המחירים בשכונת גליל ים מתחילים לרדת, זו כבר עובדה. אחת השכונות הטובות בארץ, אולי השכונה המסקרנת ביותר בהרצליה והמרכז, עוברת בשבועות האחרונים תהליך בניגוד גמור למתרחש בשוק: בזמן שמחירי הדיור ירשמו השנה עלייה של 8%-7%, בחלק מהדירות בשכונה נרשמת ירידה של מאות אלפי שקלים, זאת בזכות מכירה מואצת של דירות מחיר למשתכן.

הסבר קצר, למי שלא מכיר את השכונה: שכונת גליל ים החלה את דרכה ב-2017, עת השר משה כחלון הגה את תכנית מחיר למשתכן. באותה שנה נערכה ההגרלה הראשונה לדירות בהנחה. אפילו שר האוצר דאז לא יכול היה לחזות בעצמו את ההצלחה המסחררת של גליל ים, שהמחירים בה עלו בשיעור ניכר, וחלק מזוכי מחיר למשתכן רשמו רווח אדיר - מחיר הדירה שלהם הוכפל כבר מזמן והדירות החדשות עולות כבר כמעט פי 3 לעומת המחיר אז.

הכוונה של כחלון הייתה טובה: הוא רצה לשכן זוגות צעירים, חסרי דיור, גם באזורי ביקוש. הוא הכניס לשם חברות חזקות ואחרות הצטרפו בהמשך: פרשקובסקי, גינדי, אמפא, אפריקה ישראל, שבירו, אזורים, קטה גרופ ואחרות כבר בנו (וחלקן עדיין בונות) בשכונה. ביולי האחרון, חלפו 7 שנים מאז הזכיה ההיסטורית, שאפשרה לבעלי הדירות למכור ברווח. בזמנו, המחיר הממוצע עמד על 17 אלף שקל למ"ר, כשהיום המחיר עומד על 41 אלף שקל בממוצע - כלומר, 4.1 מיליון שקל לדירה ממוצעת של 100 מ"ר. בחלק מהפרויקטים מצאנו מחירים גבוהים יותר, 47-48 אלף שקל למ"ר - תכף תבינו למה זה כל כך משמעותי בתקופה הזאת.

דירה ממוצעת בגליל ים מושכרת היום סביב 8,500-9,000 שקל, משמע - תשואה של כמעט 2.6%. מחיר השכירות אמנם גבוה, אבל מחיר הדירה הגבוה גורם לתשואה למשקיע הממוצע להיות מעט נמוכה מהממוצע בישראל. יוצא כי גליל ים יכולה להיות השקעה טובה בכל הנוגע לעליית הערך, ולאו דווקא לתשואה הנובעת משכירות.

דירות מחיר למשתכן הובילו לירידת מחירים. גליל ים (ניר פיינה, פיינה נכסים)

אז איפה הדרמה? ובכן, בשבועות האחרונים, כך מצאנו, נמכרות דירות במחיר של פחות מ-40 אלף שקל למ"ר. נכון, המחיר עדיין לא זול ועדיין - נראה כי העובדה שדירות מחיר למשתכן מתחילות להציף את השוק המקומי ולגרום להיצע לגדול משמעותית - גורמות למחיר לרדת.

ניר פיינה, מתווך מוכר בשכונה מ"פיינה נכסים", סיפר ל-ice כי "אני עושה לא מעט עסקאות בתקופה האחרונה, מחירי הדירות צוללים - זו צלילה מטורפת שמגיעה בעקבות היצע גדול מאוד של דירות למכירה. לאחרונה מכרתי כאן דירה של מחיר למשתכן במחיר של 3.95 מיליון שקל - כלומר, מתחת לרף של 4 מיליון".

כמה עולה היום דירה חדשה באזור?
"בפרויקטים שמשווקים כאן, כמו של חברת אמפא, מוכרים דירות ב-4.7 מיליון שקל. בכל הפרויקטים האחרים, הדירות זהות במטראז' ובגודל - וזה המחיר. כיום, אני משווק במסגרת מחיר למשתכן דירות של 15%-10% פחות מהדירות שמשווקת לעוד 3 שנים. זה קטע מטורף".

איך נוצר הפער הזה?
"מצד אחד, הפרויקטים משווקים במחירים גבוהים כי הם צריכים לגלם בתוך זה את הריבית ואת מבצעי הקבלנים, 80/20 למשל, ומנגד - מי שרוצה לרכוש דירה עכשיו, יכול לקבל דירות במחירים זולים".

מה הפער בדירות 5 חדרים?
"5 חדרים נמכרת בקטה גרופ במחיר של 5.8 מיליון שקל, אני מוכר בבניין ליד, דירה באותו גודל, עם אותו נוף - ב-5.08 מיליון שקל - מעל 700 אלף שקל פער. זה לא קרה כאן, זה מטורף".

"פער של מעל 700 אלף שקל". פיינה (באדיבות המצולם)

מצד אחד, צריך לזכור כי מדובר בדירות חדשות, לעומת דירות שנבנו לפני מספר שנים. נכון, דירות מחיר למשתכן אינן זהות באופיין ובגמר שלהן לדירות החדשות, אבל הפער עדיין לא מצדיק את ההבדלים באיכות. ברוב הפרויקטים אותם בדקנו, הפער הוא נמוך יותר, סביב 10%-5% בין דירות חדשות לבין דירות מחיר למשתכן. כאן, מדובר בפער גדול יותר - הנחה של 14% לעומת הדירות החדשות.

למרות זאת, להערכת מתווכים ושמאים שעובדים באזור, הפער הזה אמור להיסגר כאשר רוב הדירות של מחיר למשתכן יימכרו, מה שעלול ליצור עליית ערך, של מאות אלפי שקלים בודדים, למי שיקנה את הדירות הזולות.

ומילה אחרונה על מחיר למשתכן: הרפורמה שניסה לעשות השר משה כחלון, הייתה טובה מבחינת הכוונה שלה, אבל לא מבחינת התוצאה. בפועל, מחירי הדיור בשכונות בהם היה קיים מחיר למשתכן עלו בשיעור ניכר, זאת בעקבות העובדה שזוגות רבים גילו התעניינות בשכונה והחליטו לרכוש דירה גם אם לא זכו בהגרלה. הביקוש לדירה בשכונה חדשה גדל וכך גם המחירים, שעלו. בזמן שהמדינה נאבקת ביוקר המחיה, היא גם יוצרת פער גם בין אנשים באותו מעמד כלכלי-חברתי.

עוד ב-

מחיפה ועד באר שבע: השכונות שבהן ייבנו דירות במסגרת דירה בהנחה

לכתבה המלאה

למשל, זוג שזכה בדירה בהנחה וקיבל הנחה ריאלית של 35% (כי לרוב, ההנחה עומדת על 25%, אבל מחיר השומה הוא לרוב מעט זהיר ונמוך יותר לעומת שווי השוק ובפועל - ההנחה גבוהה יותר), מקבל דירה ללא הון עצמי (הבנק נותן משכנתא לפי שווי הדירה בפועל, באמצעות שמאי, ולא עבור מחיר הדירה שקנו בפועל) לעומת זוג שלא זכה בדירה, מרוויח שכר דומה, ונאלץ לקחת הלוואות שמנות כדי לממן רכישת דירה דומה. האם הכוונה היא טובה? בוודאי. האם התוצאה היא טובה? יכול מאוד להיות שהתשובה היא שלילית.