פרויקטים
מתחילים מבראשית: שכונת החוף של חיפה בדרך למהפכה
עם למעלה מ-5,000 דירות חדשות, מבני ציבור ומוסדות חינוך, טיילת וריאות ירוקות – פרויקט "בראשית על הים" שמובילה קבוצת נקסט אורבן כוזהינוף ממתג מחדש את קו החוף החיפאי. כנס דיירים שנערך בראשית השבוע, סיפק עוד נקודת ציון מוצלחת בדרך למימוש החזון
לאחר עשורים ארוכים בהן הייתה מתחת לרדאר וסבלה מהזנחה גורפת, גורלה של שכונת שער העלייה, הניצבת בכניסה לחיפה, עתיד בשנים הקרובות להשתנות מקצה לקצה. השכונה הוותיקה, ששורשיה בשנות ה-40 של המאה הקודמת, צפויה להתחדשות עירונית אינטנסיבית – כאשר פרויקט "בראשית על הים" עתיד למתג אותה מחדש, ולמקסם את הפוטנציאל שלה כשכונה הניצבת בקו ראשון לים.
מדובר באחד ממיזמי הפינוי-בינוי המשמעותיים בחיפה, במסגרתו צפויים להיהרס עשרות מבני רכבת ישנים ורעועים, הכוללים כ-1,179 דירות, כשבמקומם יוקמו מבנים חדישים, המשלבים בנייה גבוהה ובנייה מרקמית, ויכללו לא פחות מ-5,188 דירות. הפרויקט שם דגש לא רק על שדרוג איכות המגורים בשכונה, אלא גם על פיתוח התשתיות העוטפות והטמעת עירוב שימושים. כך, לצד בניינים מודרניים ודירות הראויות למאה ה-21, הוא ישלב גם מבני ציבור ומוסדות חינוך, רצועות מסחר, טיילת וריאות ירוקות – ולא פחות חשוב: יחבר את השכונה לחוף ים, ויתכתב עם הערכים הנופיים הייחודיים לחיפה.
את הפרויקט מובילה קבוצת נקסט אורבן כוזהינוף, משחקניות ההתחדשות העירונית הגדולות בחיפה, ומי שבמוצהר ממקדת את פעילותה בעיר הצפונית. בהליך התכנוני חולקה שער העלייה לשלושה מתחמים עיקריים: צפוני, מרכזי ודרומי. על כל מתחם אמון משרד אדריכלים בכיר ומנוסה בתחום ההתחדשות העירונית, וזאת מתוך שאיפה לייצר גיוון אדריכלי.
"'בראשית על הים' יהיה כרטיס הביקור של חיפה, וייתן בשעה טובה את הכבוד הראוי לשכונות החוף", מצהיר יוסי כהן, מנכ"ל קבוצת נקסט אורבן כוזהינוף, בשיחה עם אתר ice. "אנחנו מחדשים כאן למעשה שכונה שלמה על כל המשתמע מכך. בשני מתמחים בשכונה, אנו פועלים בשותפות עם חברות נדל"ן בכירות: קבוצת יוסי אברהמי וקבוצת עדי צים – וביחד נוביל את שער העלייה לעידן חדש. בעלי הדירות סומכים עלינו, אנחנו מודעים לאחריות המוטלת עלינו".
"הבניינים בשער העלייה נמצאים במצב אנוש, התחדשות עירונית היא קריטית", מדגיש אדם וגנר, מראשי נציגות הדיירים במתחם המרכזי. "שיקום השכונה הוא לא רעיון חדש, לאורך השנים הגיעו יזמים ופיזרו הבטחות, אבל שום דבר לא התרומם – מה שרק העצים את התסכול אצל בעלי הדירות. מהרגע שקבוצת נקסט אורבן כוזהינוף נכנסה לתמונה, אנחנו מרגישים שהדברים מתנהלים אחרת. השיח הוא בגובה העיניים, וכשיוסי זמין בשביל כל אחד מאיתנו – נוצר אמון. הוא מכיר את בעלי הדירות באופן אישי, מודע לחששות, לבעיות ולצרכים שלנו. התחושה היא שיש לנו פרטנר שנחוש לשנות את מצב השכונה ולקחת את הפרויקט לקו הסיום".
יוסי כהן, מנכ"ל קבוצת נקסט אורבן בכנס הדיירים השבוע. "נוביל את שער העלייה לעידן חדש" (צילום יח"צ נקסט אורבן כוזהינוף)
פרויקט הדגל
הדיאלוג בין קבוצת נקסט אורבן כוזהינוף לבעלי הדירות בפרויקט, רשם ביום ראשון האחרון עוד נקודת ציון מוצלחת, עם כנס דיירים מושקע שנערך באולם האירועים והכנסים גארדן שבחיפה. "המפגש עמד בסימן בעלי הדירות המתגוררים במתחם המרכזי בשכונה, ונרשמה בו נוכחות מרשימה של למעלה מ-200 בתי אב, כשבמקביל ניתן היה לקחת חלק באירוע גם באמצעות הזום", מספר עו"ד עופר אבן ממשרד הורביץ, אבן אוזן ושות', המייצג בפרויקט את קבוצת נקסט אורבן כוזהינוף (לצד משרד עורכי הדין רון ברנט ושות'). "היה לחברה חשוב לשתף את בעלי הזכויות בתוכניות לפרויקט ובכל מה שמתחדש, לעדכן לגבי לוחות הזמנים הצפויים, ובעיקר לאפשר להם לשמוע ולהשמיע".
הדיאלוג בין קבוצת נקסט אורבן כוזהינוף לבעלי הדירות בפרויקט, רשם ביום ראשון האחרון עוד נקודת ציון מוצלחת, עם כנס דיירים מושקע שנערך באולם האירועים והכנסים גארדן שבחיפה. "המפגש עמד בסימן בעלי הדירות המתגוררים במתחם המרכזי בשכונה, ונרשמה בו נוכחות מרשימה של למעלה מ-200 בתי אב, כשבמקביל ניתן היה לקחת חלק באירוע גם באמצעות הזום", מספר עו"ד עופר אבן ממשרד הורביץ, אבן אוזן ושות', המייצג בפרויקט את קבוצת נקסט אורבן כוזהינוף (לצד משרד עורכי הדין רון ברנט ושות'). "היה לחברה חשוב לשתף את בעלי הזכויות בתוכניות לפרויקט ובכל מה שמתחדש, לעדכן לגבי לוחות הזמנים הצפויים, ובעיקר לאפשר להם לשמוע ולהשמיע".
"בסופו של דבר רק באמצעות שקיפות, ניתן לייצר שותפות אמיתית עם בעלי הדירות", מוסיף עו"ד אבן. "על אף שכבר הושג הרוב הנדרש, החברה וכל יועציה ממשיכים במרץ לרתום לפרויקט בעלי דירות נוספים. קבוצת נקסט אורבן כוזהינוף מובילה את 'בראשית על הים', שהינו מיזם מורכב, פרויקט דגל, כזה שישנה את קו החוף החיפאי".
"הבשורה המרכזית בכנס נוגעת לערוץ בו יקודמו הליכי הרישוי והתכנון של הפרויקט", מוסיף יוסי כהן. "אנו מתנהלים מול הוועדה המחוזית לתכנון ובנייה חיפה, כשהרשות הממשלתית להתחדשות עירונית תצטרף אלינו כמגישת התוכנית. היעד הוא להציג לוועדה תוכניות קונקרטיות במהלך החודשים הקרובים".
על תרגום החזון התכנוני לרמה הפרקטית, מופקדים משרדי האדריכלים המלווים את "בראשית על הים" – והם בהחלט ערוכים למשימה. "על הפרויקט חובה להסתכל בקונטקסט עירוני נרחב, כחלק מתהליך התפתחותה של חיפה והתחדשות שכונות החוף שלה", מסביר אדריכל גיא מילוסלבסקי, הבעלים של משרד מילוסלבסקי אדריכלים, האמון על תכנון המתחם האמצעי. "המתחם הזה כשמו כן הוא: המרכזי והגדול מבין השלושה, מתחם הליבה של הפרויקט. האתגר התכנוני היה לייצר חיבור בין הקו הראשון לים לבין המובלעות של הקו השני והשלישי, תוך תשומת לב נרחבת לתנאים הטופוגרפיים של האזור".
"את השדרה במתחם המרכזי, שהיא שדרה לשימור, הפכנו לעוגן שמחבר בין המתחמים", מפרט האדריכל מילוסלבסקי, "את הבנייה המאסיבית לקחנו בעיקר לדפנות, מתוך רצון להשאיר את המרכז כמוקד אורבני שוקק. כל מתחם אמנם מתוכנן על ידי משרד אדריכלי אחר, אבל הקפדנו שהמתחמים ידברו אחד עם השני, כשבין כולנו יש תיאום מלא לכל אורך הדרך".
פרויקט "בראשית על הים" – הדמיית המתחם המרכזי (אנימציה Olin)
זינוק במחירים
אף שפרויקט "בראשית על הים" טרם הגיע לשלב הביצוע, בשוק הנדל"ן כבר מורגשת תכונה. "אם עד עכשיו בלטו בעיקר חסרונותיה של שער העלייה, ההתחדשות העירונית תבליט את יתרונותיה", מנתח שמאי המקרקעין והכלכלן דותן דרעי, מבעלי משרד השמאות דותן דרעי-אורן נס בע"מ. "בכל זאת, שער העלייה נמצאת במיקום אופטימלי ממש במרחק נגיעה מחוף הים. בהיבט התחבורתי, השכונה סמוכה לכניסה וליציאה מחיפה, כשלרשות משתמשי התחבורה הציבורית עומדים רכבת ואוטובוסים עירוניים ובין עירוניים. כאשר מוסיפים לכך בניינים חדשים ופיתוח מקיף, לא מפתיע שיש עניין רב סביב השכונה".
אף שפרויקט "בראשית על הים" טרם הגיע לשלב הביצוע, בשוק הנדל"ן כבר מורגשת תכונה. "אם עד עכשיו בלטו בעיקר חסרונותיה של שער העלייה, ההתחדשות העירונית תבליט את יתרונותיה", מנתח שמאי המקרקעין והכלכלן דותן דרעי, מבעלי משרד השמאות דותן דרעי-אורן נס בע"מ. "בכל זאת, שער העלייה נמצאת במיקום אופטימלי ממש במרחק נגיעה מחוף הים. בהיבט התחבורתי, השכונה סמוכה לכניסה וליציאה מחיפה, כשלרשות משתמשי התחבורה הציבורית עומדים רכבת ואוטובוסים עירוניים ובין עירוניים. כאשר מוסיפים לכך בניינים חדשים ופיתוח מקיף, לא מפתיע שיש עניין רב סביב השכונה".
"אני מזהה תנועה של משקיעים, מחיפה עצמה אבל גם מהיישובים הסמוכים ומגוש דן, שמזהים את ההזדמנות ששער העלייה מציעה", מחדד דרעי. "אני מעריך שהמחירים בשכונה יטפסו, ושהיא תמשוך אליה אוכלוסיות חדשות אשר ייצרו אינטגרציה עם התושבים הוותיקים".
דבריו של השמאי דרעי, מתכתבים גם עם נתוני אתר מדלן, לפיהם המחירים בשער העלייה שילשו את עצמם בתוך כעשור. אם בחודש מרץ 2011 המחיר הממוצע של דירה בשכונה עמד על 437 אלף שקלים, הרי שבסוף שנת 2022 הוא כבר קפץ לסכום של 1.23 מיליון שקלים.
ובינתיים, גם אדם וגנר מנציגות הדיירים, משדר אופטימיות זהירה. "אחרי לא מעט קשיים ומהמורות, יש הפעם תקווה אמיתית שהפרויקט יתממש. בהתחשב במצב הבניינים הקיים ובכל מה שבעלי הדירות פה עברו, אני מקווה שמקבלי ההחלטות יבינו עד כמה שער העלייה נדרשת בהתחדשות וייתנו לפרויקט את הרוח הגבית. למה אני הכי מצפה? לדירה חדשה בשכונה חדשה, ושסוף סוף חוף הים שנמצא כל כך קרוב, יהיה גם נגיש".
(בשיתוף מערכת זירת הנדל"ן)
