השוק

הנפקה ענקית בדרך לבורסה: שווי של 2 מיליארד שקל

חברת דיור מוגן נוספת מתכוננת להנפקה בשווי מיליארדים. מה הקסם של הזקנה בשוק ההון - ולמה המשקיעים המוסדיים כל כך מחפשים את הסקטור הזה?

רוי שיינמן | 5/2/2026 11:46

הבורסה לניירות ערך בתל אביב (צילום shutterstock)

המשקיעים בישראל מסתערים על תחום הדיור המוגן. חודשיים בלבד אחרי שחברת הסיעוד עמל ומעבר השלימה הנפקה משמעותית בשווי של 2.64 מיליארד שקל, כבר נערכת לעל קו הזינוק שחקנית נוספת: פרוטיאה, רשת בתי הדיור המוגן של היזם והקבלן הוותיק יהושע שפונדר.

ההנפקה המתוכננת של פרוטיאה ב-2026 צפויה להתבצע לפי שווי של כ-2 מיליארד שקל, כשמטרת החברה לגייס מאות מיליוני שקלים מהציבור.

פרוטיאה, שהוקמה לפני כ-25 שנה, מנהלת כיום ארבעה מתחמי דיור מוגן בפריסה ארצית: שניים פעילים ומאוכלסים במלואם - בבני דרור ובמושב שורש שבהרי ירושלים, ושניים נוספים בשלבי איכלוס מתקדמים בראשון לציון ובאלקנה. ביחד מדובר בכאלף יחידות דיור, לצד אגפי אשפוז, מחלקות תומכות ושטחים ציבוריים נרחבים.

כדי להתכונן להנפקה, משלימה החברה תהליך ארגוני מורכב: מיזוג של ארבע חברות-בנות המפעילות את הבתים השונים לחברה אחת מאוחדת עם מטה ניהולי משותף. לאחר השלמת המהלך, משפחת שפונדר תחזיק בכ-57% מהחברה, ו-40 שותפים פרטיים יחזיקו ביתר המניות - מה שהופך את ההנפקה למעשה למסלול אקזיט חלקי עבורם. את התהליך מלווים משרדות מובילים: דלויט, הרצוג וגיזה זינגר אבן.

השווי המוערך מבוסס על תחזית FFO (רווח תפעולי-תזרימי בניכוי אירועים חד-פעמיים) שנתי של כ-150 מיליון שקל, כששני הבתים הוותיקים כבר מייצרים עשרות מיליוני שקלים בשנה, ושני הבתים החדשים - בהם הושקע יותר ממיליארד שקל במימון של הראל ביטוח ובנקים - צפויים להתחיל לתרום לתזרים בחודשים הקרובים.

התיאבון של המשקיעים המוסדיים לנכסים מסוג זה הוא לא דבר חדש. דיור מוגן מציע שילוב נדיר: הכנסות חוזרות יציבות מדמי שכירות ודמי ניהול, בסיס לקוחות נאמן שלרוב לא עוזב את המתחם, ביקוש גובר של אוכלוסייה מזדקנת עם עוצמה כלכלית.

בניגוד לנדל"ן מסורתי, המודל מבוסס על תזרים מזומנים חזוי - ומה שקרוי בשפת ההשקעות "הכנסות קבילות" עם רמת סיכון נמוכה יחסית.

בבורסה בתל אביב כבר נסחרות מספר חברות בתחום: מגדלי הים התיכון, שבשליטת מוטי קירשנבאום, נסחרת כיום בכ-2.39 מיליארד שקל ומפעילה 8 בתי דיור מוגן, ובית בכפר, עם 5 מתחמים וכאלף חדרים, נסחרת בכמיליארד שקל.

לצד החברות הציבוריות, שחקנים פרטיים כמו עזריאלי (רשת פאלאס) ושפיר והפניקס (רשת עד 120) מחזיקים בנכסים בשווי מיליארדים.

למרות האופטימיוית, המצב בשוק לא ורוד לחלוטין. הנפקת עמל ומעבר, שהתבצעה בנובמבר, נחשבת אמנם להצלחה מבחינת היקף הביקוש, אך המציאות מורכבת יותר: החברה הונפקה בשווי נמוך ב-360 מיליון שקל מהתוכנית המקורית, ומאז המניה ירדה בכ-5%.

הסיבות: אי-וודאות רגולטורית סביב מכרזי ממשלה, תלות בהחלטות הביטוח הלאומי, ומודל שמבוסס על הצעת מכר ולא על גיוס הון לצמיחה.

מנהלי קרנות הפנסיה והגמל שלכם - אלה שכבר קנו את מניות עמל ומחזיקים במגדלי הים התיכון - יבחנו את פרוטיאה על פי אותם קריטריונים: האם התזרים יציב, האם הביקוש ימשיך לגדול, והאם השווי בהנפקה משקף פוטנציאל צמיחה או רק אקזיט יקר.