שוק המשרדים נמצא בירידה בשנתיים האחרונות. מחירי המשרדים שומרים על סטטוס קוו, היזמים אפילו מוכנים להוריד במחיר בפרויקטים מסוימים שאינם בפריים לוקיישן והיה נדמה כי ההיצע הגדול לא יסחוף אחריו את היזמים. רמי לוי החל לאחרונה להיכנס לתחום הנדל"ן. הוא מגדיל אחיזה בירושלים, קונה קרקעות ומשווק פרויקט חדש במסגרתו הוא טוען כי יציע מחירים שפויים.

המנכ"ל שלו, מוטי חזן, אישר כאן לראשונה בראיון שהחברה החליטה לצאת להנפקה נפרדת וכי היא בוחנת היתכנות להיכנס לתחום ההתחדשות העירונית. בחברה מתכננים לבצע את ההנפקה בחודש מאי ואז יכריזו גם על המטרות הבאות.

למה זה מפתיע? כי היינו מצפים מיזם שנמצא בתחילת דרכו, שלא יפנה לתחום התעסוקה והמשרדים. ההיצע גדול, הסיכון גבוה והעיר חריש, שנכשלה לאחרונה אפילו בשיווק של מכרז דירה בהנחה, כבר אינה קרקע פוריה ליזמים - תרתי משמע. השבוע הסתיים שיווק של 9 מגרשים בחריש. 4 מהם נותרו ללא זוכה, אבל רמי לוי הלך על הפרויקט בכוח הכוח וזכה בשלוש קרקעות במתחם שבו ייבנו 33 אלף מ"ר משרדים ועוד 30 אלף מ"ר שטחי תעסוקה. יכול להיות שרמי לוי בונה בעיקר על שטחי התעסוקה, אבל עובדתית, הוא יצטרך לשווק משרדים בעיר שבה רמת התעסוקה היא לא מהגבוהות באזור.

ללוי יש כיום מלאי של שטחי תעסוקה להשכרה, החל מקניון עטרות בירושלים, דרך קניון מבשרת ציון והקניון בתלפיות. יש לו כאלה גם בגוש עציון, במודיעין עצמה ובאזור התעישה שלה - שילת.

בדקנו את המחירים שהציע במרכז על הקרקע והם נמוכים משמעותית ממחיר השומה. ההצעות על הקרקע נעו בין 1.092-1.777 מיליון שקל על הקרקעות בעוד שמחירי השומה נעו בין 2.4 מיליון שקל ל-3.906 מיליון. מעיון בפרטי המכרז עולה כי לוי יבנה משרדים קטנים - עד 30 מ"ר וישווק אותם לעצמאים.

אז איפה הקאטש? רכיב הקרקע הוא לא החלק הארי במכרז, אלא הפיתוח, שיעמוד על 10.1-13.1 מיליון שקל. מחירי המינימום על הקרקע היום נמוכים, סביב 1-1.7 מיליון שקל. מלבד רמי לוי, חברת מ.ברוכים וחברת באלאנס זכו בשתי קרקעות במתחם ויבנו איתו.

ל-ice נודע כי חברת הנדל"ן מתכננת להגדיל אחיזה בתחום המשרדים והתעסוקה, נקודה מעניינת לאור המצב השורר בשוק וההיצע המוגבר של שוק המשרדים. יחד עם זאת, נראה כי לוי מתמקד בעירוב שימושים, וירכוש בעיקר שטחים המשלבים מסחר ומגורים, או משרדים ומסחר.

גם בירושלים שווק השבוע בהצלחה פרויקט דומה, בייעוד מסחר ביישוב ניצן (שייך למועצה האזורית חוף אשקלון) שבמרחב ירושלים, בו זכתה חברת מיטרניס. היא שילמה כ-5.5 מיליון שקל עבור הקרקע והפיתוח, בעוד שרק מחיר השומה על הקרקע עמד על 4.48 מיליון שקל ומחיר המינימום על קצת יותר מ-2 מיליון שקלים.

מוטי חזן, מנכ"ל רמי לוי נדל"ן (הדמיה: Viewpoint)

לאחרונה טען כאן בראיון היזם איציק תשובה כי מחירי המשרדים נמצאים בהתאוששות. הוא דיבר על תשואה של 10%-9%. אתמול פרס השמאי הממשלתי את תוצאות סקר שיעורי התשואה לנכסים מניבים: שיעורי התשואה הממוצעים נותרו יציבים ונעים בטווח של 6.5%-7%. כיום, התשואה למשרדים גבוהה כמעט פי 3 מאשר למגורים, למרות ששיעור המס המוטל על ההכנסות גבוה יותר. יחד עם זאת, צריך לזכור שלצד הסיכון הרב בשל ההיצע המוגבר, התשואה היא הגבוהה בשוק.

עוד ב-

"אין מפרט דירה כמו ברמי לוי נדל"ן. נבנה בהולילנד, יוצאים להנפקה"

לכתבה המלאה

השמאי הממשלתי, גיל בלולו, פרסם סקר עבור ארבעה חציונים – מהמחצית השנייה של 2022 ועד למחצית הראשונה של 2024.   על פי הסקר, שיעורי התשואה הממוצעים נותרו יציבים, זאת על אף העלאת הריבית. הסקר העלה גם כי שוק המשרדים מתמודד עם עודף היצע.