פרויקטים
עו"ד עמנואל יוזוק: "בלי טיפול נחוש יותר, ההתחדשות העירונית תנוע בעצלתיים והמחירים ימשיכו לטפס"
בראיון לרגל השנה החדשה, עו"ד עמנואל יוזוק, המלווה ומייעץ בפרויקטים של התחדשות עירונית, מציג תחזית פסימית לשוק הנדל"ן: "הפריפריה עדיין משוועת למיזמים וחסמים מרכזיים טרם הוסרו. ממשלות ושרים מתחלפים מהר יותר מהזמן שמוציאים לפועל פרויקט – וזה רק ממחיש עד כמה עגום המצב"
שוק הנדל"ן בישראל ממשיך לרתוח, כששנת 2021 תיזכר בעיקר בשל עליות המחירים התלולות ומשבר הדיור המחריף. כשזה מצב העניינים, לא מפתיע שהשחקנים הפועלים בענף רחוקים מלהיות אופטימיים ומבחינתם סימני השאלה רק הולכים ומתרבים. "זו הייתה שנה מטלטלת שהתאפיינה בפערים גדולים בין ההצהרות של הפוליטיקאים באמצעי התקשורת לבין המציאות בשטח", קובע עו"ד עמנואל יוזוק, בעלים ושותף במשרד עורכי הדין יוזוק מלכין ושות', בראיון לאתר ice לרגל השנה האזרחית החדשה. "סגרנו את השנה כשהמחירים מזנקים ביותר מ-10% וההיצע רחוק מלהדביק את הביקושים. הצעדים שמקדמת הממשלה לא ישפיעו בטווח המיידי, ורק בעוד כמה שנים במקרה הטוב נוכל למדוד את האפקט שלהם".
כמי שמלווה ומייעץ במגוון פרויקטים בהתחדשות עירונית, גם בכל הקשור לתחום הזה, מבהיר עו"ד יוזוק, 2021 לא תיזכר כשנה מזהירה במיוחד: "הפריפריה עדיין משוועת למיזמים וחסמים מרכזיים ובראשם אלו הנוגעים להליכי התכנון והרישוי עדיין לא הוסרו. הוצאת היתר בנייה הפכה לפרוצדורה הנמתחת על פני שנים ארוכות – וזה פשוט בלתי נתפש. הגורמים הפועלים בתחום ההתחדשות העירונית מייחלים לבהירות ולוודאות, אבל יש יותר מדי ערפל. ממשלות ושרים מתחלפים פה מהר יותר מהזמן שמצליחים להוציא לפועל פרויקט – וזה רק ממחיש עד כמה עגום המצב".
ממשלה חדשה הוקמה, וגם חוק ההסדרים שכלל התייחסות נרחבת להתחדשות עירונית עבר בשעה טובה בכנסת. זו לא בשורה משמעותית?
"אני דווקא מתמקד בחצי הכוס הריקה, ובכל הנושאים הבוערים בתחום התחדשות עירונית שלא זכו לטיפול מצד המחוקק. חשוב להבין: התחדשות עירונית היא הפלטפורמה להגדלת היצע המגורים, כי מדינת ישראל לא ממש משופעת בעתודות קרקע – כולם מבינים את זה, אבל משום מה זה לא מתורגם לרמה הפרקטית".
"אני דווקא מתמקד בחצי הכוס הריקה, ובכל הנושאים הבוערים בתחום התחדשות עירונית שלא זכו לטיפול מצד המחוקק. חשוב להבין: התחדשות עירונית היא הפלטפורמה להגדלת היצע המגורים, כי מדינת ישראל לא ממש משופעת בעתודות קרקע – כולם מבינים את זה, אבל משום מה זה לא מתורגם לרמה הפרקטית".
טיפה בים
אם תשאלו את עו"ד יוזוק, חשיבותה של התחדשות העירונית גדלה שבעתיים כאשר מביאים בחשבון את המוני המבנים הרעועים והמסוכנים בכל רחבי הארץ. "בלא מעט מדינות בעולם המערבי נדרשים הדיירים לתחזק את הבניינים באופן קבוע, אלא שאצלנו בארץ אין חובה כזו – ולכן בזמן שבאירופה בניינים עומדים יציבים ומטופחים עשרות ומאות בשנים, בארץ רבים מהמבנים הישנים נמצאים בסכנת התמוטטות מיידית", הוא מסביר. "הבניין בחולון לא התמוטט סתם כך, וסיפק לכולנו עוד תמרור אזהרה – וזה עוד לפני שבכלל הזכרנו את מטחי הטילים שספג העורף רק בזמן מבצע 'שומר החומות', ותרחיש של רעידות אדמה. השורה התחתונה היא שחובה לאשר ערוץ מהיר למיגון, חיזוק והתחדשות של אותם מבנים מסוכנים, אחרת שוב נגלה שהתעוררנו מאוחר מדי".
אם תשאלו את עו"ד יוזוק, חשיבותה של התחדשות העירונית גדלה שבעתיים כאשר מביאים בחשבון את המוני המבנים הרעועים והמסוכנים בכל רחבי הארץ. "בלא מעט מדינות בעולם המערבי נדרשים הדיירים לתחזק את הבניינים באופן קבוע, אלא שאצלנו בארץ אין חובה כזו – ולכן בזמן שבאירופה בניינים עומדים יציבים ומטופחים עשרות ומאות בשנים, בארץ רבים מהמבנים הישנים נמצאים בסכנת התמוטטות מיידית", הוא מסביר. "הבניין בחולון לא התמוטט סתם כך, וסיפק לכולנו עוד תמרור אזהרה – וזה עוד לפני שבכלל הזכרנו את מטחי הטילים שספג העורף רק בזמן מבצע 'שומר החומות', ותרחיש של רעידות אדמה. השורה התחתונה היא שחובה לאשר ערוץ מהיר למיגון, חיזוק והתחדשות של אותם מבנים מסוכנים, אחרת שוב נגלה שהתעוררנו מאוחר מדי".
המנדט לוועדה למתחמים מועדפים לדיור הוארך. עד כמה הצד הזה משמעותי?
"משמעותי בהחלט, משום שהמסלול הזה מסוגל לקצר משמעותית את לוחות הזמנים ולהביא להגדלת כמות הפרויקטים בפינוי-בינוי. אני מקווה שזה יבוא לידי ביטוי לא רק ברמה התיאורטית, כי נכון להיום המסלול הזה לא מספיק אפקטיבי. כמות הדירות שאושרה באמצעות הוותמ"ל היא טיפה בים. צריך לדעת להסתכל גם על התמונה הרחבה ועל כל אותם בניינים בודדים שאינם יכולים להיכלל תחת מתחם ובמצב העניינים הקיים אין להם מענה".
"משמעותי בהחלט, משום שהמסלול הזה מסוגל לקצר משמעותית את לוחות הזמנים ולהביא להגדלת כמות הפרויקטים בפינוי-בינוי. אני מקווה שזה יבוא לידי ביטוי לא רק ברמה התיאורטית, כי נכון להיום המסלול הזה לא מספיק אפקטיבי. כמות הדירות שאושרה באמצעות הוותמ"ל היא טיפה בים. צריך לדעת להסתכל גם על התמונה הרחבה ועל כל אותם בניינים בודדים שאינם יכולים להיכלל תחת מתחם ובמצב העניינים הקיים אין להם מענה".
לוואקום הזה אמורה להיכנס החלופה לתמ"א 38 שמקדמת שרת הפנים איילת שקד.
"התוכנית של השרה מסוגלת להביא לשינוי של ממש בתחום ההתחדשות העירונית ולצמצם את כוחן הלא מידתי לדעתי של הרשויות המקומיות. חבל שבינתיים למרות כל הכותרות, היא עברה רק בקריאה ראשונה. חוק רשמי שמדבר על הגדלת הזכויות ל-400% במסלול של הריסה ובנייה מחדש, תוך התרוממות לגובה של אותם מבנים נקודתיים, מייצר משוואה כלכלית שתמשוך יזמים לקדם פרויקטים ויגביר את ההתחדשות העירונית בקו גדרה-חדרה".
"התוכנית של השרה מסוגלת להביא לשינוי של ממש בתחום ההתחדשות העירונית ולצמצם את כוחן הלא מידתי לדעתי של הרשויות המקומיות. חבל שבינתיים למרות כל הכותרות, היא עברה רק בקריאה ראשונה. חוק רשמי שמדבר על הגדלת הזכויות ל-400% במסלול של הריסה ובנייה מחדש, תוך התרוממות לגובה של אותם מבנים נקודתיים, מייצר משוואה כלכלית שתמשוך יזמים לקדם פרויקטים ויגביר את ההתחדשות העירונית בקו גדרה-חדרה".
שרת הפנים, איילת שקד. "החלופה לתמ"א מסוגלת להביא שינוי, חבל שעברה רק בקריאה ראשונה" (צילום יונתן זינדל/ פלאש 90)
אחת הרפורמות שעליה עו"ד יוזוק מברך, היא זו הנוגעת לעדכון תקן 21 ואמורה להזניק מיזמי פינוי-בינוי קדימה. "התחדשות עירונית זה תחום דינמי, וטוב שגם התקן מראשית העשור הקודם מתאים עצמו לעשור הנוכחי", הוא מדגיש. "עניין חשוב בתקן נוגע לתוספת אחידה של 12 מ"ר בפרויקטים של פינוי-בינוי. זה יתרום להגברת הוודאות בקרב כלל הגורמים – וימנע הן תופעה של סחטנות וסרבנות מצד דיירים אשר מעכבת ולעיתים אף מונעת ממיזמים לצאת אל הפועל, והן תופעה של יזמים שמפזרים אשליות על תמורות שבשום פנים ואופן לא ניתן יהיה לממש".
"אז נכון שעד כה שטחי התמורה היו על פי רוב גדולים יותר", ממשיך עו"ד יוזוק, "אבל גם 12 מ"ר זה מכובד וראוי. מבחינת הדיירים הרי לא מדובר רק בתוספת שטח, אלא בדירה חדשה עם ממ"ד, מרפסת ומעלית במקום דירה ישנה – זהו שדרוג דרמטי של איכות המגורים מבלי להוציא כסף מהכיס".
בלחיצת כפתור
במבט קדימה, לעבר השנה שיצאה השבוע אל הדרך, עו"ד יוזוק מקפיד להנמיך ציפיות: "מי שמצפה ש-2022 תהיה השנה שבה ההתחדשות העירונית עולה על דרך המלך, עלול להתאכזב. הבעיות הן רבות והתחום עוד רחוק ממימוש הפוטנציאל הטמון בו. הטיפול בהתחדשות עירונית חייב להיות נחוש יותר, המשאבים רבים יותר, והשיח סביבו חייב לכלול את כלל הגורמים. בלי הידברות ודיאלוג יהיה קשה לבצע מהפכה, התחום ינוע בעצלתיים והמחירים ימשיכו לטפס".
במבט קדימה, לעבר השנה שיצאה השבוע אל הדרך, עו"ד יוזוק מקפיד להנמיך ציפיות: "מי שמצפה ש-2022 תהיה השנה שבה ההתחדשות העירונית עולה על דרך המלך, עלול להתאכזב. הבעיות הן רבות והתחום עוד רחוק ממימוש הפוטנציאל הטמון בו. הטיפול בהתחדשות עירונית חייב להיות נחוש יותר, המשאבים רבים יותר, והשיח סביבו חייב לכלול את כלל הגורמים. בלי הידברות ודיאלוג יהיה קשה לבצע מהפכה, התחום ינוע בעצלתיים והמחירים ימשיכו לטפס".
"הרושם שלי הוא שגם השנה הזו תעמוד בסימן של יותר דיבורים ופחות מעשים, ואני אומר את זה בצער גדול", מרחיב עו"ד יוזוק. "על כל ראש עיר שבאמת דוחף להתחדשות עירונית ולמתיחת פנים מאסיבית לאזורים הוותיקים, יש גם את אותו ראש עיר שמצהיר על מחויבותו לקידום התחום, אבל בפן המעשי מפנה את תשומת הלב להקמת שכונות חדשות ולפיתוח אזורי מסחר ותעסוקה שיגדילו את ההכנסות מארנונה לעסקים. אני שמח לראות שיותר ויותר ראשי רשויות מגבשים מדיניות ייעודית להתחדשות עירונית ונמצאים עם האצבע על הדופק, אבל אסור שאותה מדיניות חדשה תחול רטרואקטיבית ותבוא על חשבון פרויקטים שהתאימו עצמם למדיניות הקודמת והושקעו בהם סכומים גבוהים, וכעת עלולים להיתקע בצנרת".
איך ישפיע סיומה המתקרב של תמ"א 38 על התחום?
"על רקע גניזת התוכנית באוקטובר הבא, אין לי ספק שכמות מיזמי התמ"א תרד באופן ניכר. יזמים ודיירים מבינים שחלון ההזדמנויות שלהם עבר והם לא ימהרו לקדם פרויקטים במסגרת הזו, בטח שהביורוקרטיה כל כך ארוכה ומסורבלת. באופן טבעי את הטון ייתנו פרויקטים של פינוי-בינוי, שהנתח שלהם רק ילך ויגדל. הגיע העת שהמדינה תבין שהתחדשות עירונית היא לא תחום שולי, התחום הזה נוגע לכולנו. מידע עדכני, מפורט ונגיש לכל תושב הוא לא לוקסוס. אין סיבה שמי שרוצה לבדוק מה הסטטוס של הבניין שלו והאם הוא יכול לעבור התחדשות עירונית, לא יוכל לעשות זאת בלחיצת כפתור. בירור הזכויות הוא ענין בסיסי שחייב לקבל מענה מיידי".
"על רקע גניזת התוכנית באוקטובר הבא, אין לי ספק שכמות מיזמי התמ"א תרד באופן ניכר. יזמים ודיירים מבינים שחלון ההזדמנויות שלהם עבר והם לא ימהרו לקדם פרויקטים במסגרת הזו, בטח שהביורוקרטיה כל כך ארוכה ומסורבלת. באופן טבעי את הטון ייתנו פרויקטים של פינוי-בינוי, שהנתח שלהם רק ילך ויגדל. הגיע העת שהמדינה תבין שהתחדשות עירונית היא לא תחום שולי, התחום הזה נוגע לכולנו. מידע עדכני, מפורט ונגיש לכל תושב הוא לא לוקסוס. אין סיבה שמי שרוצה לבדוק מה הסטטוס של הבניין שלו והאם הוא יכול לעבור התחדשות עירונית, לא יוכל לעשות זאת בלחיצת כפתור. בירור הזכויות הוא ענין בסיסי שחייב לקבל מענה מיידי".
פרויקט התחדשות עירונית. "במקום ודאות ובהירות, יש בתחום ערפל" (צילום Magma Visual)
פסיכולוג ומגשר
משרד יוזוק מלכין ושות' ממצב עצמו כשם מרכזי בתחום ההתחדשות העירונית ומלווה מקרוב מספר דו ספרתי של פרויקטים בתמ"א 38 ובפינוי-בינוי, הכוללים מאות דירות בשלבים שונים של תכנון, שיווק, ביצוע ואכלוס. פעילות המשרד מתנהלת בגבולות גזרה רחבים, כשלצד מיזמים בלב אזורי הביקוש בערים דוגמת תל אביב, בת ים, ראשון לציון ונס ציונה, היא כוללת גם פעילות ביישובים מרוחקים יותר.
משרד יוזוק מלכין ושות' ממצב עצמו כשם מרכזי בתחום ההתחדשות העירונית ומלווה מקרוב מספר דו ספרתי של פרויקטים בתמ"א 38 ובפינוי-בינוי, הכוללים מאות דירות בשלבים שונים של תכנון, שיווק, ביצוע ואכלוס. פעילות המשרד מתנהלת בגבולות גזרה רחבים, כשלצד מיזמים בלב אזורי הביקוש בערים דוגמת תל אביב, בת ים, ראשון לציון ונס ציונה, היא כוללת גם פעילות ביישובים מרוחקים יותר.
השנה נראה את התחדשות עירונית מגיעה סוף סוף גם לפריפריה?
"כדי למשוך יזמים גם ליישובים מרוחקים צריך להעניק להם הטבות – אם באמצעות זכויות בנייה מוגברות של 1 ל-7 או 1 ל-8, ואם באמצעות הקצאת קרקע משלימה. אפשר גם לנקוט מהלך הפוך ולחייב כל יזם שבונה במרכז הארץ לקחת על עצמו לקדם פרויקט נוסף באזור עדיפות לאומית כמו הנגב או הגליל. אין פתרונות קסם, אם המדינה לא תייצר תמריץ כלכלי, ההתחדשות העירונית לא תגיע לפריפריה, חד וחלק".
"כדי למשוך יזמים גם ליישובים מרוחקים צריך להעניק להם הטבות – אם באמצעות זכויות בנייה מוגברות של 1 ל-7 או 1 ל-8, ואם באמצעות הקצאת קרקע משלימה. אפשר גם לנקוט מהלך הפוך ולחייב כל יזם שבונה במרכז הארץ לקחת על עצמו לקדם פרויקט נוסף באזור עדיפות לאומית כמו הנגב או הגליל. אין פתרונות קסם, אם המדינה לא תייצר תמריץ כלכלי, ההתחדשות העירונית לא תגיע לפריפריה, חד וחלק".
עו"ד יוזוק עצמו מייצג גם בעלי דירות וגם יזמים, כשהיכרותו העמוקה עם שני הצדדים, מסייעת לו לנטרל מבעוד מועד מוקשים פוטנציאליים. לדבריו, "עורך הדין נדרש היום להרבה מעבר למעטפת משפטית. הוא גם סוג של פסיכולוג, מגשר ומתווך. התפקיד שלי הוא לפזר את החששות המובנים של בעלי הדירות לפני יציאה לפרויקט, להרגיע, לחזק ולהתניע לפעולה".
בהקשר זה מבקש עו"ד יוזוק להדגיש כי "נוצר איזה מצג שווא לפיו עורכי דין שמייצגים גם יזמים וגם דיירים, לא ידאגו לאינטרסים של בעלי הדירות – וזה קשקוש מוחלט. דווקא מכיוון שאני יודע כיצד כל צד מתנהל, יש לי את היכולות לשדרג את האינטראקציה ולרתום את כולם לקידום הפרויקט. כמובן שאנחנו במשרד לא ניקח על עצמנו פרויקטים שעלולים להביא לניגודי אינטרסים. עורכי הדין הם פונקציה קריטית למימושם של פרויקטים, וכניסתם לתמונה כבר מנקודת הפתיחה מפשטת ומייעלת את התהליך".
