הנתונים הנהדרים של אאורה, שפורסמו השבוע וכללו מכירה של יותר מאלף דירות, הגיעו יממה לאחר הוראת המפקח על הבנקים להגביל את מבצעי הקבלנים. יעקב אטרקצ'י, שעל שלטי החוצות שלו אפשר לזהות את מבצעי 20/80, לא ממש מתרגש. הוא ראה הכל בשוק הנדל"ן, ושמע איך האוצר מתכוון פעם אחר פעם להניח גרזן על עקומת הביקוש. הוא גם שמע את האמירה של מנהל רמ"י, ינקי קוינט, בעניין מחירי הקרקעות - ולא נראה שזה עושה עליו רושם.

"אומרים שמחירי הקרקעות צונחים, מה זה צונחים? הבנקים מבקשים יותר הון עצמי לקרקעות, אז התשואה על ההון יורדת. הריבית פה להישאר, עלויות הביצוע עלו. אז כשעלויות הביצוע והריביות עולות, מה קורה? זה משתווה לירידה במחיר הקרקע. המחיר לא ירד", הוא אומר בראיון ל-ice. "איזה יזם באמת בבעיה? מי שקנה יקר. מי שקונה היום יוצא בתוצאה סבירה. כל הדבר הזה רק תומך במודל שלנו, בהתחדשות עירונית, שהוא לא עתיר מימון, שהוא מתבסס על כך שאין לנו הלוואות קבלן. והכי חשוב - ערך לקרקע אפסי. מה הוכח? שפינוי בינוי זה עובד ומרוויח ורכישת קרקע יקרה זה גבולי מאוד". 

המחיר הממוצע שלכם עבר את דמרי, אבל הוא עדיין נמוך ביחס לחברות אחרות כי אתה בונה בפריפריה.
"כמעט 2.4 מיליון שקל לדירה ממוצעת, זה רק מראה את העוצמה שלנו. אני מאמין גדול ב'Value for Money'. בסוף, קל יותר למכור דירות ביהוד, אופקים וחדרה, מאשר בתל אביב. זה שוק אמיתי, פחות משקיעים ויותר צרכנים. הגיוון שלנו, שיש לנו 20 פרויקטים בשיווק ואני לא בשוק היוקרה, זו חוזקה של החברה, בטח בתקופה הזו".

הפעם נתחיל עם הקינוח. מה אתה חושב על הוראות המפקח שמגביל את האפשרות להלוואות קבלן ולהטבות מימון?
"(צוחק) כולם מספרים סיפור שה-20/80 זה פטנט של שנתיים, אבל באאורה מאפשרים מעל עשור 20/80. אם אתה שואל אותי, זה עובד בהתחדשות עירונית שבה אין רכיב קרקע, אבל לא במודל אחר. אנחנו מאפשרים את זה. אם הלקוח קונה דירה פעם ראשונה, אנחנו לא רוצים שישלם משכנתא ושכירות ואם הוא קונה פעם שנייה, אנחנו רוצים לאפשר לו למכור. וניתן לו זמן לעשות זאת בתנאים טובים. אם הוא רוצה משכנתא, הריבית עוד תרד וזה יתרון. לדעתי המפקח כיוון בכלל לנושא רכישת קרקע יקרה וערבב הכל. עליי זה פחות משפיע. אני לא חברה שהיא עתירת מימון. אני גם לא מציע הלוואת קבלן".

"לדעתי הוא התכוון למשהו אחר". המפקח על הבנקים, דניאל חחיאשווילי (דוברות בנק ישראל)

מצד שני, הוראת המפקח, כשתיכנס לתוקף, עלולה לגרום להאטה בשוק.
"האטה? אולי לחודשיים-שלושה הביקושים אמיתיים ואנשים קונים דירות כדי לגור בהן. בסוף, גם אם יהיו חודשיים-שלושה קשים, אני לא מוטרד. הביקושים אמיתיים".

אז מה עושים, משחקים עם ההגבלה של המפקח, שאומר שהחזר של פחות מ-40% בסוף התקופה היא מסכנת ומציעים 39.5% במסירת מפתח?
"אל דאגה, עם ישראל ממציא פטנטים, אבל בסוף זה יעבור ללקוח. מה הם לא מבינים בפיקוח על הבנקים? שהלקוח ישלם יותר על הדירה. אם הבנק יעלה את המרווח כי הוא צריך לרתק יותר הון, היזם יעלה מחיר והלקוח ישלם. הלוואות קבלן תופסות 17% מהשוק. בא בנק ישראל ואומר 'רק 10%'. מה זה פתר ליזם? שהריבית לטווח ארוך יותר זולה מהטווח הקצר. עד היום היזם הרוויח 2% בהלוואת קבלן, שילם ריבית של 5% ולא 7%. לא דרמה. לא כצעקתה. עלינו זה משפיע הרבה פחות, אני חושב שזה משפיע בעיקר על מי שממונף מאוד, שקנה קרקעות בשיא. ובכל מקרה, לא תהיה השפעה דרמטית".

יש קבלנים שטוענים שהאוצר מנסה כמעט בכל דרך להוריד את המחירים ומשחק עם המספרים במקום להגדיל היצע. אתה מסכים?
"אי אפשר לנצח את חוקי הכלכלה. המדינה רוצה לפתור בעיות? שתגדיל היצע. היא לא מצליחה והולכת לצד הפיננסי. אנשים קונים דירות במס רכישה גבוה. עזוב, זה לא באמת משפיע. בסוף, אם באמת רוצים לשנות, צריך לשנות את המצב הנוכחי ולא לשחק עם מגבלות. מי שצריך דירה יקנה דירה, אחרת איפה הוא יגור?".

איך החברה שלך מגייסת פועלים בימים אלה?
"הסיפור הזה התייצב. בהתחלה הייתה בעיה קשה, היום המצב די יציב. אין לי מספיק פועלים, אבל האתרים חוזרים לשגרה. אגב, זה אחד הגורמים לעליית מחירים. יש פה מחסור וזה עולה כסף".

עוד ב-

"יצחק תשובה הוא 'פושר' ומלא אנרגיות. נעשה דברים גדולים"

לכתבה המלאה

מה יקרה למחירי הדיור ב-2025?
"יעלו, פלוס 5%".