אלקטרה נדל"ן, מודיעה היום (שני), כי חברת מידרוג מותירה על כנו דירוג A3.il לאגרות חוב (סדרות ה' ו-ו') שהנפיקה החברה. כמו כן, במידרוג קבעו כי אופק הדירוג של החברה הוא יציב.

שיקולים עיקריים לדירוג

- החברה מתמקדת בניהול קרנות ושותפויות להשקעה עבור משקיעים מוגבלים (Limited Partners – LP) כאשר החברה הינה שותף בישויות המשמשות כשותף המנהל (General Partner - GP) בקרנות ובשותפויות השונות. למועד הדוח, מנהלת החברה שלוש קרנות השקעה במקבצי דיור בארה"ב (מולטיפמלי), שתי קרנות למימון מקבצי דיור בארה"ב, וכן שותפויות ייעודיות להשקעה בבתים פרטיים צמודי קרקע להשכרה (Single Family Rental - SFR) בארה"ב. כמו כן, מנהלת החברה שותפות ריט להשקעות הזדמנותיות במלונות, ומקימה קרן להשקעות במשרדים בבריטניה. התמקדות פעילות החברה בענף הדיור להשכרה בארה"ב, תורמת ליציבות סביבת הפעילות שלה.

- אסטרטגיית החברה להתמקד בעיקר בקרנות השקעה הפועלות בתחום הדיור להשכרה, בפרט בתחום מקבצי הדיור בארה"ב, תורמת לפרופיל העסקי של החברה שמושפע לחיוב מתפוסות גבוהות ועלייה בדמי השכירות. נכון למועד פרסום הדוחות הכספיים לרבעון השלישי של שנת 2022, הון המשקיעים המנוהל ע"י החברה הסתכם בכ-4.3 מיליארד דולר. ליום 30.09.2022, שווי נכסי הנדל"ן המנוהלים ע"י החברה הסתכם בכ-8.7 מיליארד דולר (ללא קרנות החוב). קרנות מולטיפמלי מהוות את החלק הארי מהיקף זה ועומדות על כ-85% מסך השווי המנוהל, שותפויות SFR מהוות כ-9%, קרנות ריט מלונות והקרן משרדים בבריטניה מהוות כ- 6%. כמו כן, החברה נוהגת להשקיע בקרנות המנוהלות ובשותפויות כ- LP באחוזים בודדים, לרוב בין 8%-5% מההון המנוהל בכל קרן. החברה פועלת על מנת להגדיל את היקף הפעילות ואת הפיזור הנכסי שלה ע"י המשך גיוסים והשקעות בפלטפורמות השונות.

- רמת המינוף של החברה בולטת לחיוב ביחס לרמת הדירוג, עם יחס חוב נטו ל- CAP נטו מותאם של 41% ל-30.09.2022 לאחר איחוד יחסי של החזקות בחברות כלולות, והיא משקפת בין היתר את השקעות החברה כ-LP בקרנות ההשקעות ובשותפויות, כחלק מהמודל העסקי של פעילות החברה. רמת המינוף של החברה עלולה להישחק בטווח הקצר-הבינוני, בין היתר בעקבות המשך השקעות בפלטפורמות השונות בהיקף משמעותי וחלוקת דיבידנד. להערכת מידרוג, יחס חוב נטו ל-CAP נטו צפוי לעמוד בטווח של 50%-46% שבולט לחיוב לרמת הדירוג.

- החברה הציגה בשנים האחרונות ובתשעת החודשים הראשונים של 2022 FFO שלילי. להערכת מידרוג, היקף ה-FFO של החברה, הנשען בעיקר על דמי ניהול יציבים יחסית מהנכסים המנוהלים, צפוי לנוע בטווח של 12-18 מיליון דולר לשנה בשנים 2023-2024. כמו כן, החברה צפויה לקבל תזרימי מזומנים משמעותיים לאורך זמן שנובעים בעיקר מדמי Promote ("דמי הצלחה") מפעילותה כ-GP ומהחזר ההון שהושקע על ידי החברה בקרנות בכובעה כ- LP. מודל עסקי זה גוזר תלות גבוהה של תזרימי המזומנים במימוש נכסי הקרנות – היקפי המימוש ומועדם, וכן כתלות בגיוס השקעות לקרנות חדשות.

- לחברה גמישות פיננסית מוגבלת שמשליכה לשלילה על הפרופיל הפיננסי. החברה אינה מחזיקה עוד באופן ישיר נכסי נדל"ן מניב לאורך זמן, ולהערכת מידרוג, דבר זה פוגע בגמישותה הפיננסית של החברה, גורם המתמתן מצד רמת מינוף נמוכה יחסית, וכן נגישות למקורות מימון שונים. בהיעדר נכסים שאינם משועבדים, לחברה גמישות פיננסית מסוימת, הנובעת בעיקרה מהחזקה וניהול מקבצי הדיור, אשר בגינם זכאית לתזרים בעת מימון מחדש. עם זאת, גמישות זו של החברה כפופה להסכמי מסגרת מול המשקיעים.

תרחיש הבסיס של מידרוג כולל, בין היתר, איחוד יחסי של החזקות החברה בחברות כלולות, קבלת תזרים מהקרנות לרבות דמי הצלחה, פירעונות אג"ח וחלק ממסגרות האשראי, החזר חלקה של החברה בהון העצמי שהועמד לטובת פעילות המלונאות והמשך השקעות בקרנות חדשות ובמיזמים משותפים. בנוסף, מידרוג ביצעה תרחישי רגישות באשר לשווי נכסי החברה וגובה מרכיב דמי הצלחה הגלום בהון העצמי של החברה ובתזרימי המזומנים העתידיים.

אופק הדירוג

עוד ב-

אלקטרה נדל"ן מציגה רבעון מרשים: עלייה של כ-100% בהכנסות

לכתבה המלאה

אופק הדירוג היציב משקף את הערכת מידרוג כי החברה תמשיך באסטרטגיה להגדלת היקף הפעילות שלה תוך שמירה על רמת מינוף מתונה. מה שיכול להוביל להעלאת הדירוג, הוא גידול מתמשך במרכיב תזרימי המזומנים השוטפים על בסיס היקף משמעותי של קרנות השקעה מנוהלות וצבירת טרק רקורד של מימושים לאורך זמן. מבין הגורמים, אשר יכולים להוביל להורדת הדירוג, נמצאים קיטון מתמשך בהיקפי הקרנות המנוהלות בידי החברה שיביא לקיטון ב-FFO, הקטנה משמעותית של מרכיב הדיור להשכרה בתמהיל הקרנות המנוהלות של החברה וגידול מהותי ברמת המינוף של החברה.