החלוקה בין רובע 3 (הצפון הישן) לרובע 4 (מזרח תל אביב) יכולה להיות מטעה לפעמים. גם אנשי הנדל"ן נוטים להתבלבל ולרוב הם מאחדים את שני הרובעים, כשהם מדברים על הצפון הישן של תל אביב. הסיבה לכך נובעת מתכנית הרובעים של תל אביב, שנבעה מהצורך לחדש מבנים בשני הרובעים (ולהכניס כסף באמצעות היטלי השבחה) באמצעות חיזוק המבנים וכן הוספת שטחי חנייה ומעליות, כולל שטחי שירות.

בימים האחרונים בדקנו מה קרה למי שהשקיע בדירות באזור הרובעים, עוד לפני ההחלטה להשביח את הנכס שלו. בתחילת הבדיקה התמקדנו ברובע 4, המזרחי יותר, ובהמשך נעבור לרובע 3. לפני שנתחיל, הנה כמה הסברים על החלוקה בין הרובעים.

רובע 3, הצפון הישן, נמצא בצפון תל אביב. הוא גובל ברחוב אבן גבירול במזרח, ומגיע עד חופי הים במערב. הוא משתרע עד נחל הירקון בצפון, ואזור העיר הלבנה נכלל בו. הוא כולל רחובות כמו בן יהודה, פרישמן, שדרות בן גוריון, שדרות ח"ן ועוד. הוא כולל כמחצית מהעיר הלבנה וברוב המקרים, תוכלו לזהות כי השדרוג של האזור מכיל בעיקר תוספות בנייה.

רובע 4 מעט יותר גדול. הוא נוטה לכיוון מזרח תל אביב, כלומר נמצא מזרחית לרובע 3. הוא מתחיל ממזרח לרחוב אבן גבירול ומגיע עד רחוב הים. הגבול המזרחי של רובע זה הוא דרך מנחם בגין ומרכזי העיר היותר צפוניים. הוא מכיל את כיכר המדינה ורחובות כמו ארלוזורוב, ויצמן, יהודה מכבי, פנקס, דרך נמיר ודוד המלך. ברובע הזה יש פרויקטים רבים של תמ"א 38 ויש בו דירות מרווחות ביחס לרובע 3.

האזור רשם קפיצה. בניין ברחוב פנקס (עמרי דויד בן אבי)

אז מה מצאנו ברובע 4? התחלנו סביב כיכר המדינה, שם גם התמורות לדיירים גבוהות יותר. באזור רחוב ה' באייר, למשל, מחירי הדירות בשנים האחרונות עולים בקצב דו ספרתי גבוה. גם כשמסתכלים על עסקאות לטווח ארוך, הקצב נשמר. חשוב לציין מספר העסקאות באזור אינו גדול. ב-2022 נעשו שתי מכירות שמעידות על רווח של 162% ב-13 שנה ו-65% ב-3.5 שנים שבהם אנשים החזיקו בדירות. חיפשנו עסקאות טריות יותר, עם טווח קצר יותר של מכירה.

ברחוב ויצמן הסמוך, למשל, נעשו שתי עסקאות בסוף 2024 - אחת משקפת רווח של 22% ב-3 שנים. מדובר ברכישה של דירת 2 חדרים בקומה שנייה ב-2.739 מיליון שקל, מכירה ב-3.339 מיליון שקל בדצמבר האחרון. בעסקה השנייה המוכר החזיק בנכס כ-5.5 שנים. הוא רכש את הדירה בפברואר 2019 במחיר של 3.575 מיליון שקל ומכר אותה בספטמבר האחרון במחיר של 6 מיליון שקל. המוכרים לא נוטים להתייחס רק לאחוזים, אלא גם לכסף שנכנס להם לחשבון. רווח של כמעט 2.5 מיליון שקל בקצת יותר מחמש שנים קשה להרוויח גם בנדל"ן ולמרות שהוא החזיק בנכס בקפיצה של 2021-2022.

גם ברחוב דוד המלך אפשר לראות כי מדובר בעלייה דו ספרתית לאורך השנים. לאחרונה נמכרה דירה ברחוב דוד המלך 53, במחיר של 6.12 מיליון שקל. זו דירת 4 חדרים בקומה השישית, שנקנתה בשנת 2007, שימו לב, במחיר של 1.971 מיליון שקל. כלומר, הרוכש רשם רווח נאה של מעל 4 מיליון שקלים ב-18 השנים שבהן החזיק בנכס. אפשר לראות תשואה דומה גם בטווח של 5 שנים, בדירות הקטנות. רוכש שהשקיע בדירת חדר ב-2019 ושילם 330 אלף שקל בלבד על דירה קטנה בקומת קרקע, קיבל עליה כעת 500 אלף שקל. זו כמובן עסקה שלא משקפת את המחירים באזור משום שחלק מהדירות האלה רשומות כמחסן ולכן מדובר במחירים נמוכים.

רוצים עוד דוגמא מעסקה ב-2024? בדוד המלך 28 נמכרה דירת 73 מ"ר, שלושה חדרים בקומה הרביעית, במחיר של 4.65 מיליון שקל. היא נקנתה ב-2008 במחיר של כ-1.4 מיליון שקל. רווח של 231% ב-16 שנה קשה מאוד להשיג גם בשוק ההון.

דוח של חברת ההתחדשות העירונית יעז חשף לאחרונה את הפערים בין השכונות בצפון ודרום תל אביב וסיפק הצצה לגבי עליית המחירים באזור. לאחרונה נחשף באמצעות דוח של חברת מטרופוליס, שפועלת בתחום שוק ההתחדשות העירונית, כי המחיר הממוצע ליחידות דיור, כולל מע"מ, עמד על 5.4 מיליון שקל. החברה בונה ברחוב ויצמן ואנטוקולסקי, אבל גם ברמת אביב ובצפון הישן ובנאות אפקה. על פי דוח סיכום השנה של יעז, באזור כיכר המדינה והצפון הישן המחיר הממוצע למ"ר עומד על כ-62 אלף שקל, כשבאזורים כמו רמת החייל ויד אליהו המחיר הממוצע נע סביב 42 אלף שקל למ"ר - הבדל של כשני מיליון שקל לדירה ממוצעת.

עוד ב-

כמה עולה דירה בצפון הישן בת"א ומה המחיר ביד אליהו?

לכתבה המלאה