אחרי ששלחה כ-11 אלף הודעות הפקעה לבעלי הקרקעות שבשטחן יעברו קווי המטרו M1 ו-M3, בימים האחרונים שלחה המדינה מעל עשרת אלפים הודעות הפקעה נוספות לבעלי קרקעות באזור בעניין קו המטרו M2, שיעבור בין פתח תקוה לחולון, ויעבור גם בערים תל אביב, בני ברק, גבעתיים וחולון.

הסיבה לכך היא פשוטה: הקו החדש, שצפוי להשתרך על פני כ-26 קילומטר, יקיף את כל אזור גוש דן, בטווח שבין פתח תקוה לחולון. הוא יחלוף על פני 22 תחנות בדרך, דרך תשע רשויות, ולכן המדינה הודיעה לבעלי הקרקעות בסביבה כי אלה יעברו לרשותה, תוך מתן פיצויי הפקעה. מי שחתמה על צווי ההפקעה היא שרת התחבורה, מירי רכב. 

עו"ד דרורית-ויטנר שפיר, שותפה במשרד עו"ד רז כהן-פרשקר, המתמחה בדיני מקרקעין, מסבירה בראיון ל-ice מה צריכים הנפקעים, כלומר אלה שהמדינה לוקחת מהם את הקרקעות, לדעת. "לצד החשיבות הרבה בסלילת תשתיות תחבורה חדשות, ביצירת נגישות לכל חלקי הארץ, ימצאו עצמם בעלי נכסים או קרקעות רבים נפגעים מתנופת התשתיות המתוכננת, אם על ידי כך שקרקע בבעלותם תופקע, בשלמות או חלקה", היא מסבירה.

שאלנו מה הזכויות של אלפי בעלי קרקעות שחלק מהשטח או כולו צפוי להילקח מהם, אילו פיצויים הם יכולים לקבל וממי ומה מידת הפגיעה שהם יספגו, כמו כן וחשוב לא פחות, מה הם היבטי המס של כל אחת מדרכי הפיצוי.

מפת קווי המטרו (נת"ע)

"הפקעה היא פעולה של נטילת זכויות ללא הסכמה", היא מסבירה. "תהליך ההפקעה מורכב משני שלבים: הליך תכנוני והליך קנייני. ההליך התכנוני במקרה של המטרו, מבוסס על תוכנית המתאר הארצית תמ"א 70 אשר מייעדת את תוואי המטרו – מסלולים, תחנות, שטחי דיפו ועוד. המדינה מוציאה צווי הפקעה, על מנת להפקיע את השטחים הנדרשים לפי תמ"א 70. בימים אלה נשלחו לא מעט צווי הפקעה לחלק גדול מבעלי הזכויות על השטחים שמיועדים להפקעה לאורך תוואי המטרו. ההודעה על ההפקעה מגיעה מטעם המדינה, אשר מודיעה לבעל הקרקע שהקרקע דרושה לה לטובת שימוש ציבורי ובעל הקרקע נדרש לפנות אותה. הנפקע זכאי לתשלום פיצויים עבור המקרקעין שהופקעו".

מה צריך לעשות ברגע שקיבלתי הודעה על הפקעה?
"בעל קרקע או אדם המתגורר על קרקע המיועדת להפקעה ומקבל הודעה מהמדינה רשאי לפנות לבית המשפט המחוזי על מנת לבדוק את חוקיות ההפקעה. בית המשפט יבחן את חוקיות ההפקעה ויכול אפילו לעצור פינוי, שכן פינוי מדירת מגורים מחייב פסק דין וצו שיפוטי. יש לפנות לעורך דין המתמחה בתחום המקרקעין וכן שמאי מקרקעין על מנת לקבל אומדן על זכויותיו בכל הנוגע למסלולי הפיצויים שהוא יכול לגשת אליהם".

המדינה נותנת לי מספיק זמן לפנות את הקרקע?
"לפי החוק, מדובר בחודשים ספורים מקבלת הצו. יחד עם זאת, ניתן בסיוע מקצועי של עו"ד לנהל משא ומתן בין הגוף המפקיע, לבעל הקרקע ולעיתים קרובות להגיע להסכמה על פרק זמן ארוך יותר על מנת לאפשר לבעל הקרקע להתארגן לקראת הפינוי, ככל שלוח הזמנים של ביצוע הפרויקט מאפשר זאת". 

"נת"ע מתמרצת נפקעים, בדרך של הגדלת סכום הפיצוי". עו"ד ויטנר-שפיר (תמר מצפי)

מותר לרשות לבצע הגבלות על בניה מתוכננת או להפקיע רק חלק ממבנה קיים?
"כשהפקעה פוגעת במבנה מגורים זכאי הנפקע ל'דיור חלוף' על פי החוק, או לפיצוי בסכום שיאפשר לו לרכוש דיור חלופי סביר לנכס שהופקע. המשמעות היא שלא ניתן לפנות אדם, בטרם קיבל דירה חלופית סבירה או תמורה כספית, שתאפשר לו לרכוש נכס חלופי דומה לזה שהופקע, על פי החלופה בה בחר הנפקע. כאמור, במקרה כזה לא רשאית הרשות ליטול את השטח המופקע ורק לאחר מכן לפצות את הנפקע, כפי שהיא רשאית לעשות במקרי הפקעה, שאינם פוגעים במבנה מגורים. חובה זו מעוגנת בסעיף 194 לחוק התכנון והבניה".

בעל הקרקע זכאי לתבוע נזק ופיצויים על הפקעת הקרקע, או דירת מגורים הנמצאת עליה? 
"מי שמקבל הודעת הפקעה על קרקע זכאי לתבוע פיצויי הפקעה מהמדינה. למעשה, ניתן להגיש תביעה כבר מיום בו מאושרת תכנית כמו תכנית המטרו, גם אם טרם יצאו הודעות ההפקעה, שכן בית המשפט מכיר כבר ביום אישור התכנית שיש נזק למקרקעין הצפויים להיות מופקעים בעתיד. מאותו רגע מתחיל מרוץ ההתיישנות תביעות פיצויים מסוג זה. לרשות הטוען פגיעה עומדות שלוש שנים, מיום אישור התכנית, להגיש תביעה לועדה המקומית בגין ירידת ערך בגין פגיעת התכנית, על פי סעיף 197 לחוק התכנון והבניה".

לדבריה, רוב הפיצוי משולם בגין הפגיעה של התכנית. פיצויי הפקעה שאותם אפשר לתבוע רק לאחר ביצוע ההפקעה בפועל, הם חלק קטן יותר, בשיעור של כ 10% מסך הפיצויים הכולל.

"את התביעה לפיצוי בשל פגיעתה של התת"ל בערך המקרקעין, יש להגיש לוועדה לפיצויים למיזם המטרו שזה עתה הוקמה. את תביעת הפיצויים בגין ההפקעה יש להפנות תחילה לגורם המפקיע כפי שיצוין בהודעת ההפקעה ובמידה והתביעה לא תענה, יש לתבוע את הפיצוי בבית המשפט. שתי התביעות מלוות בעורך דין ובשמאי מקרקעין. ראוי להיערך אליהן בהקדם.

יש לשים לב לעובדה שהתביעה בגין פגיעת התת"לים מתיישנת בתוך שלוש שנים מיום אישורה. בעלים רבים, שיידעו על קיום התת"לים רק בעתיד עלולים לאבד את זכות התביעה ביחס למרכיב הניכר בד"כ של הפגיעה ולהפסיד את מרבית שווי המקרקעין אם לא יגישו תביעתם במועד".

עוד מוסיפה עו"ד ויטנר-שפיר כי נת"ע מתמרצת נפקעים, בדרך של הגדלת סכום הפיצוי המגיע להם בשיעור של עד כ-25%, במקרים בהם הנפקע משתף פעולה ומגיע להסכמות באשר לגובה הפיצוי ביעילות וללא צורך בהליך משפטי, ועושה זאת בשלביה המוקדמים של התכנית. היא מציינת כי יש מספר תנאים נוספים ואולם זהו הרעיון העומד בבסיס התמריץ. 

"החסכון בזמן ובעלויות, הכרוכים בהליך בירור גובה הפיצוי (בין אם בהסכמה ובין אם באמצעות הליך משפטי, א"י), מאפשר מתן פיצוי "מוגדל". מטרת התמריץ היא כמובן לגרום לנפקעים להגיע להסכמות מהר יחסית ובשלב מוקדם כאמור, תוך שמירה על מלוא זכויותיהם מחד וחסכון בהליכים ובמשאבים לרשות המפקיעה מאידך".

על השאלה האם פיצוים הניתנים בגין הפקעה, מחויבים במס ובמה שונים היבטי המס בין דרכי הפיצוי השונות בעקבות הפקעה, ענתה: "פיצויי הפקעה משולמים בגין נטילת זכות במקרקעין ועל כן חייבים במס שבח, בשיעור מופחת, של 50% מהמס שהיה חל בגין מכירת הנכס, שלא בדרך הפקעה".

מה לגבי פיצויים בגין ירידת ערך, לפי סעיף 197?
"הדעות חלוקות. הדעה הרווחת היא שהפיצוי בגין שינוי היעוד במקרקעין (המהווה פגיעה ישירה בהם) הוא השלב ראשון בהליך ההפקעה כולו ועל כן יחול על הפיצוי המשולם בעד הפגיעה חוק מיסוי מקרקעין (במקרה כזה ישולם 50% מהמס ולכן ישנה עדיפות לקבלת פיצוי אחד בגין שני השלבים). בגין פיצוי בשל פגיעה עקיפה על ידי תכנית (במקרקעין הגובלים בה) ישולם מס רווחי הון ולא מס שבח (שכן הזכות בגינה משולם הפיצוי אינה זכות במקרקעין)".