נדל"ן ותשתיות

סקירה: באילו שכונות בהן לא תרגישו את הפקקים?

החזרה לשגרה הפקקים ברחבי המדינה חזרו, הקורונה מחזיר את הציבור לרכב הפרטי ונמנע מתחבורה ציבורית. חברת סביבות מגורים ערכה עבור ice סקירה אלו השכונות המובילות בישראל שבהן לא תרגישו את הפקקים מתכנן ערים ואזורים ומנכ"ל סביבות מגורים "הנגישות התחבורתית הפכה לשיקול מרכזי של משקי הבית בבחירת מקום מגורים

אריאל נוי | 12/8/2021 13:11

הרכבת הקלה (צילום פלאש 90/ אבשלום ששוני)

מאז החזרה לשגרה הפקקים ברחבי המדינה חזרו ובגדול. תחת השפעת הקורונה הציבור נצמד לרכב הפרטי ונמנע מתחבורה ציבורית, שגם כך אינה יעילה.

אלון גרינברג מתכנן ערים ואזורים ומנכ"ל סביבות מגורים מציין כי בניגוד לעבר, כיום נושא הנגישות התחבורתית הפך לשיקול מרכזי של משקי הבית בבחירת מקום מגורים. ואם בעבר הנגישות התבטאה בעיקר באמצעות כבישים ושימוש ברכב פרטי, הרי שכיום כבר ברור שהם לא יכולים להוות פתרון עיקרי, וההישענות עליהם לאורך שנים היא דווקא המקור לבעיות התנועה שמהן הציבור סובל בהווה.

אך יש אור בקצה המנהרה. מערכות תחבורה להסעת המונים מתוכננות ומוקמות במטרופולינים הגדולים - בעיקר במטרופולין תל אביב הצפוף, בו יושק בקרוב הקו האדום של הרכבת הקלה, מתבצעות עבודות על הקו הירוק והסגול, מקודמות תוכניות שאפתניות לשלושה קווי מטרו ונסללים עשרות ק"מ של נתיבי תחבורה ציבורית לאוטובוסים.

יחד עם זאת, ישנה הבנה שגם מערכות תחבורה ציבורית מתקדמות ונרחבות ככל שיהיו, לא יספקו פתרון מלא. בערים מתוקנות בעולם חלק ניכר מהמועסקים מגיעים לעבודה ברגל או באופניים. בישראל אמצעי תנועה זה הינו משני, לאור הפרדת השימושים בין מגורים לתעסוקה ובשל התשתיות הלקויות להולכי הרגל ורוכבי האופניים. נושא זה מקודם כיום בערים רבות בארץ, תוך תכנון המיישם עקרונות של עירוב שימושים, הליכתיות (walkability), תשתיות אופניים וקירבה למוקדי ציבור, מסחר ותעסוקה.

בעתיד, שכונות אשר יציעו "חבילת נגישות" כוללת – תחבורה ציבורית מתקדמת, שבילי אופניים, הליכתיות, קירבה למוקדי תעסוקה ומסחר וגם גישה נוחה ברכב פרטי – יאופיינו בביקושים גבוהים, ותושביהן יזכו לאיכות חיים גבוהה. בשכונות אלו השימוש ברכב הפרטי ייעשה בעיקר למטרות פנאי, ממש כפי שנהוג בערים רבות באירופה.

על פי סקירה של חברת סביבות מגורים אלו השכונות המובילות בישראל שבהן לא תרגישו את הפקקים

יד אליהו, תל אביב

יד אליהו מתהווה לאחרונה כחלופה ראויה במחיר שפוי לאזור מרכז העיר, ומושכת צעירים ומשפחות. השכונה הוותיקה משנה את פניה, תוך פעילות אינטנסיבית של משקיעים ויזמי נדל"ן הצופים השבחה עתידית - גם בעקבות שדרוג נגישותה התחבורתית. קו המטרו 1M יחלוף מתחת לשכונה ושתי תחנות של הקו ימוקמו ביד אליהו – בצפון השכונה (תחנת יצחק שדה) ובדרומה (תחנת ההגנה). את השכונה ישרת גם הקו הסגול של הרכבת הקלה, שבמסגרתו ימוקמו ארבע תחנות צמודות ליד אליהו, לאורך דרך ההגנה. בנוסף לכך, יד אליהו סמוכה לתחנת רכבת ישראל, ליציאות לנתיבי איילון ולהיצע רחב של תעסוקה לאורך ציר האיילון.

מחירי הדיור נמוכים בכ-35% ביחס למרכז העיר – מחירן של דירות 3 חדרים עומד על כ-1.9 מיליון שקל בממוצע עבור יד שנייה ו-2.65 מיליון שקל לדירות חדשות. דמי השכירות עבור דירות 3 חדרים נעים סביב ה-5,000 שקל .

שכונת יד אליהו נמצאת בתנופת בנייה הכוללת גם פרויקטים של התחדשות עירונית וגם פרויקטים חדשים. אחת החברות הבולטות שעוסקות בחידוש שכונת יד אליהו היא חברת YBOX,המקדמת בימים אלה חמישה פרויקטים הכוללים כ-200 יח"ד חדשות בשכונה.

חברת ביוורהול תחל לבנות בקרוב מתחם מגורים חדש בשכונת יד אליהו בתל אביב. המתחם יכלול 2 בניינים בני 9 קומות אשר יכללו 87 יח"ד, כאשר רובן הינן דירות קטנות
בצמוד לפרויקט ולמתחם המכללות, תקים החברה מתחם להשכרה ארוכת טווח של יחידות דיור לאוכלוסיית הסטודנטים שיכלול 214 דירות סטודיו ודירות 2 חדרים.
דירות 2 חדרים בשטח של 63 מ"ר + 10 מ"ר מרפסת ישווקו במחיר של החל מ-2.350 מיליון שקל, ודירות 3 חדרים יימכרו החל מ-2.775 מיליון שקל.
ארז דינר, מנהל חטיבת המגורים באלדר שיווק פרויקטים המשווק את הפרויקט מציין כי נושא הנגישות התחבורתית מהווה שיקול משמעותי של רוכשי הדירות שכן תושבי השכונה ייהנו על פי התוכניות מארבע תחנות הסמוכות לביתם.

רמת יוסף ורמת הנשיא, בת ים

שתי השכונות הצמודות בבת ים שביניהן גובל רחוב יוספטל עומדות בפתחה של מהפכה תחבורתית. כבר בתוך שנתיים רמת יוסף ורמת הנשיא ישורתו על ידי שלוש תחנות במסגרת הקו האדום של הרכבת הקלה. בעתיד תפעל גם תחנה של קו המטרו החצי-טבעתי 3M, שתמוקם ברחוב יוספטל. בנוסף לכך, כבר כיום השכונות נהנות מגישה נוחה לתחנות רכבת ישראל (יוספטל וקוממיות), וכן ולנתיבי איילון.

דירות 4 חדרים חדשות באזור נמכרות בכ-2.1 מיליון שקל ו-4 חדרים יד שנייה בכ-1.8 מיליון שקל .
השכונות עוברות היום תנופת פיתוח ובחודשים הקרובים יחלו להבנות בהן מאות דירות חדשות במסגרת פרויקטים גדולים של פינוי ובינוי.

כך למשל חברת מעוז דניאל מקימה ברחוב כצנלסון בעיר, במסגרת פרוייקט פינוי בינוי, את פרוייקט 5 THE - 5 מגדלי מגורים בני 27 קומות הכולל סה"כ 560 יחידות דיור. בצמידות לפרויקט ריאה ירוקה בהיקף נרחב של כ- 6 דונם הכולל מתקני ספורט, שבילי אופניים, מתקני שעשועים פינות רביצה מוצלות ועוד.

הפרויקט ממוקם במרחק הליכה קצר מהים ובסמוך לקניון בת ים, לתחנת הרכבת ולנתיבי איילון, ולתחנת הרכבת הקלה (הקו האדום) שצפוי להתחיל לפעול בשנה הבאה כמו גם בסמיכות למרכזי התרבות בעיר. תמהיל הדירות בפרויקט מגוון וכולל דירות 3, 4.5,4, 5 חדרים ופנטהאוזים עם נוף פתוח. היתר בנייה צפויים להתקבל עד סוף 2021 והאכלוס צפוי עד 2026.

נווה שאנן / גן החשמל, תל אביב

קווי המטרו המתוכננים יהוו חולייה מרכזית של המערכת להסעת המונים במטרופולין תל אביב, אך הפעלתם צפויה רק בעוד שנים ארוכות. מאידך, ישנו אזור יחיד ומובחן שאליו מתנקזים כל שלושת קווי הרכבת הקלה שיפעלו כבר בעשור הקרוב: הקו האדום, הקו הירוק והקו הסגול. מדובר באזור שכונות נווה שאנן וגן החשמל בתל אביב, שתושביהן ייהנו מגישה רגלית נוחה לתחנות של כל שלושת הקווים. האזור שכיום מוזנח בחלקו או מאופיין בתפקוד אורבני לקוי, עומד לשנות את פניו - בנוסף לקווי הרק"ל מתוכננות בסביבה אלפי יח"ד חדשות אשר יאיצו מגמות של ג'נטריפיקציה והתחדשות נווה שאנן.
כמו כן, האזור מהווה זרוע דרום-מערבית של מע"ר איילון-בגין ומתוכננים בו מאות אלפי מ"ר של שטחי תעסוקה, מסחר ומלונאות. דרך בגין תהפוך מציר תנועה לרחוב עירוני תוסס, תוך שדרוג החיבורים ללב העיר ושדרות רוטשילד.

נווה רמז, חולון

השכונה המנומנמת והוותיקה שבה מתגוררים כיום כ-7,000 תושבים עומדת לעבור מהפכה תחבורתית. בצידה המזרחי של השכונה, לאורך רחוב ברקת, יעבור תוואי הקו הירוק של הרכבת הקלה. בעתיד הרחוק יותר נווה רמז תשורת גם על ידי תחנות של שני קווי מטרו: 1M ו-3M.

מחירי דירות 4 חדרים בשכונה עומדים בממוצע על כ-1.8 מיליון שקל .

רוממה, ירושלים

רוממה ממוקמת בסמוך לכניסה לירושלים ומאכלסת כ-35,000 תושבים. בעוד כ-5 שנים השכונה תשורת על ידי הקו הירוק של הרכבת הקלה – הקו השני שייחנך מבין קווי הרכבת הקלה בירושלים. תוואי הקו יתפרש משכונת גילה בקצהו הדרומי, דרך אזור הכניסה לעיר ומרכזה, ועד לגבעה הצרפתית והר הצופים בקצהו הצפוני. כבר כיום שכונת רמות נהנית מקירבה לתחנת הרכבת החדשה יצחק נבון וכן לתחנה המרכזית של ירושלים.

רמות הינה שכונה גדולה והטרוגנית מבחינת בינוי ואוכלוסייה, אך באופן כללי מחירי הדיור בה עומדים בממוצע על כ-2 מיליון שקל עבור דירות 3 חדרים יד שנייה ו-2.7 מיליון שקל עבור דירות 4 חדרים.

שכונת צומת סביון, קרית אונו

השכונה החדשה שנבנית כיום ליד צומת סביון ומשוייכת מוניציפאלית לקרית אונו תחובר למרכז תל אביב באמצעות הקו הסגול של הרכבת הקלה ולאזורים נוספים במטרופולין דרך תחנה של קו המטרו 3M. כמו כן, בסמוך לצומת סביון יוקם מסוף אוטובוסים חדש. השכונה מאופיינת בעירוב שימושי קרקע, כך שחלקה הצפוני מיועד למגורים, מוסדות חינוך ושירותי ציבור, וחלקה הדרומי הסמוך לכביש 461 יתפקד כרובע העסקים והבילוי החדש של בקעת אונו.

מרכז העיר, רעננה

רעננה נחשבת לאחת הערים היוקרתיות והמבוקשות ביותר בארץ, אך במשך תקופה ארוכה סבלה מנגישות בעייתית. עובדה זו החלה להשתנות בשנים האחרונות, והעיר מצויה בעיצומו של תהליך שינוי יסודי בכל הקשור למערכות התחבורה התומכות בה. התהליך החל עם סלילתו של כביש 531, נמשך עם מסילת השרון ושתי תחנות חדשות של רכבת ישראל, ויגיע לשיאו עם פרויקט 'מהיר לעיר' וקו המטרו 1M – שניהם ישתרעו לאורך ציר אחוזה, הרחוב המסחרי הראשי של רעננה. במסגרת פרויקט 'מהיר לעיר', בין השאר ייסללו נתיב תחבורה ציבורית ו-3.5 ק"מ של שבילי אופניים עירוניים חדשים.

מחירי דירות יד שנייה במרכז רעננה: דירות 3 חדרים נמכרות בכ- 1.75 מיליון שקל ודירות 4 חדרים ב-2.1 מיליון שקל בממוצע.

הצפון החדש, תל אביב

אזור הצפון החדש (שבטעות מכונה לעתים הצפון הישן) משתרע בין דרך נמיר ממזרח, רחוב ארלוזורוב מדרום, אבן גבירול ממערב ורחוב בני דן / נחל הירקון מצפון. שלושה מתוך ארבעת הצירים המקיפים את הרובע יכוסו על ידי המערכת להסעת המונים: תוואי הקו הירוק ישתרע לאורך אבן גבירול, הקו הסגול לאורך ארלוזורוב וקו המטרו 1M לאורך דרך נמיר. אם לא די בכך, הרובע סמוך לתחנת הרכבת ארלוזורוב ולתחנה תת-קרקעית של הקו האדום שיפעל בקרוב. האזור כולו ירושת בשבילי אופניים, במסגרת התוכנית האסטרטגית לאופניים של עיריית ת"א.

בממוצע, מחירן של דירות 2 חדרים יד שנייה באזור עומד על כ-2.6 מיליון שקל . מחירן של דירות 3 חדרים נע סביב ה-3.5 מיליון שקל ודמי השכירות בעבורן עומדים על כ-7,000 שקל בממוצע. בצפון הישן של תל אביב ניתן לאתר דירות חדשות בעיקר בפרויקטים של התחדשות עירונית, שנבנות היום ברחובות כמו יהודה המכבי, לואי מרשל, פנקס, אבן גבירול ועוד. אחת החברות שלה היקפים גדולים של פעילות באזור היא חברת מטרופוליס.

כרמי גת, קרית גת

באזורים המצויים בשולי המטרופולינים ההישענות על הרכב הפרטי צפויה להיות גבוהה יחסית גם בעתיד, אך בשכונה החדשה כרמי גת הדברים ייראו קצת אחרת. בעוד כ-3 שנים תושבי כרמי גת ייהנו מתחנת רכבת ישראל חדשה. כמו כן, השכונה מרושתת כולה בשבילי אופניים וישנו פיזור מיטבי של שצ"פים ומוסדות חינוך וציבור, כך שהמרחק אליהם מהבית הוא לכל היותר 250 מטר, ולכן הצורך ברכב פרטי קטן, עבור חלק גדול מהפעילויות. לכרמי גת יש גישה תחבורה כבישית – היא סמוכה לכביש 6, מחוברת לעיר הוותיקה באמצעות שלושה גשרים ובשנים הקרובות הנגישות ברכב פרטי תשודרג באמצעות שלושה מחלפים מתוכננים: מחלף אינטל, מחלף כרמי גת צפון ומחלף פלוגות. מחירי דירות חדשות בכרמי גת: 4 חדרים כ-1.3 מיליון שקל ו-5 חדרים כ-1.45 מיליון שקל .