מודל מיאמי בדרך לישראל: "איך מגדל בן 40 קומות יוכל לקבל היתר תוך חודשיים?"
הפיילוט שמובילה שרת הפנים איילת שקד מקדם הקמת מכוני רישוי בדומה לארה"ב, תוך הבטחה לקיצור משמעותי במיוחד של לוחות הזמנים בהוצאת היתר בנייה. רותי שרת, אדריכלית ומנכ"לית פורום שרת, מצננת את ההתלהבות: "המודל מתאים רק לבקשות פשוטות ולא מורכבות"
בכנס "עיר הנדל"ן" שנערך בשבוע שעבר בעיר אילת, בישרה שרת הפנים איילת שקד על קידומו של פיילוט להקמת מכוני רישוי במודל מיאמי. המשמעות: העתקת המתכונת הקיימת בארה"ב, לפיה ההסמכה למכונים תינתן על ידי הרשות המקומית ותמומן על ידי היזמים בשטח.
על פי חזונה של השרה שקד, מכוני הרישוי יהיו מורכבים ממגוון יועצים מומחי תוכן בכל הנושאים הנדרשים להיתר, אשר יבחרו על ידי הגורמים הרלוונטיים. המתווה יגובש יחד עם השלטון המקומי שיהיה שותף מלא לדיוני הצוות להאצת הליכי הרישוי שמוקם בהחלטת הממשלה.
בחשבון אחרון, כך על פי השרה שקד, המתווה המוצע צפוי ליצור גוף פרטי מומחה ויעיל שיהיה אחראי על התהליך מטעם המדינה וימומן כאמור על ידי החברות היזמיות. מתווה זה יהיה מקובל גם על השלטון המקומי, באופן בו יוכל לקיים פיקוח ובקרה רציפים על התהליך. מטרת העל היא לשים סוף לביורוקרטיה והסחבת בכל הנוגע להוצאת היתרי בנייה, ולקצר משמעותית את תהליכי הרישוי מפרק זמן של שנתיים לחודשיים בלבד.
נכנסים לקישקעס על הנייר נראה שביכולתו של הפיילוט המוצע להוביל מהפכה של ממש בכל הנוגע להוצאת היתרי בנייה וקיצור הביורוקרטיה, אך האם המשימה אפשרית גם ברמה הפרקטית? כלל לא בטוח, אם שואלים את רותי שרת, אדריכלית ומנכ"לית פורום שרת, המייעצת לרשויות המקומיות בנושאי תכנון ורישוי.
"לא ברור לי איך תוך חודשיים בלבד יוכל מכון בקרה מרחבית לבדוק את הבקשה, לקבל תיקונים מטעם עורך הבקשה, לוודא שהיא אכן עומדת בכל הדרישות וגם להוציא היתר בנייה", היא פותחת בראיון לאתר ice. "מה קורה כשמדובר בפרויקט מורכב של מגדל בן 40 קומות, שדורש לא מעט התייעצויות ופרוצדורות? איך הוא יקבל היתר תוך שבועות ספורים? גם עבור בניינים 'פשוטים' לכאורה, פרק זמן של חודשיים הוא לא ריאלי ובכל אופן הפיילוט הזה לא יכול להיות גורף לגבי כלל סוגי הפרויקטים, אלא להתייחס אך ורק לבקשות ללא הקלות או בהיקף מצומצם".
למה את מתכוונת? "הפיילוט רלוונטי לפרויקטים שכוללים תוספות בנייה, בתים צמודי קרקע או שכונות חדשות עם שטנץ קבוע של דגמים שאפשר לבדוק פעם אחת - או בקיצור, רק בקשות פשוטות. בבקשות מורכבות, דוגמת מגדלים גבוהים, פרויקטים בהתחדשות עירונית או פרויקטים שכוללים עירוב שימושים, זה בלתי אפשרי. שם יש כל כך הרבה גורמים שצריכים לאשר ונכנסים לקישקעס עם סוגיות כמו בעיות של נגישות תחבורתית וקרבה לבניינים אחרים. אלה דברים שאי אפשר לאשר בחודשיים".
מגדלים בבנייה צילום: פלאש 90/גילי יערי
ואם בהתחדשות עירונית עסקינן, מדגישה שרת כי מתן היתר אינו בבחינת אישור אבסולוטי כלל ארצי וכי יש לבחון כל עיר לגופה. "בעל המקצוע שנותן את האישורים צריך להכיר היטב את העיר הרלוונטית, מבנה התוכניות, המדיניות וההנחיות המרחביות שלה", היא מפרטת. "מכוני בקרה מרחבית לא יוכלו להיות כלל ארציים כמו מכוני הבקרה, שמטפלים בתוכן של גורמי חוץ, כמו פיקוד העורף וכיבוי אש. נושא התכנון הוא ספציפי לכל רשות ורשות, ולכן חייבים להבין את חוקי העיר בה רוצים לתכנן ולבנות".
שיתוף ציבור כמשל רותי שרת היא אדריכלית המעניקה שירותים מקצועיים לרשויות מקומיות כבר למעלה מ-30 שנה בתחומי התכנון והרישוי, ומשרדה מלווה רשויות שונות בנושא בקרה מרחבית ורישוי משנת 2010.
על אף הפסימיות היחסית בכל הקשור לקיצור הדרסטי של ההליך במסגרת פיילוט במודל מיאמי, היא רואה גם יתרונות בפיילוט של שרת הפנים. "ברגע שיעבירו חלק מהבקשות לגוף חיצוני יהיה פחות עומס על בודקי הבקשות ברשות המקומית והם יוכלו לטפל ולבצע את עבודתם בצורה מהירה ויעילה יותר", אומרת שרת. "אין ספק שזה יוריד משמעותית את העומס מבודקי הבקשות, כפי שקורה כבר היום במספר רשויות ברחבי הארץ שהמשרד שלי מייעץ להן".
אשר לנושא המימון על ידי היזם, מתריעה שרת שעלול להיווצר מכשול משפטי. "היזמים אמנם יצטרכו להוציא כספים מכיסם, אבל לדעתי רובם בהחלט יהיו בעד, כי גם הם מבינים היטב שזמן זה כסף. יחד עם זאת, תהיה כאן סיטואציה בה היזם משלם לגוף פרטי, אבל הנאמנות של אותו גוף היא קודם כל לעירייה – משולש משפטי בעייתי", היא מאבחנת. "הנושא המשפטי צריך להיות סגור בכל ההיבטים כדי שהמודל יוכל להתקיים, אולי על ידי כך שהיזם ישלם לרשות והיא זו שתשלם למכון הרישוי".
בעניין מתן המנדט לרשויות לבחור את הגוף שיבדוק את הבקשות להיתר, מבהירה שרת כי "צריך יהיה להגדיר היטב מי יכול לעסוק בנושא של מכון רישוי. זה לא יוכל להיות כל אדריכל שתכנן בעבר בניין ולא בקיא בתהליכי רישוי. רישוי הוא מקצוע בפני עצמו ולכן יש לשים דגש על פרמטרים מדויקים של איכות, ניסיון קודם והבנה של התהליך".
נקודת האור המשמעותית ביותר אליבא דשרת, היא ההנחיה לערב בכל התהליך ובצורה משמעותית, את הרשויות המקומיות. "עד עכשיו עירבו פחות מדי את השלטון המקומי והעיריות, ושמעו בעיקר את עורכי הבקשות והיזמים", היא מסכמת. "חשוב מאוד לערב אותם כדי להבין את הקשיים והבעיות ברמת השטח – ממש כמו שעושים שיתוף ציבור, שיעשו שיתוף ציבור של עובדי הרשויות המקומיות. קולם של מהנדסי עיר ומנהלי אגפי הרישוי לא נשמע מספיק, וכמי שמעורבים וחיים את השטח, חשוב והכרחי שהם יהיו חלק מהתהליך כולו ויתרמו להצלחתו".
מגדלים בבנייה צילום: פלאש 90/גילי יערי
