דוח בנק ישראל לשנת 2025 עוסק במגמות שונות בכלכלה, אבל פרק מיוחד שעסק בשוק הנדל"ן מראה עד כמה ההחלטות המרכזיות שקיבל הבנק המרכזי משפיעות עליו. ההשפעה ניכרת בשני תחומים עיקריים: 1. הגבלת הטבות המימון ומבצעי הקבלנים במרץ 2025, שגרמו להאטה בשוק. 2. הריבית. זו משפיעה לא רק עלויות המימון של היזמים ועל הכדאיות הכלכלית של פרויקטים רבים, אלא גם על הביקושים למשכנתאות שעולות בתקופה שבה הריבית גבוהה.

בדוח ניתן להבחין בנתון מדאיג על מחירי הדיור בישראל. בבנק ציינו כי בין השנים 2010 ו-2025, כלומר במשך כ-15 שנה, עלו מחירי הדירות בישראל ביותר מ־130% וההכנסה הכספית נטו של משקי הבית בישראל עלתה בכ-65% בלבד. כלומר, מחירי הדירות עולים בישראל בקצב כפול לעומת מרכיב השכר - מה שמרחיק קונים מהשוק.

הם בחנו כיצד השפיעה העלייה במחירי הדירות ביחס להכנסה על השימוש של משקי בית באשראי לדיור תוך-כדי התמקדות במשקי בית צעירים וברוכשי דירה ראשונה, שהם הקבוצה החשופה ביותר להתייקרות מחירי הדיור ולמגבלות המימון.

"משקי בית שמעוניינים לרכוש דירה יכולים להתמודד עם עלייה במחירי הדיור, בין היתר באמצעות הגדלת שיעור המימון, בפרט בתקופות של ריבית ריאלית נמוכה, כפי שהיה ברוב העשור הקודם", ציינו. "עם-זאת, משקי בית ללא הון עצמי מספק עלולים להיות מוגבלים ביכולת שלהם להגדיל את שיעור המימון ובכך עלולים להידחק אל מחוץ לשוק הדיור. סביר כי משקי בית צעירים, שהכנסתם נמוכה בממוצע מזו של משקי בית אחרים והונם העצמי לרוב קטן יותר, יהיו מוגבלים יותר ביכולת להגדיל את שיעור המימון לצורך רכישת דירה".

בהתאם, מציינים בדו"ח, בשנים האחרונות נצפתה מגמת ירידה בשיעור המשפחות הצעירות המתגוררות בדיור בבעלותן באותה תקופה. "מחקרים קודמים מצאו כי הקשחת תנאי המימון ועליית מחירים משפיעות לא רק על עצם היכולת ליטול אשראי אלא גם על מבנה ההלוואות - בין היתר באמצעות עלייה ביחס ההחזר להכנסה", נכתב לסיכום פרק זה.

בפרק שעוסק בשוק הדיור נכתב כי על רקע התמשכות המלחמה התמתן במרבית השנה הביקוש לדירות, לצד התרחבות של היצע הדירות, ונוצרה סביבה שתמכה בירידת מחירים. "לאחר הפסקת-האש באוקטובר החלה התעוררות מסוימת והמחירים עלו", הודו בבנק, אך הזכירו את הגידול הבולט בהתחלות הבנייה לכ-80 אלף יחידות דיור.

הבנק התייחס גם למצב ענף הבנייה. "באמצעות גידול של מספר העובדים הישראלים והזרים הצטמצם במהלך השנה המחסור בעובדים בענף הבינוי שנוצר עם תחילת המלחמה. אולם, לנוכח ההיקף הנרחב של הבנייה והשיפוצים, עדיין ישנו מחסור של עובדים בענף, שמתבטא גם בדיווחים של החברות בענף לגבי עלייה בקושי בגיוס עובדים. הגידול בהתחלות הבנייה התאפשר הודות להסטת משאבים מבנייה שאינה-למגורים לבנייה למגורים, כמו־גם מהמשך הרחבת היתרי הבנייה ושיווקי הקרקעות בעבר".

בנוסף, לפי הנתונים, הגורמים שפעלו למיתון הביקוש הם: סביבת ריבית גבוהה ביחס לעבר (אף שהריביות על המשכנתאות החלו לרדת בהדרגה במחצית השנייה של השנה - שוק המשכנתאות); מגבלות בנק ישראל על מבצעי מימון בדירות חדשות; קצב גידול אוכלוסייה מתון יותר; וההתפתחויות הגיאו-פוליטיות לצד אי־ודאות גבוהה. "כל אלה הביאו לירידה במספר העסקאות בדירות חדשות ויציבות בדירות יד שנייה", סיכמו.

ומה לגבי שוק השכירות? ב-2025 הושפע שוק השכירות משילוב של זעזועים בצד ההיצע: הפחתה זמנית במלאי האפקטיבי של הדירות עקב פינוי הצפון והדרום ומלחמת "עם כלביא", לצד ירידה בביקוש - בין היתר על רקע מאזן הגירה שלילי. במהלך השנה חזרו חלק מהמפונים לבתיהם - דבר שמיתן את הלחצים בשוק. על רקע התפתחויות אלו נרשמה עלייה של 3.2% במחירי השכירות - קצב נמוך במעט יחסית ל־2024".

מהניתוח עולה כי הירידה במספר העסקאות בדירות חדשות ויד שנייה ביחס לשנה הקודמת התרחשה על רקע סביבת הריבית, שעודנה גבוהה ביחס לשנים שקדמו להתפרצות האינפלציה בעולם ובישראל, ואטרקטיביות התשואות ששוק ההון הציע ביחס לשוק הדיור. בדו"ח צוין כי "הירידה בעסקאות בדירות חדשות התרחשה גם לאור צעדים להגבלת מבצעי קבלן וכן בשל הקדמת רכישות לסוף 2024 כדי להקדים את עליית המע"מ".

עוד צוין, כי לאור הגידול בהיקף הבנייה והירידה בעסקאות לרכישת דירות חדשות גדל השנה מלאי הדירות החדשות הלא מכורות והגיע לרמה גבוהה ביחס לעבר. כזכור, בשנת 2025 אישרו מוסדות התכנון 223,000 יחידות דיור - עלייה של כ-10% ביחס לשנת 2024. לעומת זאת, מספר יחידות הדיור ששווקה רמ"י, במכרזים עם זוכה וללא מכרז, הסתכם בכ-60,000 יחידות דיור, בדומה לשנת 2024. 

נמצא כי באוקטובר 2025 נותרו מחוץ למלאי הדירות האפקטיבי כ-7,400 יחידות דיור בצפון, בעוטף ובמרכז בשל פגיעות במלחמה. מנגד, מאזן הגירה שלילי מיתן את הביקוש לשירותי הדיור. מחירי השכירות עלו ב-3.2% במהלך 2025. לגבי מחירי הדיור נכתב: "לאחר עליית מחירי הדירות שהחלה בנובמבר 2023 ונמשכה עד ינואר 2025, לאורך מרבית השנה (פברואר-אוקטובר 2025) ירדו מחירי הדירות. בחודשים אוקטובר-נובמבר חלה עלייה מחודשת במחירי הדירות, לצד ירידה קלה במלאי הדירות החדשות הלא-מכורות. בסיכום שנתי ירדו מחירי הדירות  ב-0.9%".

גם הביקוש לדירות עם ממ"ד השפיע. "מחירן של דירות שיש בהן ממ”ד גבוה ממחירן של דירות דומות ללא ממ”ד; בהתאם, גם שכר הדירה שלהן גבוה יותר", ציינו, ובנוסף נכתב כי מבצע “עם כלביא” לא הביא לשינוי בפרמיה לממ”ד בשכר הדירה המבוקש במודעות להשכרה.

עוד ב-

הזוגות הצעירים לא יכולים לקנות דירה בישראל - הנה ההוכחה

לכתבה המלאה