אחרי חודשים רבים של ירידות מחירים, מחירי השכירות בישראל מתחילים לטפס שוב. אפשר לראות את זה בנתוני הלמ"ס. מי שחותם על חוזה חדש ישלם מעל 5% לעומת המחיר הקודם. גם עבור מחדשי חוזה אין בשורה טובה: מחירי השכירות עולים, בין היתר בשל הריבית הגבוהה אותם מגלגלים בעלי הדירות על השוכרים.

מומחים שונים בענף הנדל''ן הצהירו כי הצמיחה בענף הבנייה תחל ברגע שתסתיים המלחמה, ומאידך ראינו שגם במהלך המלחמה החלה התאוששות של הענף. עו"ד אילן ליבוביץ, ח"כ לשעבר, שכיהן בוועדות הכלכלה, החוץ והביטחון, כיום מומחה בהשקעות נדל"ן, מספר בראיון ל-ice כי "ההחלטה אם להשקיע כעת אינה חד-משמעית ומחייבת ניתוח מעמיק של מודל העסקה ולא רק של תזמון השוק. עבור משקיעים המגיעים עם הון עצמי משמעותי, המסוגלים להבטיח מרווח תשואה נטו הגבוה מעלות המימון - שעדיין יקרה יחסית בהינתן ריבית בנק ישראל העומדת כיום על 4.5% - ובעלי סובלנות מספקת לאי-הוודאות התפעולית סביב דיירות וביצוע, בהחלט קיימות עסקאות איכותיות".

ליבוביץ', שסיפר כאן בראיון בחודש יוני כי הוא לא מתרשם מהזינוק במניות הנדל"ן והבנייה, טוען כי השקעות אלו מתרכזות בעיקר באזורים בעלי ביקוש קשיח וארוך טווח, כמו מרכזי תעסוקה, קמפוסים אקדמיים וצירים תחבורתיים ראשיים כדוגמת קווי רכבת. "לעומת זאת, אם הכדאיות הכלכלית של העסקה נסגרת רק על בסיס הנחה ודאית לגבי עליית ערך עתידית משמעותית, הייתי מציע לנקוט בגישה זהירה יותר וייתכן שכדאי להמתין", הוא מדגיש. "מבחינת היזמים, אנו עדים לחלון הזדמנויות בפרויקטים שנקלעו לקשיי מימון או מחסור בכוח אדם, מה שעשוי לייצר הזדמנויות נקודתיות לרכישה או כניסה לשותפות בתנאים אטרקטיביים. יש לזכור כי נתוני לשכת הסטטיסטיקה והתיעוד העיתונאי מצביעים על עלייה של כ-5% במחירי הדירות במונחים שנתיים סביב אפריל-יוני 2025, לצד תנודות חודשיות קלות, מה שמעיד שהשוק מתאושש וממשיך לתמחר עליות".

לאורך שנים רבות שוק הנדל"ן התאפיין ב"תנועת מלקחיים" בין מחירי הדיור למחירי השכירות - כאשר אחד ירד, השני עלה, ולהיפך. לאחרונה אנו רואים סימנים לכך ששני השווקים, הדיור והשכירות, עלולים לעלות יחד.
"התופעה של יציבות-עלייה מתונה בשוק השכירות, המתרחשת במקביל לעליות במחירי הדירות (כ-5% במונחים שנתיים עד אמצע 2025), בהחלט מייצגת שינוי מהותי בדפוס "תנועת המלקחיים" ההיסטורית. המשך העלייה הסימולטנית נובע משילוב של כוחות שוק משמעותיים. ראשית, היצע הדיור החדש בישראל ממשיך להיות מוגבל, בעיקר בשל התייקרות משמעותית בעלויות הבנייה (ברזל, מלט ותשומות מיובאות), והן בשל המגבלה המתמשכת בזמינות כוח האדם, כאשר עדיין חסרים עשרות אלפי עובדים על אף הגידול בפועלים זרים".

לדבריו, המגבלות הללו מביאות ללוחות זמנים לחוצים ועלויות גבוהות יותר, אשר מתגלגלים בסופו של דבר למחירי הדיור. "במקביל, שוק השכירות נתון ללחץ ביקוש קשיח: הריבית הגבוהה מקשה על זוגות צעירים ומשקיעים לרכוש דירות, ומותירה אותם בשוק השכירות. אם נוסיף לכך את הלחץ החברתי והמדיני הקיים לפתרונות דיור מהירים, נראה שהביקוש הקשיח אינו נעלם. כתוצאה מכך, הביקוש ממשיך לדחוף מעלה את מחירי השכירות, והמחסור בהיצע, עלויות המימון ועלויות הבנייה הגבוהות דוחפים את מחירי הדיור. לכן, כל עוד בעיות ההיצע וכוח האדם לא נפתרות באופן משמעותי, וכל עוד המימון נותר יקר יחסית, נראה מגמה שתומכת בהמשך עליית מחירים סימולטנית בשני השווקים".

איך יראה שוק הנדל"ן אחרי המלחמה, שנערך מחדש לקראת חזרתם של סחורות ועובדים לארץ. מהן ההשלכות של המציאות החדשה על הביצוע והעלויות?
"שוק הנדל"ן נערך מחדש למציאות שונה באופן מהותי מזו שהכרנו טרם המשבר. ההשפעה הדומיננטית ביותר היא ההתייקרות הדרמטית בעלויות הבנייה. מחירי תשומות מרכזיות, כמו ברזל, מלט וחומרי גלם מיובאים, זינקו, וזהו גורם מכריע שמייקר את כלל הפרויקטים. בנוסף, סוגיית כוח האדם נותרה צוואר הבקבוק המרכזי. השוק למעשה מתמודד עם 'מספריים' כפולים: עלויות תשומות חומרי גלם עולות, ועלויות וזמני הביצוע נותרים תחת סיכון בשל מגבלות בכוח אדם. המציאות החדשה הזו מכתיבה ליזמים תכנון פיננסי שמרני יותר ומחייבת גילום של סיכוני עלויות גבוהים יותר במחירי המכירה הסופיים".

חלק מהיזמים כבר התחילו להשקיע בבנייה מעבר לים. זה לא תמיד מוכיח את עצמו.
"בשלב זה, אין עדות אמפירית רחבת היקף או נתונים מבוססים המצביעים על 'גל' חזרה המוני של הון יזמי לישראל, וגם האמירה על 'נטישה' מוחלטת אינה מדויקת - המציאות מורכבת ומאופיינת בשונות גבוהה. יזמים רבים אכן הרחיבו את פעילותם הגיאוגרפית ליעדים כמו יוון, קפריסין, רומניה, בולגריה וארצות הברית. הפיתוי בחו"ל נובע מרגולציה פשוטה יותר בחלק מהשווקים, זמני תכנון קצרים משמעותית, ותשואה או מחירי קרקע אטרקטיביים יחסית. חלק מהיזמים בוחנים חזרה נקודתית לפרויקטים מקומיים בישראל, בעיקר כאשר תנאי הקרקע, המיסוי והביקוש מצדיקים זאת".

לדברי ליבוביץ', "ההעדפה להשקיע בישראל עדיין נשענת על יתרון מקומי מובנה בביקוש הקשיח, שליטה תפעולית קרובה, קרבה לנכס וידע מעמיק של שפת השוק המקומית". הוא מוסיף כי "מה שמכריע בפועל הוא המיסוי והתכנון. המיסוי בישראל גבוה יחסית (מס רכישה על דירה נוספת, מס שבח, היטל השבחה ומע"מ, א"י), והליכי הרישוי והתכנון נותרו ארוכים ומסורבלים. כל עוד חסמים מבניים אלו אינם משתפרים באופן פרקטי, סביר להניח שחלק מהיזמים ימשיכו לנקוט ב'דו-רגליות מושכלת', קרי: פיזור פעילות גיאוגרפי בין ישראל ליעד-חו"ל אחד או שניים".

עוד ב-

הקבלנים בטוחים: "בעקבות החזרת החטופים - זה מה שיקרה בשוק הנדל"ן"

לכתבה המלאה

ליבוביץ' מדגיש כי "זו אינה בהכרח 'נטישה', אלא אסטרטגיה מחושבת לניהול סיכונים ומקסום רווחים באקלים גלובלי משתנה".