כבר שנים שאנחנו שומעים שהשיטה בישראל, לרכוש דירה כמעט בכל מחיר - אינה נכונה. מדי פעם מספרים לנו שבאירופה הדברים עובדים אחרת, שרוב האנשים שוכרים דירות אבל עובדתית - בשנת 2023, 30.8% ממשקי הבית באירופה (באיחוד האירופי, 27 מדינות) מתגוררים בשכירות. בישראל, לעומת זאת, המצב לא שונה בהרבה - 28.6%.

מה שמספרים לכם נובע מהעובדה שהתמקדתם בחלק המערבי של אירופה. יש הבדלים משמעותיים בין החלק המערבי של היבשת, בגרמניה ושוויץ למשל, לבין ביקור בחלק המזרחי, במדינות כמו רומניה וסרביה. הנתונים שמספרים לנו נכונים: ישראל אכן נמצאת בפיגור בכל הנוגע למספר משקי הבית שגרים בשכירות, זה נכון, אבל המרחק הוא לא כל כך גדול כפי שדמיינתם.

בחלק המערבי של אירופה, הפערים האלה הולכים וגדלים משמעותית. בשוויץ ובגרמניה מעל 50% שוכרים דירות. בשוויץ זה מגיע ליותר מ-57%. במדינות כמו אוסטריה, טורקיה ודנמרק הטווח נע סביב 45%-40%. ביוון הסמוכה, קצת יותר מ-30% שוכרים והשאר, גם ישראלים, הם בעלי דירות. נתונים דומים אפשר למצוא גם בקפריסין, שם 31.2% ממשקי הבית שוכרים דירות.

כולם שוכרים? (shutterstock)

כשהולכים לחלק המזרחי של אירופה, מבינים עד כמה בעלות על דירה היא לא מילה גסה. באלבניה וברומניה קצת יותר מ-4% שוכרים דירות. שם לא נהוג לגור בדירה שאינה בחזקתך. גם בפולין, קרואטיה וספרד, איטליה ובלגיה מספר השוכרים נמוך יותר מאשר בישראל.

כלומר, הרצון למתג את ישראל כמדינה שבה אחוז הדיירים בבעלות הוא כמעט לא קיים - לא נכון. אם תפנו לחבריכם בשוויץ ובגרמניה, יכול להיות שהם יספרו לכם שהם שוכרים דירה, כך זה במרבית המקרים, אבל כמעט מחצית מהם עדיין מחזיקים בדירות. 

ישראל במקום טוב באמצע (לחצו להגדלה. נתונים: למ"ס)

מבט אל נתוני הלמ"ס שפורסמו השבוע מראים כי מספר הישראלים שגרים בשכירות ירד לעומת 2013. הוא עמד על 35% והיום על 30%. מצד שני, לא נכון לצייר את זה כירידה משמעותית במספר השוכרים ועלייה משמעותית במספר בעלי הדירות. צריך לזכור שישראל גדלה בכל שנה בכמעט 200 אלף איש. 50-60 אלף דירות נבנות (מה שיוצר חוסר בדירות) ורוב הדירות שנבנות כאן לא מיועדות להשכרה ארוכת טווח, אלא לרכישה. אם היצע הדירות להשכרה היה גדול, סביר להניח שישראל הייתה שומרת על המספרים הקודמים.

אז מי אשם? ראשית, הממשלה. אין כאן תכנית ארוכת טווח שמסדירה את תחום השכירות בישראל. מה שיש כאן, זה בעיקר מכרזי רמ"י ופעולות מבורכות של החברה הממשלתית דירה להשכיר, שעובדת עם ידיים קשורות וכפופה לכללי הרגולציה. אם תשאלו את אנשי דירה להשכיר, הם היו מספרים לכם שמספר הדירות להשכרה צריך להכפיל את עצמו מדי שנה.

הריבית הגבוהה היא סתם תירוץ. ב-2026, כך צופים הכלכלנים, הריבית תתקרר ואולי בעוד שנה היא תעמוד על 3.75%, או 4%. כשהריבית תעמוד על 2.5%, סביר להניח שזה יהיה כלכלי יותר לבנות דירות להשכרה ארוכת טווח אבל הורדת הריבית אמורה ללמד אותנו על מגמה. היזמים טוענים שללא קשר לריבית הגבוהה כיום, המדינה לא מסייעת להם מספיק ולא מתמרצת אותם מבחינת מיסוי. כשהם אדישים בנוגע לפרויקט מסוים, היא מעדיפים ללכת ולבנות עוד דירות שמיועדות למכירה מתוך ידיעה שהרווח היזמי, בסוף התהליך, יהיה גבוה יותר.

לדירות להשכרה ארוכת טווח יש לא מעט חסרונות: תשואה נמוכה יחסית, טיפול בליקויים בדירות שעולה לא מעט כסף והסכומים הבאמת גבוהים מגיעים רק בסוף התקופה, כשהפחת שחק את הדירות וכדי להביא אותן למצבן הקודם ולמכור אותן לשוק החופשי הקבלן שוב צריך להשקיע כסף. במקום זה, הקבלן מעדיף למכור דירות ולגלגל את הכסף לפרויקט הבא.

עוד ב-

מה קרה לשכר הדירה בתל אביב ובאיזו עיר זינקה השכירות ב-23%?

לכתבה המלאה

בשנים הקרובות, כך נראה, המפה לא אמורה להשתנות בהרבה. ישראל אמורה לנוע על קו התפר הזה, כלומר כשליש שוכרים ושני שליש בעלי דירות, כל עוד לא יהיה כאן שינוי מהותי - ריבית נמוכה בתוספת לתמרוץ כלכלי. ואף מילה על מחירי השכירות העולים כאן בישראל.