העיר הכי מטויחת בתחילת המלחמה הנוכחית, אשקלון, הציגה נתונים די מפתיעים ביחס למי שחשבנו שתהפוך לעיר נטושה וחבולה: הביקוש לדירות חדשות עלה והייתה לכך סיבה טובה - הממ"ד הפך למצרך הכי יקר בעיר. התופעה הזאת, של מעבר מדירות ישנות לדירות חדשות, הובילה לעליית מחירי הנדל"ן של הדירות החדשות, אבל גם הביקוש לשכירויות לדירות חדשות עלה, מה שהעלה מחדש שאלה חשובה - האם היצע הדירות להשכרה בעיר לא נמוך מדי והאם המחירים הגבוהים (אשקלון התחילה להדביק את הפער מאשדוד) לא יגרמו לירידה במלאי המשקיעים ולירידה בהיצע הדירות להשכרה.

מי שהרימה את הכפפה הייתה חברת אזורים. זו אולי ההוכחה הטובה ביותר לכך שכשהמדינה רוצה, כשהחברות רוצות - הן מסוגלות ליצור פרויקטים לשכירות ארוכת טווח גם בתנאים לא אופטימליים. היום (שלישי), כך נודע ל-ice אמורה קרן הריט אזורים Living לחנוך פרויקט כזה באשקלון. בזמן שהריבית במשק גבוהה, ליזמים אין כדאיות כלכלית ללכת על פרויקט כזה. למה שיזם ירוויח 3%-2% בפרויקט דירה להשכיר במקום לגלגל את הכסף? הפרויקט שייחנך היום הוא הראשון שמגיע לאשקלון, ויותר מכך - הדירות כבר הוגרלו והדירות מוכנות לאכלוס.

הכרזה על פרויקט כזה לא ממש מסתדרת עם הנתונים - מחירי הדירות באשקלון, כמו בשדרות הסמוכה, ירדו עם תחילת המלחמה, אחרי שהן היו הערים עם המכירות הגבוהות ביותר של דירות חדשות. אשקלון ושדרות נמצאו לפניה עם מספר הדירות החדשות הגבוה ביותר שנמכר - ממוצע של כ-600 דירות בין יוני לאוגוסט 2023 - כמעט פי 3 מאחת הערים הבטוחות בישראל - נתניה. הדרום היווה עד לאחרונה חלק משמעותי ממכירת דירות חדשות - מעל הפרופורציה שלו באוכלוסייה. חלק מהרכישות היו של משקיעים שפתחו שוק חדש של דירות להשכרה. אבל הם ברחו, ואיתם גם שוק הנדל"ן המדדה באזור. בחודשים האחרונים, המצב השתנה.

שוק הנדל"ן מגיב לאט, אבל אפשר להתחיל להרגיש בשינוי, בעיקר מאז התרכזה בעיקר בצפון ונחתם הסכם הפסקת האש. בטווח הארוך, היינו מצפים להוצאת היתרים לפרויקטים כאלה, של שכירות לטווח ארוך, או שכירות בבעלות אחודה, במסלול מעט יותר מהיר, כפי שקרה לפני המלחמה. אולי זה מה שימשוך תושבים (ומשקיעים) לדרום, יוריד את המחירים ויגרום לצעירים להוציא פחות מ-40% משכרם על תשלום השכירות.

בשלבי אכלוס. הפרויקט באשקלון, כיום (אזורים ליבינג)

אזורים ליבינג נמצאת בשליטת איש העסקים הרשי פרידמן. היא מתמחה בשכירות ארוכת טווח ומשכירה ברחבי הארץ כ-900 דירות ב-5 פרויקטים וכעת היא אמורה לחנוך את הפרויקט הבא בשכונת אגמים באשקלון. הדירות הללו, אגב, שווקו בהגרלה, והן מיועדות ל-10 שנים. החברה הגרילה בהגרלה הוגרלו 50 דירות בנות 3 ו-4 חדרים, המהוות 50% מסך יחידות הדיור שישווקו. ההחלטה לבנות בשכונת אגמים מפתיעה. זו שכונה גדולה יחסית, בחלק הדרומי של העיר, יש כבר יותר מאלף דירות ולכאורה, כשנראה שליזם היה רק מה להפסיד בגלל ההיצע הגבוה והכניסה של המשקיעים לאזור. מתברר כי למעלה מ-360 איש נרשמו להגרלה של 50 הדירות הראשונות ואם אזורים הוציאה את הפרויקט הזה לדרך, כנראה שהיא מאמינה בו ומניחה שהריבית, בטווח הארוך אך הנראה לעין, עוד תרד משמעותית.

פרויקט ההשכרה כולל שישה בנייני בוטיק בני 4-5 קומות. כל קומה כוללת עד שלוש דירות ובסה"כ בין 13 ל-17 דירות בבניין. בדקנו את מחירי השכירות בפרויקט: 2,960 שקל לדירות 3 חדרים חדשה וכ-3,520 שקל לדירת 4 חדרים חדשה, כש-18 דירות מתוך סך הדירות במחיר המופחת שוריינו עבור תושבי אשקלון, כש"דירה להשכיר" מפקחת על הנעשה בהגרלה.

עוד ב-

שוק השכירות בנקודת רתיחה: איך בולמים את ההתייקרויות? מומחי הנדל"ן מנתחים

לכתבה המלאה