משקיעי הנדל"ן יוצאים בהדרגה מהשוק. זה לא קרה רק בגלל העלאת הריבית האגרסיבית באפריל 2022, אלא בעיקר בגלל העלאת מס הרכישה בסוף 2021. מי שרכש דירה ושילם מס רכישה של 5%, משלם כיום 8%. מצד שני, כדאי לחשוב על זה: משקיע רכש דירה במיליון שקלים, האם הפער בין תשלום מס של 5% ל-8%, 30 אלף שקל, זה מה שיעצור אותו? לא בטוח, אבל כשמתווסף לזה מס שבח גבוה במכר, יחד עם ריבית גבוהה על ההחזר, זה הופך את העסקה הכלכלית ללא כלכלית. מצד שני, משקיע שיכול לקנות דירה במזומן, לא יהסס לעשות זאת, בפרט כשהמוכר מוריד את המחיר.

ממוצע התשואה בישראל נע סביב 2.7%. הוא משתנה בין הערים, ובין השכונות באותן ערים, אבל בגדול - על דירה ששווה 3 מיליון שקל, למשל, תקבלו שכירות של 6,750 שקל. על דירה של שני מיליון שקל, תקבלו 4,500 שקל - וכך הלאה. זה ממוצע שמשתנה בין דירות חדשות לישנות.

בשכירות יש הרבה מאוד פרמטרים שקובעים את מחיר הדירה, כמו מידת ההשקעה בה וגם אורך החוזה משפיע. בעלי דירות אוהבים שוכרים לטווח ארוך, בעלי יציבות כלכלית. לפעמים זה שווה להם עוד רבע אחוז בתשואה (כלומר, בעל הבית יהיה מוכן שישלמו לו דמי שכירות נמוכים יותר). כשהשוכר מסוכן, ואין לו ביטחונות, בעל הבית יתמחר זאת במחיר הסופי.

בעזרת נתוני יד2, בדקנו את המצב בערים הגדולות והמבוקשות בישראל. כפי שתראו מיד, דווקא בעיר תל אביב, שנחשבת למבוקשת מאוד בקרב שוכרים, התשואה היא נמוכה מאוד ועומדת על 2.1%. נתוני יד2 בודקים את אחוז התשואה באמצעות מחיר השכירות מתוך שווי הדירה. הנתונים עדכניים ל-2026 והם כוללים את כל השכונות באותה עיר, כך שייתכן שתהיה שונות גבוהה בין שכונה לשכונה.

אז מה אפשר ללמוד מהטבלה? באופן מפתיע, העיר שבה התשואה היא הגבוהה ביותר היא באר שבע. למה זה מפתיע? בגלל הנתונים של משרד האוצר, שמראים כי זו העיר שבה הכי הרבה משקיעים יצאו בהפסד ריאלי. הפסד ריאלי הוא הפסד שנובע ממכירת הדירה, בתוספת הוצאות. למשל: אדם רכש דירה ב-600 אלף שקל ומכר ב-650 אלף שקל - אבל הוצאות התיווך, עורכי הדין והשמאים, במכירה ובקנייה, וכן התיקונים בדירה, הגיעו ל-70 אלף שקל. במצב כזה, ההפסד הריאלי עומד על 20 אלף שקל. סביר להניח שבמצב הזה הקונה יוכל להתקזז במס שבח.

התשואה הנמוכה ביותר בישראל מגיעה מגבעתיים. זו עיר ששוכנת קרוב מאוד לתל אביב, אבל מחירי השכירות בה נמוכים (למרות שהם גבוהים מהממוצע) ביחס לשווי הבית. ערים נוספות שבהן התשואה נמוכה מ-2.5%: חיפה (2.2%, כשמחירי הדירות הקטנות בחלק משכונות העיר התחתית, למשל, מושכים את הממוצע כלפי מטה), רמת גן (2.3%), ירושלים, כפר סבא ורחובות. בערים נתניה וראשון לציון התשואה גבוהה מהממוצע - קרוב ל-3%. זה אומר שמשקיעים יעדיפו, בממוצע, לקנות דירה בנתניה מאשר בירושלים.

עוד ב-

בעקבות המלחמה: רשימת הערים שבהן המוכרים הכי לחוצים

לכתבה המלאה