בחודש הבא ייכנס דונלד טראמפ לבית הלבן. הוא יחבור לאילון מאסק, במהלך שעשוי ליצור דינמיקה חדשה בכלכלה האמריקאית, במיוחד בשוק הנדל"ן. טראמפ, עם גישתו הפרו-עסקית והשאיפה להפחתת מיסים ורגולציות בעסקים, יחד עם מאסק, שמוביל חדשנות טכנולוגית, צפויים לעודד השקעות מאסיביות בתשתיות ובפיתוח הכלכלה האמריקאית.

שיתוף פעולה כזה עשוי לתדלק ביקוש לנכסי נדל"ן במרכזים מסחריים, בעוד ערים קטנות ופרברים עשויים לחוות צמיחה בזכות פרויקטים של "ערים חכמות" או התרחבות של תעשיות טכנולוגיות. שוק הנדל"ן האמריקאי מגיע בימים אלה לנקודת רתיחה, בעיקר אצל ישראלים שקראו כיצד החברה הישראלית הקורסת השאירה מאות מילואימניקים ללא חסכונות אחרי שגייסה עשרות מיליוני דולרים מישראלים וקרסה.

למרות זאת, יש מי שמאמין שהכניסה של טראמפ לבית הלבן תשנה מקצה לקצה את תחום המגורים והתחום המסחרי בארצות הברית, בהשוואה למצב הנוכחי, אצל ג'ו ביידן. גלעד עוז, הבעלים של חברת ROInvest, הפועלת בתחום המרכזים המסחריים בארה"ב ומנהלת שורה של פרויקטים במספר מדינות בארה"ב, טוען בראיון ל-ice כי הורדות הריבית הצפויות ישפיעו על שוק הנדל"ן בארה"ב מקצה לקצה.

"הבנק המרכזי בארה"ב, הודיע שתהיינה עוד כמה הורדות ריבית ב-2025 - הציפייה הזו גורמת להאצת שוק הנדל"ן במדינה", הוא מסביר בראיון ל-ice. "להערכתי, משקיעים שיושבים על הגדר, יהנו בעתיד מריביות נמוכות משמעותית לעומת 2022. ידוע שהורדות הריבית תורמות להפחתת עלויות המימון וההחזרים החודשיים של המשכנתא בשוק הנדל"ן, וכתוצאה מכך אני מעריך שנראה עליית מחירים בתחום המרכזים המסחריים ובשוק הנדל"ן למגורים".

טראמפ נכנס בעוד פחות מחודש לבית הלבן. איך זה צפוי להשפיע על כלכלת ארה"ב והנדל"ן? 
"טראמפ הוא חסיד של השוק החופשי ודוגל בכמה שפחות התערבות ממשלתית. ראינו עד כמה הוא מעוניין לקדם ולדחוף את הכלכלה האמריקאית ולהחזיר פעילות ייצור ופעילות עסקית לארה"ב. כל היוזמות הללו וההצהרות, מייצרות רוח גבית חזקה מאוד לעסקים. ההערכות הן שטראמפ יוציא זאת לפועל באמצעות הורדות מיסים והפחתת הבירוקרטיות לעסקים הקטנים. מדיניותו של טראמפ עשויה להוביל להורדת ריבית, מה שיכול לעודד נטילת משכנתאות ולהגביר את הביקוש לדיור. עם זאת, יש לקחת בחשבון את התנודתיות האפשרית בשווקים הפיננסיים בעקבות שינויים במדיניות הסחר והיחסים הבינלאומיים, שעלולים להשפיע על הכלכלה האמריקאית בכללותה".

מה ההבדל בין השקעה בשוק המגורים, להשקעה בנכסים מסחריים? 
"בשוק המגורים יש לנו כמה סוגים עיקריים של השקעות, אדבר רק על שניים: הראשון זה רכישת בית פרטי, והיא דורשת מהמשקיע להיות איש מקצוע ובעל הבנה גדולה בפרטים הקטנים ביותר בעסקה, כולל עבודה קשה מול חברת הניהול בארה"ב. היתרונות של כך הם שהנכס רשום רק על שמך ומכירה מתבצעת בהחלטה שלך בלבד. מצד שני, החסרונות הם שאין פיזור סיכונים, שזה דורש ניהול שוטף, ידע וזמן, וכן כל ההוצאות של ארנונה, ביטוח ותיקונים חלים על הבעלים.

"בתוך הקטגוריה הזו נכללת גם השתתפות בפרויקט מולטי פמילי - כחלק מקבוצת משקיעים. חשוב לומר שזהו עסק למקצוענים בו נדרשת איכות ניהול גבוהה מאוד של החברה המנהלת. מצד אחד, היתרונות במקרה הזה הם פיזור סיכונים וניהול על ידי החברה המנהלת, מצד שני, החסרונות הם שכל ההוצאות של ארנונה, ביטוח ותיקונים חלים על הבעלים.

"הסוג הנוסף הוא נכסים מסחריים - השקעה קבוצתית במרכזים מסחריים. החסרונות הפעם הם שהחלטה מתי למכור נקבעת בזמן מסוים ועל ידי רוב המשקיעים בהצבעה ולא על ידך בלבד. היתרונות - פיזור סיכונים, שקט נפשי - שכן הניהול מתבצע על ידי החברה המנהלת, וכן שכל ההוצאות הארנונה, ביטוח ותיקונים, חלים על השוכרים.

"בעקבות הסיבות שציינו צפויה עלייה בנכסים מסחריים בארה"ב, ביניהן: הפחתת רגולציות לעסקים, וצפי להורדת הריבית שתוזיל את עלויות המימון, במקביל, הכניסה של טראמפ תקל ותסייע על העסקים והשוכרים והצפי בכלל לצמיחה בכלכלה האמריקאית".

השקעה במרכזים מסחריים שכונתיים אטרקטיבית יותר בעקבות כניסת טראמפ?
 "חזרתי לפני כשבוע מטקסס, ישנתי בבית מלון שצמוד למרכז מסחרי שקנינו. במרחק של כמה קילומטרים משם, אילון מאסק בנה עוד מפעל גדול שמעסיק כ-3,000 עובדים. המפעל הזה לבדו, יצור הרבה משרות וביקושים לעוד שירותים ובעלי עסקים מסביבו. במקביל, מספר מלונות הולכים להיות מוקמים באותה עיר בשנה הקרובה, דבר שמעיד על הביקושים הצפויים באזור, שהולך להתפתח מאוד עם התנופה שמביא מאסק.

כל זה עוד לפני שטראמפ מבצע מהלך כלשהו לעידוד העסקים והכלכלה האמריקאית.
"כשאתה משקיע, אתה מחפש את תנאי המאקרו הכי טובים שיש, כדי שכל מה שבידיים שלך יוכל לעבוד הכי טוב. כל אחד רוצה להשקיע כשתנאי הסביבה תומכים בו היטב. מה שאנחנו רואים במרכזים המסחריים, זה שיעורי תפוסה גדלים, כמו למשל: באוסטין שחוותה עליות מחירי נדל"ן ב-5 שנים האחרונות. עם זאת, הסלקטיביות והזהירות חשובות מאוד, פסלנו עשרות עסקאות שלא עברו את תנאי הסף שלנו".

 
"עליות בשוק הנדל"ן". עוז (מריאנה סטבנבה)

מצד שני, הישראלים חוששים. הם קראו לאחרונה על חברות שנכנסו לקשיים בארה"ב.
"משקיעים חייבים לבדוק שיש הפרדה משפטית הלכה למעשה. כשאין הפרדה משפטית בין הפרויקטים תחת LLC נפרד לכל פרויקט (התאגדות עסקית משפטית), אז אם חלילה ישנן בעיות באחד הפרויקטים, גם האחרים נפגעים. יזמי נדל"ן שלא מייצרים הפרדה משפטית, מייצרים סיכון נוסף. בנוסף, חשוב שמשקיעים יבדקו מה הניסיון שיש לאותה חברה יזמית בנדל"ן בארה"ב. אני נמצא בתחום כבר מעל לעשור, אני יכול להגיד שאין בעיה שלא נתקלתי בה באופן אישי. אני נוסע כל שלושה חודשים לארה"ב כדי להגיע פיזית לכל פרויקט ופרויקט, לפגוש את השוכרים ולשמוע ולראות בשטח את מה שמתרחש. אני היזם ולא חברת שיווק. אני מבצע את הניהול מהשטח, וזה דבר חשוב מאוד. אי אפשר לעשות נדל"ן בארה"ב מישראל בלבד.

עוד ב-

שנתיים אחרי השיא: חברת הנדל"ן הישראלית קרסה תחת החובות

לכתבה המלאה

"כדאי שמשקיעים יתעניינו גם במספרים של הפרויקט. למשל, כשרוכשים מרכז מסחרי, אנחנו רוצים לראות שההכנסה התפעולית נטו של הפרויקט, מכסה את המימון הבנקאי והחזרי הקרן, וכי קיימים רזרבות בהכנסות על מנת שבמידה ותהיה בעיה יהיה מהיכן לקחת. יש הרבה סיבות מדוע צריכים להכניס לחישובים רזרבה: הראשונה, במקרה שבו יש תחלופה של שוכרים, הירידה הזמנית בהכנסות, תאפשר עדיין לשלם את ההלוואות ללא כל בעיה. הסיבה השנייה היא שאם הריבית עולה, כפי שקרה ב-2022, נוכל לעמוד בתשלומים במידה ומדובר בהלוואה בריבית משתנה".