היצע הדיור להשכרה בישראל הוא אחד הגורמים העיקריים שמשאיר את מחירי השכירות גבוהים. יש לא מעט סיבות לכך: אחת מהן היא מידור המשקיעים מהשוק. משרד האוצר החליט בשעתו שהוא רוצה להוציא את המשקיעים מהמשחק, משום שהוא סבר כי הם מעלים את מחירי הדיור. המשקיעים הבינו שהם משלמים מס רכישה גבוה, חלקם עזב את השוק בהדרגה ואם זה לא מספיק - הגיעו הגבלות נוספות שגרמו להם לשבת על הגדר.

כשאין משקיעים - אין דירות להשכרה. זה כלל אצבע ואפשר לראות את זה במידה ניכרת בישראל - מדינה שמקדשת רכישת דירות, גם להשקעה. מספר האנשים שמחזיקים ביותר מדירה אחת עומד על יותר מ-300 אלף.

על פי הערכות של אנשי נדל"ן, אם מס הרכישה לדירה שנייה היה נמוך ועומד על 5% ולא על 8%, יכול להיות שמספר הדירות הלא מכורות בישראל היה קטן בעשרות אחוזים. זה היה מגדיל משמעותית את שוק הדיור להשכרה: במקום יותר מ-2,000 דירות מוכנות לאכלוס בתל אביב, היינו מקבלים שוק שבו נותרו רק דירות בודדות להשכרה. האם ישיבות בועדת הכספים, תכניות ארוכות טווח של דירה להשכיר ומכרזים שבהם מחיר הקרקע עומד על אפס יפתרו את הבעיה? מתברר שלא.

אפשר לראות את המצב העגום גם דרך המספרים. בשנה האחרונה יש ירידה בהיקף העסקאות בשוק הנדל"ן בכלל, אבל גם היצע הדירות להשכרה קטן. בדיקה שערכה חברת וויצ'ק מגלה כי בנובמבר 2024 היצע הדיור להשכרה עמד על 12,625 דירות בערים הגדולות וכעת הוא עומד על 12,458 דירות. כלומר, מהבחינה הזו - ישראל הולכת אחורה. בחודש נובמבר, כלומר החודש שעבר, ההיצע דווקא גדל ב-7.5%. התנודתיות הזאת יכולה לנבוע מהרבה סיבות ומעניין לראות האם זו חלק ממגמה.

מה שמשנה את הממוצע הוא השינויים במספר ערים מרכזיות. באשדוד ובאשקלון היצע הדיור להשכרה קטן ב-18% בממוצע. ברחובות, לעומת זאת, הוא גדל ב-20%. תל אביב נחשבת לעיר מבוקשת מאוד בכל הנוגע לדירות להשכרה. שם המצב חמור: ההיצע ירד מ-1,433 דירות כאלה לפני שנה, ל-1,212 דירות השנה - ירידה של יותר מ-15%. גם בחיפה נרשמה ירידה דו ספרתית.

אחת הסיבות שגורמות להיצע לרדת הוא פרויקטים של דיור להשכרה. ישראל לא מספקת מעטפת נכונה ואפשר לראות את הכישלון במכרזי רמ"י. הקבלנים לא ממהרים לגשת למכרזים. הם מרגישים שהמדינה מפלה אותם, לא נותנת להם תמריצים מספיק טובים. כשהריבית גבוהה, אין טעם ליזם לגשת למכרז כזה כי לרוב שמאי המקרקעין יודיע לו שאין כדאיות כלכלית לפרויקט.

בדקנו מה קורה בדירות הגדולות והקטנות בתל אביב. מתברר כי ההיצע נמוך במיוחד. בדירות הגדולות נרשמה ירידה משמעותית של קרוב ל-17%. כיום רק 284 דירות מוצעות להשכרה בעיר. בנתניה ופתח תקוה, לעומת זאת, נרשם זינוק משמעותי של 28%-27% בדירות גדולות, 4-5 חדרים, להשכרה.

ומה עם הדירות הקטנות, שהן מצרך חשוב לזוגות צעירים או מבוגרים, שלא זקוקים לדירה גדולה ורוצים לשכור דירה במחיר נוח? בתל אביב ירד ההיצע לפחות מאלף דירות, ירידה של 15% בשנה האחרונה. באשדוד ואשקלון, נרשמה ירידה של קרוב ל-28%. מאמינים להודעות הרבות שיוצאות סביב הגדלת היצע הדיור להשכרה? ובכן, בשנה האחרונה, כך לפי בדיקת החברה, נרשמה ירידה של 1.3% בהיצע הדירות להשכרה.

המסקנה היא פשוטה: המדינה לא מצליחה להתגבר על הביקוש לדירות להשכרה וכפי שהיא נכשלה עם הורדת מחירי הדיור (כן, גם מלחמה וריבית גבוהה לא גרמו למחירי הדיור לרדת והם אפילו עולים, לפי הלמ"ס, מאז תחילת המלחמה). מעניין לראות האם שתי הורדות ריבית נוספות (צפויות עד ספטמבר הבא) ישנו את התמונה מבחינת היזמים ומתי נראה כאן מגדלי רבי קומות להשכרה בלבד - גם באזורי ביקוש.

מעל הכל - יש כאן עוד סיבה טובה לכך שהמחירים לא יורדים: הריבית הגבוהה. כשהריבית גבוהה, בעלי הדירות מגלגלים את הגידול בהחזר ההלוואה שלהם על שוכרי הדירות. לאלה אין ברירה: רובם לא רוצה או לא יכול לקנות דירה וסופג את ההעלאה הזאת. שוכרים חדשים משלמים 5% יותר בשנה.

ולסיום, נקודת אור: סקירה שערך לאחרונה שמאי המקרקעין, אוהד דנוס, מלמדת כי בולטות בירידות מחירי השכירות הערים אשדוד, ירושלים ונתניה. מנגד, בולטות בעליות הערים חיפה ותל אביב. שיאנית התשואה למשקיעים היא אילת (4.3%), אחריה העיר באר שבע ואחריהן אשדוד וחיפה. התשואה הנמוכה ביותר היא בהרצליה ובתל-אביב - 2.3% בשנה. כלומר, פחות רווחי למשקיעים, שבונים בעיקר על עליית ערך בערים אלו. מצד שני, יש עדיין ערים שבהן המצב הוא טוב והמחירים יורדים. השאלה הגדולה היא האם זו התחלה של מגמה. את התשובה לכך נוכל לקבל בחודשים הקרובים.

"חוק ההסדרים במתכונתו הנוכחית עלול לפגוע בשוק השכירות בישראל", כך אומר מנכ"ל ומייסד WeCheck, רמי רונן. לדבריו, חובת הדיווח על הכנסות משכירות, גם מתחת לרף המס, אולי נשמעת טכנית, אבל בפועל נתפסת כהוספת נטל בירוקרטי וסיכון רגולטורי לבעלי הדירות.

עוד ב-

ההצעה החדשה של משרד האוצר: להעלות את מחירי השכירות

לכתבה המלאה

רונן מציין: "כאשר מכניסים את כל המשכירים למאגר שעלול לשמש בסיס להטלת מסים עתידיים, הסיכון מבחינת המשכירים עולה. כתוצאה מכך, חלק מהמשכירים עשויים לשקול יציאה משוק ההשכרה ולהפנות את כספם לאפיקי השקעה אחרים. התוצאה הצפויה היא צמצום ההיצע ועליית מחירים בשוק שכר הדירה".