה של שמאי הדיירים לתהליך, ועד כמה הוא נדרש לחיבור בעלי הדירות לחזון".
כדוגמה מייצגת לחשיבות שמאי הדיירים, מביא כהן את מיזם הפינוי-בינוי שהוא מלווה ברחוב השבטים בבת ים, אותו מובילה חברת אזורים. "מדובר בפרויקט בנפח משמעותי – הכולל פינוי של כ-140 משפחות, ובניית למעלה מ-700 יחידות דיור חדשות", מפרט כהן. "אנחנו בצענו את כל ההליך, ולאחרונה סיימנו את ההקצאות של הדירות החדשות לדיירים הוותיקים. בסך הכל צפויות 3-2 התנגדויות, מספר זעום שלא פוגע בהתקדמות הפרויקט. המיזם הזה ממחיש את התרומה של שמאי הדיירים לתהליך, ועד כמה הוא נדרש לחיבור בעלי הדירות לחזון".
למרות שהיזם משלם את שכרך, האינטרסים שלו לא נמצאים בראש סדר העדיפויות שלך.
"נכון. על פניו יש פה אולי איזה דיסוננס, אבל בפרקטיקה אנחנו כאן כדי לנטרל מוקשים שעלולים להתפוצץ בהמשך ולעכב את השלמת המיזם. לכן מכניסה של שמאי דיירים לתהליך, הרווח הוא גם של היזם".
"נכון. על פניו יש פה אולי איזה דיסוננס, אבל בפרקטיקה אנחנו כאן כדי לנטרל מוקשים שעלולים להתפוצץ בהמשך ולעכב את השלמת המיזם. לכן מכניסה של שמאי דיירים לתהליך, הרווח הוא גם של היזם".
"השורה התחתונה היא שככל שההתחדשות העירונית מתפתחת ומתרחבת, כך גדלה ההבנה בקרב כלל העוסקים בתחום כי שמאי דיירים הוא חלק קריטי במשוואה ובלעדיו לא יוצאים לדרך", מסכם כהן. "אין לי ספק, אם שמאי הדיירים היה מעורב יותר בעבר, כמות הפרויקטים היוצאים אל הפועל הייתה גדולה באופן ניכר. היום כבר כולם מודעים לחשיבות תחום ההתחדשות העירונית, וקיימת הסכמה רחבה לפיה הפרויקטים הללו מייצרים WIN-WIN גם לדיירים, גם ליזמים וגם לרשויות המקומיות. בראייה קדימה, אני גם מאמין שהיקף הפרויקטים יגדל וכמות ההתנגדויות מצד הדיירים תפחת".
