בסוף השבוע פרסמה רמ"י כי המכרז בבאר יעקב, בו שווקו קרקעות ל-924 דירות, נסגר בהצלחה. הצלחה היא דבר יחסי. כשרמ"י מפסידה כסף, זה אומר שרוכשי הדירות זכו, כי הקבלנים רוכשים את הקרקע במחיר נמוך וזה משפיע על המחיר. בתקופות שיא, רמ"י הכניסה יותר כסף, אבל מחירי הדיור עלו. כשמחירי הקרקעות גבוהים, גם רשות המסים מכניסה לא מעט כסף דרך מיסוי מקרקעין והמדינה יוצאת נשכרת מכך.

רק כשצוללים לעומק המכרז מבינים את האופטימיות, החלקית לפחות, של חלק מהיזמים לגבי שוק הנדל"ן. במכרזים למחיר מטרה שנערכו לאחרונה ראינו כי יזמים רבים שילמו את מחיר השומה ואף למעלה מכך כדי לרכוש קרקעות בחדרה. מחיר מטרה (או בשמה הנוכחי, דירה בהנחה) הוא שוק נוח ובטוח. היזם קונה את הקרקע ובונה, והמדינה מוכרת לו בלחיצת כפתור 80%-50% מהדירות. היזם יודע מראש מה הרווח שלו. הוא סוגר חוזה פאושלי (כלומר, ידוע וסגור מראש) עם קבלן ביצוע (במקרה שאין לו חברת ביצוע, כפי שיש היום לחברות רבות) והוא מסיים את הפרויקט אחרי 5-7 שנים עם עוד כמה עשרות מיליונים בקופה.

תוצאות המכרז בבאר יעקב מפתיעות משום שלא מדובר בדיור בהנחה, אלא במכרז רגיל של בנייה רוויה. המחיר שהציעו היזמים קרוב מאוד למחיר השומה, ואם תוסיפו את המע"מ למחיר הקרקע ואת הוצאות הפיתוח הגבוהות, תבינו כי ההתחייבות שלהם לטווח ארוך מתמחרת אופטימיות בשוק הנדל"ן.

כמה תעלה דירה? דירות חדשות בבאר יעקב (ענב נדלן)

שלוש חברות שילמו קרוב ל-100 מיליון שקל על קרקעות לבניית כ-150 דירות בממוצע: אביסרור משה ובניו, אזורים ופרץ בוני הנגב, ששילמה את המחיר הגבוה ביותר - 99.8 מיליון שקל. רמי שבירו, שתבנה 133 דירות, תשלם כ-80 מיליון שקל ללא פיתוח. יש עוד חברות שזכו בקרקעות במתחם אבל זה לא הסיפור, אלא מחיר הקרקע ליחידת דיור. כולל עלויות הפיתוח, המחירים לחברות הגדולות נעו בין 835-855 אלף שקל לקרקע ליחידת דיור.

בואו נעשה את החישוב יחד. נניח שעלות הבנייה לדירה ממוצעת עומדת על 10,000 שקל למ"ר. כלומר, דירת 100 מ"ר תעלה מיליון שקל. אנחנו יודעים כמה עלתה הקרקע והרווח היזמי אמור לעמוד על 18% ברף הגבוה שלו. לכאורה, אם לוקחים את עלות הקרקע ועלות הבנייה לבית ממוצע ומוסיפים לו את הרווח היזמי, מחיר הבית אמור לעמוד על 2.183 מיליון שקל, אבל רגע - תוסיפו את המע"מ, ותקבלו מחיר של 2.575 מיליון שקל ליחידת דיור.

האם זה יהיה המחיר לדירה ממוצעת בפרויקט בבאר יעקב? סביר להניח שהוא יהיה מעט גבוה יותר. אנחנו מזכירים לכם שני פרמטרים חשובים: הראשון: עלויות הבנייה עלו מאז מתחילת המלחמה. השני: עלויות הבנייה לא מסתכמות רק בבנייה עצמה. יש הוצאות שיווק ופרסום, למשל, שעולות לא מעט כסף. נתון חשוב שצריך להביא בחשבון הוא עלויות המימון. קבלן שהיה משלם 100 שקל בתקופת ריבית אפסית, משלם 110-120 שקל בשל הריבית הגבוהה.

לעלויות הבנייה צריך להוסיף עוד רכיבים רבים: היזמים מתמחרים את העלייה בריבית, מוסיפים עלויות תכנון, רישוי ופיקוח, הצמדה למדד בעת התשלום לקבלן הביצוע וגם תוספת סיכון (כמה מדינות אתם מכירים שחוו משבר מדיני, רפורמה משפטית, מלחמה וקורונה בשנים האחרונות?) בעקבות אירועי בלת"ם ועוד.

המחיר הוא לא הדבר היחיד שמפתיע אותנו במכרז הזה בבאר יעקב. מה שמפתיע אפילו יותר הוא כמות המציעים למגרש. קחו את המגרש בו זכתה אזורים: לא פחות מ-33 הצעות של קבלנים הוגשו עבור הקרקע - הצעות שהתחילו בכ-40 מיליון שקל ונגמרו במחיר של כמעט 100 מיליון. עשרה קבלנים היו מוכנים להציע 80 מיליון שקל ויותר על המגרש הזה, שממוקם בצפון העיר, לא רחוק מניר צבי.

עוד ב-

עסקת השנה בנדל"ן: היזם שמכר 200 דירות מדבר לראשונה

לכתבה המלאה

בשורה התחתונה, כשמוסיפים את האירועים שמנינו קודם, מבינים למה מחיר הדירה יגיע, כך להערכתנו, ל-26-28 אלף שקל למ"ר. בחינה של נתוני רשות המסים מראה שהמחיר של הדירות החדשות האחרונות שנמכרו שם דווקא מגיע ל-14-16 אלף שקל, אבל מדובר בדירות בהנחה בהן השתתפה באר יעקב בהגרלות האחרונות. אפשר לראות כי ברף העליון, חלק מדירות היוקרה הנמכרות כיום בבאר יעקב אף חצו את גבולות ה-30 אלף שקל למ"ר.