ענף הלוגיסטיקה צובר תאוצה בשנים האחרונות, הן כתחום פעילות אליו נכנסות לראשונה חברות נדל"ן ישראליות רבות או מרחיבות פעילות קיימת, והן כאפיק השקעה שהופך אטרקטיבי יותר ויותר בקרב משקיעי נדל"ן – כך עולה ממחקר שביצעו בלשכת שמאי מקרקעין. הביקוש לשטחי תעשייה ואחסנה (מרלו"גים) גבוה מאוד, וזו נקודת ההנחה של החברות המבקשות לפזר סיכונים, וכן של המשקיעים שמחפשים תשואה והודרו משוק הדיור עקב העלאת מס הרכישה. 

העלייה בביקוש למרלו"גים נובעת בין היתר משינוי שעובר עולם המסחר בשנים האחרונות – מעבר מרכישה בחנויות פיזיות בקניונים או במרכזים מסחריים פתוחים, לרכישה מקוונת באינטרנט (E-Commerce). הקניות באונליין כבר היו במגמת עלייה חדה הודות לקידמה הטכנולוגית ולשינוי בהרגלי הצריכה של הציבור, ומשבר הקורונה עם מגבלות ההתקהלות רק הגבירו אותה. 

לפי המחקר, השינויים האלה בהרגלי הצריכה מעלים את הצורך במרכזים לוגיסטיים שיספקו פתרונות לכל שרשרת האספקה של מוצרים שיוצאים מהחנויות אל המרחבים הווירטואליים: החל מקליטת המוצרים, מיון וסימון שלהם, אחסנה, שילוח ושינוע. לכל אלה דרוש מקום מספיק גדול, ובהתאם עולה הביקוש לשטחי התעשייה והאחסנה. 

גם הבנייה של שטחים כאלה נמצאת במגמת עלייה. מניתוח שביצעו בלשכת שמאי המקרקעין לנתוני התחלות הבנייה של הלמ"ס לרבעון השלישי של השנה, עולה כי בשלושת הרבעונים הראשונים של שנת 2022 החלו להיבנות כ-980 אלף מ"ר בייעוד תעשייה ואחסנה, זינוק לעומת 973 אלף מ"ר בכל השנה שעברה, ולעומת 765 אלף מ"ר שהחלו להיבנות בממוצע לשנה בכל העשור האחרון. השיעור של בניית שטחים לוגיסטיים מכלל התחלות הבנייה עלה בתקופה זו ל-8%, לעומת שיעור ממוצע של 5-6% לשנה בעשור האחרון. 

מפילוח התחלות הבנייה לפי יישובים, עולה כי קריית גת מובילה עם כ-196 אלף מ"ר בייעוד תעשייה ואחסנה שהחלו להיבנות בשלושת הרבעונים הראשונים, אחריה כפר יונה עם 71 אלף מ"ר, קריית מלאכי עם 64 אלף מ"ר, מודיעין עם כ-40 אלף מ"ר, אשדוד עם 39 אלף מ"ר וכרמיאל עם 35 אלף מ"ר. בחמישייה השנייה נמצאות הערים בית שמש, נס ציונה, מעלה אדומים, ראשון לציון ועמק יזרעאל.

לדברי יו"ר לשכת שמאי מקרקעין, חיים מסילתי, המרלו"גים נבנים באזורים שבהם יש קודם כל מספיק שטחים פנויים, אך יותר חשוב – באזורים שבהם עלויות ההקמה והתפעול שלהם זולים. במרלו"גים, בשונה מחנויות פיזיות, הרווחיות של הנכס אינה תלויה בקרבתו למוקדי אוכלוסיה ולמספר המבקרים. הפרמטרים החשובים יותר בשטחי לוגיסטיקה הם קרבה לנמלים (ימי ואווירי) שיקלו על הקליטה של המוצרים שמגיעים מחו"ל,  קרבה לצירי תנועה מרכזיים שיקלו על השינוע של המוצרים אל צרכני הקצה, ומיקומים שבהם ערכי הקרקע נמוכים כמו בפריפריה (ולראייה היישובים המובילים בהתחלות הבנייה של הלמ"ס). 

קבוצת תצפית נדל"ן מדווחת על ביקושים גבוהים מצד חברות לשכור שטחים במרלו"ג "תצפית השרון"  שהיא תבנה באזור התעשייה אלפי מנשה במשותף עם חברת רוטשטיין, בשטח של כ-70 אלף מ"ר - כ-40 אלף מ"ר למרכז לוגיסטי, 20,000 מ"ר למשרדים ו-10,000 מ"ר למסחר. לדברי זאב ג'וזף, מנכ"ל ובעלים של קבוצת תצפית נדל"ן, "שטחי הלוגיסטיקה הם מצרך מבוקש הסובל ממחסור של מקומות בארץ בסדר גודל כזה, במיוחד באזור המרכז. אנו זוכים להתעניינות רבה במחירים גבוהים של כ-45-50 שקל למ"ר, המהווים כ-3.5-4 מיליון שקל לדונם, וסבורים כי המגמה צפויה להימשך".

יו"ר לשכת השמאים חיים מסילתי (קרדיט דנה קופל)

עוד ב-

רשת הסופרמרקטים של רני צים מתרחבת: היכן ייפתחו סניפים החדשים?

לכתבה המלאה

לדברי מסילתי "ככל ויתפתח תחום ה'אי-קומרס', לצד התפתחות הטכנולוגיה, יגדל לדעתי הביקוש למרלו"גים בשנים הקרובות. בשנה-שנתיים האחרונות ראינו עסקאות ענק בתחום הלוגיסטיקה במאות מיליוני שקלים, ורואים ביקושים גבוהים לנכסים כאלה גם בארה"ב ובחלק מערי אירופה. להערכתי הביקוש לשטחי לוגיסטיקה יציג צמיחה עקבית בשנים הקרובות, ואיתו גם המחירים".