נדל"ן ותשתיות

מחפשים להשקיע בנדל"ן בחו"ל? הנה כל מה שאתם צריכים לדעת

המשקיעים הישראלים מאוד אוהבים להשקיע בנדל"ן בחו"ל, בעיקר בארצות הברית ואירופה. אבל האם השינויים בעולם בעיקרם העלאות הריבית והאינפלציה יפסיקו את תור הזהב של המשקיעים?

מערכת ice | 6/12/2022 11:44

על פי נתוני חברת JLL שפורסמו לאחרונה, הישראלים אוהבים להשקיע בנדל"ן בחו"ל. ממש אוהבים. על פי הנתונים, המשקיעים הישראלים תופסים את המקום התשיעי בהשקעות נדל"ן זרות בארה"ב. באירופה הם ממוקמים במקום ה-14.

אולם, נראה כי תור הזהב של השקעות נדל"ן, בארץ ובחו"ל, עומד להשתנות. האינפלציה שזינקה ברחבי העולם דחפה את הבנקים המרכזיים בארה"ב ובאירופה, כמו גם בישראל, למהלך אגרסיבי של העלאות ריבית. המשכנתאות האפסיות שתדלקו את עליות מחירי הנדל"ן, נעלמו. כפועל יוצא, מימון העסקאות הפך ליקר יותר והעסקאות עצמן הופכות לאטרקטיביות פחות.

אם בשנים האחרונות כמעט כל רכישת נכס השיגה תשואה יפה למשקיע, כעת המצב עשוי להשתנות. משקיעים שהורגלו למצב של עליות מחירים עלולים להכיר כעת מצב חדש – ירידת ערך הנכסים. יחד עם זאת, השקעה בנדל"ן בחו"ל היא עדיין אפיק השקעה מעניין אולם כעת ההשקעות צריכות להיעשות בהקפדה יתרה.

יחד עם נועם עמרם, מנכ"ל חברת REALTY BUNDLES, פלטפורמה דיגיטלית להשקעות נדל"ן בחו"ל, הם מיפו את המדינות הפופולריות בקרב משקיעים ישראלים, את הסיכונים וההזדמנויות בכל אחת מהן. הראשונה היא ארצות הברית, כשוק שחווה האטה. תופעה שלא נראתה בשוק מזה שנים ולא מוכרת למרבית השחקנים בשוק.

עם זאת, ארה"ב היא שוק ענק אשר מחולק למדינות רבות ולמספר רב במיוחד של מחוזות וערים. לפי איגוד המתווכים הלאומי, מחירי הבתים בארה"ב ירדו בין חודשים יולי ואוגוסט ירידה קלה של אחוזים בודדים, אך יתכן והירידה מסמנת שינוי מגמה. ירידות אלו נבעו בעיקר בשל ירידות חדות יותר בערים ומדינות שהיו בקטגוריה בועתית. שווקים כמו אוסטין (טקסס) חוו ירידת מחירים גבוהות יותר.

לדברי עמרם, פרויקטים אשר מיועדים לתת מענה לדיור בר השגה צפויים להמשיך ולהראות ביצועים טובים, ולהיות מושפעים פחות באופן יחסי מתנאי השוק. "הנתונים מדברים על 36 בתים זמינים על כל 100 בתי אב עם הכנסה נמוכה אשר נמצאים בקטגוריה הזאת. פרויקטים אלו זוכים לתמיכה רחבה כמעט בכל מדינה ומחוז, בחלקן אפילו ניתנות הטבות ליזמים בהתאם להיקפי הפעילות יחד עם פרויקט ה-HUD של המדינה אשר מייצר בטחון יחסי ומעודד את היזמים".

מגמה נוספת, אשר נותנת מעין רוח גבית לשוק היא ההתחזקות של הדולר. מדד הDXY- אשר עוקב אחרי מחיר הדולר האמריקאי אל מול סל מטבעות מובילים בעולם הראה התחזקות משמעותית של כ-20% בשנה האחרונה. התחזקות הדולר אל מול מטבעות שונים בעולם מובילה משקיעים בעולם לרכוש נדל"ן אמריקאי עבור גידור פוטנציאלי לירידת הערך במטבע המקומי.

השוק הנוסף הוא השוק הבריטי, שעובר לאחרונה תהפוכות. חוסר היציבות השלטונית הוביל למינוי ראש ממשלה שלישי בתוך שנה. המלכה אליזבת הלכה לעולמה וצ'ארלס ירש את מקומה. האינפלציה שברה שיאים והגיעה ליותר מ-10%. מטבע שנחלש.... כל אלה גורמים לכאורה להתרחקות משקיעי נדל"ן מהאי הבריטי. אבל יתכן שכאן טמונה דווקא ההזדמנות.

המטבע הבריטי נמצא בשפל אל מול הדולר ומהווה קרקע פורייה לכספי השקעה שמתחילים כבר לזרום מארה"ב. השוואה בין המצב בשנת 2014, כאשר הפאונד היה שווה ל 1.7 דולר ומחירי הבתים בלונדון היו גבוהים בכ-13%, למצב הנוכחי, מלמדת שכיום קיימת "הנחה אפקטיבית" משמעותית על מחירי הנכסים במדינה.

מנגד, הריבית על המשכנתאות, שעמדה לפני כשנה על 3.6% בממוצע, עומדת כיום על 5.1% ומייצרת מגמה של האטה בשוק עם חשש לירידות במכירות של בתים חדשים ולירידות מחיר כלליות. ההזדמנויות כרגע בשוק הנדל"ן הבריטי הן השקעה בהלוואות מגובות נדל"ן והשקעות בנכסים לשכירות באזורים יציבים. התרחישים הצפויים הם שבמידה והריביות ימשיכו לעלות אז הביקוש לשכירות יעלה, ובמידה והריבית תרד זה יכול לתת רוח גבית למחירי הנכסים ואולי גם למטבע המקומי.

שוק נוסף וממש לא מפתיע הוא השוק בפורטוגל. הישראלים נהרו בשנים האחרונות לפורטוגל גם בשל מחיר הנדל"ן הנוחים אך בעיקר בשל האפשרות לקבל, בקלות יחסית, אזרחות במדינה השייכת לאיחוד האירופי. אולם, חלון הזדמנויות זה נסגר לאחרונה וכעת אחת הדרכים לקבל אזרחות במדינה היא באמצעות השקעה בנדל"ן. תוכנית 'ויזת הזהב' שהושקה בפורטוגל לפני כעשור, ועברה התאמה בשנת 2022, מאפשרת למשקיעים שאינם אירופאים להשקיע בנדל"ן בפורטוגל ולאחר 5 שנים להגיש בקשה לתושבות קבע ולאזרחות. זאת מבלי שיצטרכו להתגורר במדינה. סכומי ההשקעה הנדרשים משתנים בהתאם לסוג הנכס ולמיקומו ונעים בין 280,000 יורו ל-500,000 יורו.

"כאשר בוחנים את שוק הנדל"ן המקומי, מסתכלים בעיקר על שתי הערים המרכזיות: ליסבון, העיר הגדולה במדינה, ופורטו השנייה בגודלה הממוקמת בצפון פורטוגל" אומר עמרם. "בעשור האחרון המדינה, וכל אחת מהערים הללו, ביצעו שורה של מהלכים שנועדו למשוך אליהן משקיעים, מבקרים ותושבים חדשים. בין השאר ניתנו ליזמים ולמשקיעים תמריצים שונים ובכלל זה 'ויזת הזהב', תיקוני חקיקה בתחום החכירה והטבות מס שונות שכללו, בין השאר, תשלום מע"מ מופחת לפרויקטים של התחדשות עירונית. ואכן, צעדים אלו הובילו לגל של משקיעים מקומיים ובינלאומיים שראו את פוטנציאל הצמיחה העצום של שוק ההתחדשות העירונית. בין השאר הוביל גל זה לרכישה מאסיבית של בנייני משרדים והסבתם חזרה ליעדם המקורי – מגורים".

לדברי עמרם, כאשר בוחנים כיום הזדמנויות השקעה בנדל"ן למגורים בפורטוגל, ניתן למצוא הזדמנויות באזורים מתפתחים בקרבת הערים הגדולות, אזורים אשר הביקוש אליהם הולך וגדל משתי סיבות. "הראשונה היא מגמה המאפיינת מדינות רבות בעולם ולפיה לאחר הקורונה תושבים רבים מחפשים לעבור אל דירות גדולות ומרווחות יותר. הדרך לעשות זאת היא באמצעות מעבר אל מחוץ למרכזי הערים הגדולות ולרכוש נכסים במחירים נגישים יותר, לעומת הנדל"ן היקר במרכזי הערים. בנוסף, פרויקטים משמעותיים מחוץ לערים הגדולות עמדו במשך תקופה ארוכה ריקים.

בעקבות הקורונה והמעבר אל מחוץ למרכזי הערים, בניינים אלה נהנים מתנופה של התחדשות והשבחה והפכו למוצר השקעה מבוקש" לדברי עמרם גם לתשתיות הכבישים הטובות במדינה תרומה לצמיחה המואצת של ערים אלו. "בפורטוגל תשתיות כבישים מעולות המאפשרות גישה נוחה לערים הגדולות. כל אלה הובילו לעלייה בביקוש בחגורה הראשונה והשנייה של הערים הגדולות ולתנופה של בנייה חדשה למגורים באזורים הללו" אומר עמרם.

לדברי עמרם, האטרקטיביות של המעגלים השניים והשלישיים, בעיקר סביב ליסבון, נובעת גם מהבירוקרטיה העירונית. "תהליכי קבלת האישורים וההיתרים האיטיים של העיר ליסבון צויינו על ידי יזמים רבים כמכשול להמשך השקעה בעיר. זאת, אגב, בניגוד לפורטו, שם הבקשות המוגשות על ידי יזמים מטופלות מהר יותר. להערכתו, צמצום מספר הפרויקטים המוגשים לרישוי בעיר ליסבון עשוי להוות זרז למעבר של יזמים לפעילות מוגברת ולפיתוח פרויקטים חדשים בערים השכנות" הוא מציין.

יעד נוסף שנבחן הוא גרמניה. מחירי הנדל"ן בגרמניה עלו משמעותית ברבעון השלישי של השנה אל מול הרבעון המקביל אשתקד. המחירים באזורים הכפריים ממשיכים לעלות בצורה המהירה ביותר עם קצב עלייה אף גבוה יותר על פני אותה תקופה.

לפי דויטשה בנק, המחסור בבתים קיים בערים המרכזיות והגדולות, ערים כמו ברלין, קלן, האנובר, לייפציג ושטוטגרט אמור להוות קרקע פוריה לקבלנים ויזמים לפחות ב-3-4 שנים הקרובות. הבנק מעריך שהעלייה במחירי הבתים תמשך בשנה הקרובה אך תיחלש בהשוואה ל 13 השנים הקודמות בהן הממוצע השנתי עמד על 7%. לטענת הבנק מדובר בירידה או יותר נכון הקלה בריאה, שכן ב-40 שנה שקדמו לכך מחירי הנדל"ן עלו באופן מתון..

קרנות פרייבט אקוויטי היו אחראיות לכחמישית מהיקף העסקאות במחצית הראשונה של השנה ובכך היו קבוצת הקונים השנייה הפעילה ביותר. בממוצע בחמש השנים האחרונות עמד חלקם על אחוזים בודדים בלבד. המשמעות היא שקרנות אלו רואות לנכון להגדיל בצורה משמעותית את החשיפה שלהם לנדל"ן מקומי בתקופת אי הודאות שיש היום בשווקים. הסקטור שחווה את הירידות החדות ביותר בביקושים הוא סקטור המשרדים עם היקף עסקאות נמוך ברבעון השני לעומת הרבעון הקודם וההיקף הנמוך ביותר מאז 2012.

שוק נוסף שנבחן הוא השוק בהולנד. אחד השווקים הכי חזקים באירופה חווה ירידות בחודשים האחרונים. על פי נתוני הלשכה המרכזית לסטטיסטיקה בהולנד (CBS), מחירי הדירות רשמו בספטמבר ירידה קלה לעומת אוגוסט, אך עם זאת מדובר בירידה החדה ביותר מאז מאי 2013.

ראש הממשלה רואה בירידה כ"הקלה מבורכת", לאחר עלייה גבוהה שאפיינה את המדינה בתקופה האחרונה. סיבה אחת היא עליית הריבית וסיבה נוספת היא מחירי האנרגיה יחד עם האינפלציה שעמדה באוגוסט על 12% (YOY). עם זאת, הולנד ממשיכה להתמודד עם מצוקת דיור חמורה, בערים מרכזיות כמו אמסטרדם ואוטרכט קיים מחסור בהיצע, אשר נאמד בכ-300,000 בתים, ובתים רבים ממשיכים להימכר במחיר גבוה מהמחיר המבוקש.

תוכנית הטבות המס שהעבירה הממשלה לבני 35 ומטה מראה סימנים חיוביים עם עלייה בבקשות למשכנתאות בשכבת הגיל הזאת. מגמות אלו תומכות ונותנות רוח גבית לפעילות של יזמים בערים הסמוכות לערים הגדולות להמשיך ולבנות. אלטרנטיבה לרכישת דירות – מימון יזמים. העלאת הריבית באירופה והצפי להמשך העליות משפיעה על כללי המשחק בתחום הנדל"ן באירופה ופותחת למשקיע הישראלי אפיק חדש של עסקאות חוב ומימון יזמים ולאו דווקא עסקאות אקוויטי.

עסקת חוב הינה למעשה הלוואה אותה נותן המשקיע ליזם תמורת ריבית קבועה מראש ובטוחות. גובה הריבית ותנאי ההלוואה נקבעים על פי איכות הבטוחות, משך ההלוואה, איכות הלווה וגורמים נוספים. עסקת אקוויטי היא רכישת הנכס עצמו מתוך מטרה ליהנות מדמי שכירות, מהיכולת להשביח אותו ומעליית מחירי הנדל"ן. "בעבר היה מקובל שהשקעה בנכסים כגון דירות או משרדים באירופה מהווה עוגן יציב כשהמשקיע נהנה מפוטנציאל השבחה ועליית שווי הנכס" אומר עמרם. "אולם, העלאות הריבית שכבר בוצעו, והכוונה של הבנק המרכזי באירופה להילחם באינפלציה הגואה תוך המשך העלאות הריבית, משנה את המצב".

"כשמשקיע ישראלי נכנס להשקעת אקוויטי בפרויקט נדל"ן באירופה הוא לוקח את הסיכון עליו" מסביר עמרם. לאור עליות הריבית ובשקלול של סיכון מול תגמול עסקאות אקוויטי עלולות לסבול מעלויות מימון גבוהות יותר והשקעה כשותף במיזמי נדל"ן הופכת למסוכנת יותר. גם רכישת נכס בודד, כגון דירה או משרד, מצריכה מחשבה מחדש. רכישת הנכס הופכת ליקרה יותר בשל עלויות המימון, היכולת של משקיעים נפגעה וקיים חשש שהמשך העלאות הריבית יביא לירידת מחירי הנדל"ן וערך הנכס".

לא רק המשקיעים נפגעים מהעלאות הריבית אלא גם היזמים. "בעקבות מהלכי הבנק המרכזי באירופה, הבנקים המסחריים מקשיחים את תנאי ההלוואות אותן הן נותנים ליזמי הנדל"ן ולמעשה מתחיל להיווצר מחנק אשראי ומחסור במקורות מימון. קבלנים ויזמים רבים במדינות השונות ביבשת מתקשים לקבל מימון מהמערכת הבנקאים ונאלצים לחפש מקורות מימון חיצוניים".

עוד ב-

השכונות המבוקשות ביותר להשקעה בישראל

לכתבה המלאה

לדברי עמרם, שילוב זה של מימון יקר יותר ומחנק האשראי פותח למשקיע הישראלי אפיק השקעה חדש בכל הקשור בנדל"ן באירופה, אפיק שכדאי למשקיעי הנדל"ן לבחון. "כדאיות כל השקעה, ובכלל זה עסקאות נדל"ן, נבחנת בפער בין רמת התגמול לסיכון. אם בעבר הפער היה משמעותי לטובת עסקאות אקוויטי על פני עסקאות חוב, בתקופה זו הוא הצטמצם. למשקיעים הישראלים המעוניינים להשקיע בתחום הנדל"ן באירופה כדאי לבחון אפשרות לעבור לצד המממן וליהנות מהריבית המוגדלת אותם מוכנים יזמים לשלם".