הדיון על מס רכוש עלה בימים האחרונים בעיקר בהקשר של המלחמה: עשרות בניינים במרכז הארץ ובכלל ניזוקו, כשהדיירים שפונו יצטרכו להמתין לשיקום הבניין שלהם. חלק גדול מבעלי הדירות ממבצע עם כלביא עדיין ממתינים שמישהו יטפל בהם - כמעט שנה אחרי האירוע.

אבל נושא מס רכוש עלה לכותרות גם בהקשר אחר: המס על קרקעות ריקות, שהמדינה רצתה להטיל ונפל בסוף שבוע, לפחות בינתיים, מחוק ההסדרים. כבר הבענו כאן ביקורת על המהלך, שעשוי לגרום לאנשים מבוגרים, למשל, למכור את הקרקע בעל כורחם. הם החזיקו בקרקע שנים רבות, חיים מקצבת הפנסיה, ולהטיל עליהם מס של עשרות אלפי שקלים יכול לגרום להם למפח נפש. בינתיים, המס הזה פוצל מהחוק. זה לא אומר שלא יחזור בעתיד, אלא שהוא לא ייכנס לפועל בזמן הקרוב וספק אם יהיה שר שירצה לקדם אותו.

כיום, למשפחות ישראליות ותיקות רבות יש נכס כזה, שבחלק גדול מהמקרים עבר בירושה מהסבא. זה התחיל כקרקע חקלאית, שעברה שינוי ייעוד במהלך השנים. במשך דורות הנכס הזה שימש כ"בטוחה" עבור המשפחות. הם ידעו שיוכלו לממש אותו, או להעביר אותו לילדים. כעת, ב-2026, המדינה החליטה שהגיע הזמן להעיר את הדוב משנתו - היא רוצה להטיל מס שיטלטל את השוק.

המס הזה יכול היה לגרום נזק בלתי הפיך לרבים: הוא היה אמור לגבות מבעלי קרקעות כ-1.5% משווי הקרקע. התשלום הוא שנתי. המטרה המוצהרת הייתה להילחם במחסור ביחידות דיור על ידי דחיקת בעלי קרקעות פרטיות לבנות או למכור, אחרי שבמשך שנים היא נכשלה בהורדת מחירי הדיור. המטרה הלא רשמית היא, כמובן, לסגור את הגירעון התקציבי.

 
"המס החדש לא היה נקבע לפי מחיר הקנייה ההיסטורי, אלא לפי הערכת שווי עדכנית. מגרש ממוצע לבנייה עצמית באזורי הביקוש מוערך כיום בכ-5 מיליון שקל ותחת החוק החדש, בעלי מגרש כזה היו אמורים לשלם 60,000 שקל בכל שנה, כ-5,000 שקל בחודש, סכום השווה להחזר משכנתא גבוהה, רק בלי הבית", אומר עו"ד אילן ליבוביץ, חבר כנסת לשעבר, ומומחה להשקעות נדל"ן גלובליות.

לדבריו, עבור משפחה ממוצעת שקיבלה את הקרקע בירושה ומתקיימת מפנסיה או משכורת, "מדובר היה בנטל כבד שהופך את המגרש של סבא מ'ביטחון כלכלי' לפצצת תזרים מזומנים מתקתקת".

המס יכול היה להוביל לירידת מחירים?
"השאלה הגדולה הייתה האם הלחץ על בעלי הקרקעות יתגלגל לכיס של רוכשי הדירות. ניתוח הנתונים מצביע על כך שהתשובה היא 'כן', דרך שלושה ערוצים מרכזיים. הראשון: שחרור 'יחידות רפאים'. לפי הערכות, בישראל כלואות כיום כ-20,000 יחידות דיור פוטנציאליות על קרקעות פרטיות זמינות לבנייה. בנוסף, המס יוצר 'היצע כפוי': בעלים שאינם יכולים לעמוד בתשלום השנתי ירוצו למכור או לסגור עסקאות קומבינציה. הצפה של קרקעות בשוק היא הדרך המהירה ביותר להורדת מרכיב הקרקע במחיר הדירה הסופית".

מצד שני, אולי זה היה מוביל לשינוי מאזן הכוחות מול הקבלנים.
"עד היום, בעל המגרש היה 'הצד החזק' במשא ומתן. הוא יכול היה לחכות לנצח. הסעיף בחוק, שקובע כי המס חל רק על קרקעות עם תב"ע מאושרת למגורים, משנה את הדינמיקה באופן דרמטי. מ-2026, היזם יודע שבעל הקרקע מדמם מזומנים מדי חודש. יכולת הקבלנים לרכוש קרקע במחיר שפוי יותר צפויה להתגלגל לירידה של 3% עד 5% במחירי הדירות החדשות באזורי ביקוש תוך שנתיים. יזמים המחזיקים 'מלאי קרקעות' היו ממהרים לבנות כדי להפסיק לשלם את המס. קיצור ה-Time to Market מגדיל את ההיצע הריאלי בשוק וממתן את עליות המחירים של העשור האחרון".

מי המנצחים והמפסידים ממהלך כזה, אם יקרה בעתיד?
"המפסידים הגדולים הם היורשים הפסיביים אלו שיושבים על מגרשים בערים ותיקות ולא מצליחים להגיע להסכמות בין האחים. המס הזה עלול היה לפרק משפחות שייאלצו למכור את הקרקע מהר ובזול רק כדי לא לקרוס תחת החוב לרשות המסים. המרוויחים הם היו השוכרים והזוגות הצעירים. המס היה שוקר חשמלי לשוק הנדל"ן  הוא העביר את מרכז הכובד מהון פסיבי שיושב על קרקע לבנייה פעילה ולהגדלת ההיצע".

עוד ב-

דרמה בשוק הנדל"ן: העיריות יאפשרו להיכנס לדירות ללא טופס 4

לכתבה המלאה

כלומר, אם היה חל, אז נגמרו הימים שבהם הסבא שומר קרקע לנכדים?
"חזרתו של מס הרכוש בעתיד היא לא רק מהלך פיסקאלי לסגירת הגירעון. זוהי הצהרת כוונות של המדינה נגד הון פסיבי. הקרקעות הפרטיות הן ה'כספומט' החדש של האוצר, והדרך היחידה להפסיק לשלם היא להתחיל לבנות. מי שיושב היום על מגרש 'לנכדים' חייב להבין: הם עלולים לקבל בירושה נכס עם חוב, אם ההחלטה הזאת תתקבל בעתיד".