היום (ג') נערך הכנס ה-11 לתכנון ובנייה של משרד אגמון עם טולצ'ינסקי בהנחייתו המקצועית של עו"ד איל מאמו, שותף ואחד מראשי מחלקת המקרקעין והבניה במשרד. הכנס דן במספר נושאים קריטיים וביניהם: תכנית המטרו ומצב הדיור בארץ. הכנס נפתח במושב מיוחד בנושא המטרו ותמ"א 70.

קרן כץ (נתע), סגנית מנהל מנהלת המטרו בנת"ע ואחראית תכנון הקווים: "הסיפור של המטרו התחיל לפני 10 שנים, כשבמשרדי התחבורה והאוצר התחילו לדבר על מדיניות תחבורה ציבורית ואיך היא תיראה ב-2040. נת"ע קיבלה את האחריות ב-2016 ומאז התחלנו את העבודה עם צוות גדול ובינלאומי. תכננו קריטריונים של איך לתכנן רכבת קלה – קרבה לאזורים מבונים ואזורים משמעותיים (אזורים המתפנים כמו צריפין וסירקין), מרכזי הערים, אזורי התעסוקה. בנוסף קבענו שאנחנו רוצים שהמטרו יעבור להיות ליד אזורי תרבות ואזורי ספורט, מוזיאונים. קריטריון נוסף חשוב היה הקישוריות גם לקווי הרק"ל, גם לאוטובוסים וגם לרכבת. אנחנו רוצים לייצר רשת כדי לעבור ממקום למקום. הצבנו לעצמנו קריטריון שנוכל להגיע למצב בו התחנות קרובות ל-60% מהאוכלוסייה במטרופולין. לצערנו השאיפה הייתה שנעמוד בכל הקריטריונים. לא בכולם אנחנו עומדים לצערנו – לא עברנו בכל מרכזי התרבות ומרכזי הערים. אנחנו כרגע עם 5 תכניות סטטוטוריות. 3 מאושרות ו-2 בתהליכים סטטוטוריים מתקדמים. האתגר הוא לא פשוט. אנחנו מתחילים שנה הבאה את התכנון המפורט.

היום כ-11% מתושבי מטרופולין תל אביב משתמשים בתחבורה ציבורית, והיעד שלנו להגיע לפחות לכ-40%. ברור שאנחנו רוצים להגיע ל-100% שימוש, אבל האתגר לא פשוט. כולנו באמת רוצים שהפרויקט ייצא לפועל, וחייבים אותו למטרופולין".

ערן ניצן, יו"ר הועדה המחוזית בת"א: "איילון בשעת עומס מעביר קרוב לעשרת אלפים אנשים בשעה. מערכת הסעת ההמונים שמתוכננת תכיל 150 אלף אנשים בשעה. כבר היום השוק מסתער על ועדות התכנון, אבל יש פה מתח. כשיזם מתעניין בקרקע פרטית ליד המטרו, קל להתפתות לבקשות שלו אבל אנחנו, ועדות התכנון חובה עלינו לעשות תכנית הוליסטית לאזור. לא לעבוד מגרש-מגרש. אנחנו מקבלים עכשיו החלטות שילוו אותנו עשרות שנים קדימה. המתחם אל מול השוק הם בכמה היבטים. מתח אחד מול השוק הוא עניין החניות. כשיזם מגיע ומציע תכנית הוא רוצה חניות בתכנית, ואנחנו מסבירים שאין חניות כי יש מטרו. כמוסד תכנון אנחנו מצמצמים מאוד את התקן לחניות למגורים ולמשרדים כי אנחנו לא רוצים שבקרבת המטרו והרכבת הקלה יהיה שימוש ברכבים. אנחנו גם רוצים להפסיק את החניות השמורות במשרדים ולהפוך את החניונים לציבוריים. חניות שמורות צריכות לחלוף מהעולם.

המתח השני הוא הדיור להשכרה ואני מדבר על השכרה פרמננטית בישראל שתהיה מגובה בחקיקה ראשית. צריך לקבוע שהקרקע בקרבת המתע"ן (מערכת תחבורה עתירת נוסעים) תהיה קרקע להשכרה. זה מה שיחולל שינוי בשוק הדיור להשכרה. המדינה חייבת לקדם פרויקטים להשכרה קבועה בקרבת מתע"ן. לא הגיוני לתכנן דירות שיעלו מיליוני שקלים ורק עשירים יוכלו לקנות אותן."

יעל סולומון, מנהלת אגף המטרו במנהל התכנון ואחראית על הקידום הסטטוטורי של מערכת הקווים וכן תכניות הבנייה הנלוות: "אנחנו נמצאים במשבר תחבורתי, במשבר אורבני. יש במטרופולין תל אביב גידול אוכלוסייה מאוד משמעותי. לפי התוכנית האסטרטגית, צריך לתכנן 2.6 מיליון יחידות דיור. במטרופולין תל אביב לבדו יש היקף של מעל ל-5.4 מיליון תושבים. איפה כולם יגורו? איפה יהיו שטחים פתוחים? לכאן נכנסת תמ"א 70 שמאפשרת תכנון שאולי פחות מוכר בישראל אבל מוכר מאוד בעולם - תכנון מוטה תחבורה ציבורית. זה אומר לתכנן איפה שיש תחבורה פרויקטים של עירוב שימושים, וליצור מקום לאנשים במקום לרכבים. לתת מענה מבחינה אורבנית."
 
דלית הראל, מהנדסת העיר רחובות: "כל מי שגר במדינה חולק את החלום של לנסוע בתחבורה ציבורית איכותית, והמדינה הולכת ומצמצמת את היכולות להגיע ברכב פרטי לכל מקום. השאלה היא איך. תכנון המטרו אצלנו בעיר נעשה בסגנון של פיגוע המוני. אנחנו ברחובות ביקשנו 5 תחנות מטרו וקיבלנו 4 תחנות. בכל נקודה שבה נקבעה תחנה אומרים לנו להגדיל את זכויות הבנייה, לא משנה אם יש או אין תשתית עירונית מתאימה. העיר שלנו יודעת מה המדיניות שלה, יש לנו כבר ציר ראשי שאנחנו רוצים לחזק. אבל לא כל כך התחשבו במה שביקשנו, ואנחנו לא העיר היחידה. בנוסף, דחו אותנו בעוד 10 שנים. בהתחלה אמרו לנו שהצפי לביצוע המטרו אצלנו ל-10 השנים הקרובות ולפי זה תכננו את העיר. פתאום מודיעים לנו שאנחנו ב"הולד" והצפי שלנו הוא עוד יותר רחוק והמטרו יהיה רק בעוד 10 שנים. אמרו לנו שרק בעוד 20 שנה יקדמו את התוכנית ברחובות, מה נעשה עד אז - נתכנן תוכניות עם תקן חניה מצומצם במשך 20 שנה ונהיה בלי חניות כי אולי עד 2040 יהיה מטרו? אנחנו מרגישים שזה מפר את כל המערך העירוני. אחרי שאנחנו התגבשנו עם מדיניות מאוד ברורה, זה מייצר כאוס."

איציק דניאל, רכז תשתיות אגף תקציבים: "חשוב להבין שהמטרו הוא לא רק על הנייר, דברו על התכנון, אנחנו כמשרד האוצר ואני אומר את זה גם בשם משרד התחבורה הפרויקט הזה מתקדם. כבר יש מנהל מערכת גורם בינלאומי שעוזר לנו לתכנן את זה, יש מכרז של מנהלי קווים – הוגשו 7 הצעות על ידי גורמים בינלאומיים, נת"ע החלה בבדיקות קרקע. המטרו קורה ויוצא לדרך. 

העלות של פרויקט המטרו אדירה, 150 מיליארד שקל. זה הפרויקט המשמעותי הכי גדול שנעשה אי פעם במדינת ישראל. רק כדי לסבר את האוזן, עלות 3 קווי הרכבת הקלה הם כשליש מעלות קווי המטרו. יש גם משמעות אדירה למשק לגבי פרק הזמן שבו הפרויקט צפוי להיבנות - למעשה הגדול ביותר בעולם שייבנה באותו פרק זמן. כשבאנו להידרש לסוגיה כיצד נממן את הפרויקט, התייעצנו עם ארגון ה-OECD ועם חברות בינלאומיות כמו מקינזי, והבנו ש-50% מהסכום יושת על אזרחי המדינה באמצעות מיסים ו-50% נוספים יושתו על מי שייהנה מהפרויקט, בין אם באמצעות תוספת זכויות בנייה, עליית ערך הנכסים וכו. לשם כך, יצרנו כמה כלים כמו מס השבחת מטרו, השתתפות הרשויות המקומיות ועוד. העיקרון שלנו בא ואומר, צריך שכל תושבי המדינה ייהנו מהמטרו. להפעיל מטרו היא עלות אדירה וההכנסה מהמטרו לא מכסה זאת. לכן אי אפשר להגיד שהרווחים העתידיים יכסו את ההפעלה העתידית. אנחנו מקווים שתוך 10 שנים אנחנו נראה את המערכת פועלת. 

צריך לאמר גם שכבר בחוק המטרו ש-30% מקרקעות המדינה סביב התחנות יוקדש לדיור ציבורי ודיור להשכרה. זה עדיין לא אושר בחקיקה. לכן אנחנו עדיין לא מכניסים את זה לתוקף. ברגע שיאושר המדינה תהיה מחויבת ונעשה את זה."

הכנס ה-11 לתכנון ובנייה. צילום: יחצ

במושב אחר שנערך בנושא תכנון ונדל"ן ישראל 2023 לאן?, הדוברים התייחסו למצב הדיור בארץ וכן גם לתכנית המטרו.

נחמה בוגין, יו"ר לשכת שמאי המקרקעין בישראל: "אנחנו בעיצומה של ישיבה על הגדר, אבל זה תהליך שאנחנו מכירים בשוק הרבה שנים - אחת ל-3 שנים יש משבר, בכל פעם עם שם אחר. כמובן שעליית הריבית משנה את שם המשחק וגורמת לכל השחקנים לחשב מסלול מחדש. אבל אני לא רואה קריסה כי הצורך בדירות לא נעלם. נכון שיכול להיות שיש משפחה שתכננה לקנות דירה בגודל מסוים, ועכשיו תצטרך לשנות את התוכניות בגלל התייקרות המשכנתא - אבל בסוף היא תקנה דירה כי תהיה הסתגלות, כל עוד הפער בין ההיצע לביקוש הוא כל כך דרמטי. אני צופה שהביקושים הכבושים שמצטברים עכשיו יתפוצצו. הרי תהיה התייצבות מסוימת בסופו של דבר של הריבית.

באשר לעניין המטרו הוא עומד להפוך לאירוע המרכזי מבחינה נדלנית, תכנונית ועוד. יש לא מעט בעיות, אחת מהן היא העובדה שבעל הקרקע צריך להתמודד עם שני מנגנונים ערר – פעם אחת מול הועדה המקומית ופעם אחת מול המדינה. כמו כן היחיד ששכחו בסיפור הזה האזרח ששווי הנכס שלו נפגע – אין מנגנון פיצוי לאזרח." 

חיים פייגלין, סגן נשיא התאחדות הקבלנים בוני הארץ: "הענף הזה סובל מתפקוד של מאניה דפרסיה. כל 3 שנים יש דפרסיה ובין השנים האלה יש מאניה. זה תפקוד שנובע מחוסר תכנון לטווח ארוך. אנחנו בענף הבנייה מסתכלים על סייקלים של 5-10 שנים, המדינה צריכה להסתכל על 30 שנה קדימה. ברור שאי אפשר לדחוף עוד 10 מיליון תושבים בגוש דן. היום אין ראיית ארוכת טווח – מאשרים 120 אלף דירות ואחר כך חושבים על התשתיות ועל התקצוב. קחו את ישראל ותתכננו עוד 3-4 מיליון דירות שיהיה אפשר לגזור ממנה תשתיות חכמות. בלי זה אי אפשר לדעת איך תראה המדינה. 

אני הרמתי ידיים בכל הנוגע לקניית קרקע בסביבת המטרו, כי 75% תשלום השבחה זה גם עיוולת וגם עוולה על היזמים הפרטיים. זה דבר שהוא לא ישים. הדבר הנוסף הוא שלוקחים ומפקיעים זכויות מסחריות מאנשים לטובת הממשלה. עוולה רצינית שאני מתפלא שלא מתייחסים לזה."

כרמל שאמה הכהן, ראש עיריית רמת גן: "בקדנציה הקודמת, ראש הממשלה בנימין נתניהו אמר שצריך להעביר לשלטון המקומי יותר סמכויות - אבל בפועל זה לא קורה. באשר לקרן הארנונה זה טבעי שראש עיר יגן על קופת העירייה מול הצעות לא ענייניות, קרן הארנונה עטופה במילים יפות אבל מדינה שרוצה לסגור פערים צריכה לעשות זאת דרך קופת המדינה ולא למשל שבית שאן תעביר כספים לסביון."

ביחס לשינוי המדיניות בין תמ״א לבניינים יחידים למתחמי התחדשות עירונית אמר: ״אנחנו שמחים שיש הרבה יותר תוכניות שמייצרות תועלות ציבוריות. התחלנו עם התנגדות ציבורית קשה לשינוי המדיניות, והיום יש בזה תמיכה גורפת, כי אנשים מבינים שאי אפשר להמשיך ככה. כשאתה משלש ומרבע תושבים, אתה חייב לייצר יותר שטחים ירוקים ותשתיות ציבור. מבחינתנו שינוי המדיניות הציל את העיר.״

עו"ד מניה לייקין, היועצת המשפטית של רשות מקרקעי ישראל: "הגענו לשיווקי שיא בשנתיים האחרונות ואנחנו ממשיכים, לא עוצרים, ובהחלט מודעים למצב הנוכחי. קיבלנו החלטה להוריד את מחיר המינימום במכרזי רמ"י כדי לאפשר המשכיות ועל מנת שהמכרזים יצליחו. לפני שבועיים קידמנו כמה החלטות משמעותיות במועצת מקרקעי ישראל, כגון עדכון תוכנית מחיר מטרה ומתן הנחה גדולה יותר לרוכשים, מה שלהערכתנו גם ישפיע על הצלחת מכרזי הקרקעות. החלטנו להרחיב את הסכמי הגג לתחום המועצות האזוריות, מה שיגדיל את היצע הדירות, ועוד. אנחנו מסתכלים 40 שנה קדימה מבחינת התכנון."

עוד ב-

בשורה אדירה לנהגים: זה המהפך הדרמטי שיעבור כביש 6

לכתבה המלאה

צחי כץ, יו"ר איגוד מהנדסי ואדריכלי הערים ומהנדס העיר מודיעין: "כל ממשלה שינתה את חוק ההסדרים ודרסה אותו. במקום מאות תיקונים לחוק התכנון והבנייה שרק מייצרים כאוס, זה הזמן לחוק תכנון ובנייה חדש- חוק שמתאים לרוח התקופה שמסתכל 50 שנה קדימה ולא 50 שנה אחורה. אני מגיע לוועדת הפנים של הכנסת ולא יושבים אנשי תכנון אלא עורכי דין שמגנים על המדיניות הכאוטית הזאת. ועדה מקומית עצמאית שקבלה סמכויות מאשרת תכנית היום ב-8 חודשים. במקום המדינה תעודד הסמכה של ועדות נוספות, היא עצרה את תהליך ההסמכה. רמ"י משווקת מגורים בלי להסתכל האם יש פתרונות תשתית בקצה- לביוב ואספקת חשמל. אין פתרונות ביוב או חשמל שמתאימות לפיתוח האדיר של מודיעין, לוד ורמלה, שנשענות על אותו מכון טיהור. במודיעין 40 אלף יח"ד שאושרו בתכנית מתאר, ממתינים כבר 7 חודשים לאישור החלטת ועדת ערר לתחנת משנה לחשמל, שבלעדיה לא ניתן יהיה לתת היתרי בנייה. אין מדיניות תכנון ברורה כי השרים מתחלפים ואיתם המדיניות. כמו שמערכת הביטחון עושה תכניות לטווח ארוך, כך צריך גם בתכנון, שם ההשפעה על חיינו וחיי ילדינו הילדים אינה פחותה".