בחודש מאי האחרון הגישה 'קרן הגשמה' לבית המשפט המחוזי מחוז מרכז בלוד בקשה לעיכוב הליכים, בשל חשש מחדלות פירעון. כחודש לאחר מכן, הוציא בית המשפט צו לפירוקה של הקרן ומינה לה שני נאמנים. מספר ימים לאחר הוצאת הצו, נעתר בית המשפט לבקשתם של נאמני החברה, והורה על הפסקת הליכי הפירוק, תוך הפעלת הקרן והחברות הכפופות לה לצורך שיקומן במסגרת הליך של חדלות פירעון.

עו"ד גיא סרוסי, העוסק בהשבת כספים לקורבנות עוקץ בתחום הנדל"ן ומייצג משקיעים רבים של 'קרן הגשמה', טוען, כי קיימת סכנה שההודעה, אשר התפרסמה בתקשורת בנוגע לקרן בלבלה משקיעים רבים, והכניסה אותם לשאננות. לדבריו, משיחות עם משקיעים התברר כי חלקם לפחות סוברים כי ש'קרן הגשמה' הועברה לתהליך של הבראה ושיקום כלכלי, וכי הסכנה להשקעתם ולעתיד החברה - פחתה. "אין אמונה מסוכנת מזו", אומר עו"ד סרוסי ומסביר, כי המסלול לשיקום הכלכלי שאליו הועברה החברה, מתקיים במסגרת החוק לחדלות הפירעון, ומתבצע על ידי נאמני החברה.

לדבריו, משקיע אשר לא יתבע את חובו ויגיש תביעת חוב לנאמנים שמונו ל'קרן הגשמה' בשבועות הקרובים, עלול לאבד את כל כספי השקעתו, ומדובר במאות אלפי שקלים בממוצע למשקיע, ולעיתים קרובות אף למעלה מכך. 

לבקשה לעיכוב הליכים שהגישה 'קרן הגשמה' לבית המשפט צורף נספח, שממנו עולה, כי נגד הקרן תלויות ועומדות 48 תביעות של משקיעים בעשרות פרויקטים באנגליה ובארה"ב בסכום מצטבר של 317 מיליון שקל. כמו כן, נגד הקרן מתנהלת בימים אלה בבית המחוזי בתל אביב תובענה ייצוגית, אותה הגישו מספר משקיעים. בתובענה הייצוגית נטען, בין היתר, כי הקרן שיווקה את הפרויקטים שלה ללא תשקיף, בניגוד לחוק. עוד נטען בבקשה, שהגישה הקרן, כי במשך כל שנות פעילותה, היא גייסה אלפי משקיעים עבור 245 פרויקטים שונים בישראל, ארה"ב, אנגליה, קנדה, גרמניה, הולנד ועוד.

'קרן הגשמה' הוקמה בשנת 2009 על ידי אבי כץ (מייסד 'קופיקס') ועו"ד חנן שמש, אולם לפני כמה שנים נמכרה השליטה בה לאליהו קנפלר ולאיש העסקים האמריקאי יוג'ין מנדלוביץ. כיום, כץ ושמש הם מחזיקי מניות מיעוט ב'קרן הגשמה', כאשר שמש משמש כמנהלה.

לדברי עו"ד גיא סרוסי, 'קרן הגשמה' היא חברה פרטית שעסקה בשותפויות השקעה בתחומים שונים. שמה לדבריו, מבלבל מאד. משפטית, אין קשר בין השותפויות השונות של 'קרן הגשמה', והקשר בין 'הגשמה' לבין אותן שותפויות, נערך במארג הסכמים מורכב. לדבריו, בפועל, 'קרן הגשמה' איננה קרן במובן המקובל של המילה, משום שהיא לא מאגדת משקיעים יחדיו לקבוצה אחת. החברה פעלה במאות קרנות השקעה שונות, שכל אחת מהן בנפרד מהווה שותפות עצמאית בפני עצמה. סף הגיוס שבו נקטה החברה עמד על עשרות אלפי שקלים, כשרוב המשקיעים העבירו לקרנות שאותן ניהלה מאות אלפי שקלים ואף יותר.

בבקשתה לעיכוב הליכים טענו באי כוחה של 'קרן הגשמה', כי החברה נקלעה למצבה הקשה משתי סיבות: משבר הקורונה ופרישת בריטניה מהאיחוד האירופי (הברקזיט). לטענת באי כוח החברה, סגרי הקורונה בארץ, בבריטניה ובארה"ב גרמו להאטה בשוק הנדל"ן עד לעצירתו המוחלטת, וכפועל יוצא מכך נגרמו קשיים במימושם של פרויקטים. הברקזיט, טוענים בקרן, יצר מצב של אי ודאות פוליטית בממלכה ושינוי במדיניות המס, ואלה פגעו בביצוע פרויקטים שהקרן השקיעה בהם ובמימושם.

עו"ד סרוסי ממליץ למשקיעי 'קרן הגשמה', למהר ולהגיש תביעות חוב, שכן רק כך קיים סיכוי ממשי לקבל בחזרה את כספי ההשקעה, או לפחות את חלקם. לדבריו, 'קרן הגשמה' פעלה במתכונת מאד מסוכנת עבור משקיעיה. "קיים הבדל משמעותי בין רכישת נכסי נדל"ן הכוללת רישום בעלות בטאבו, לבין השקעה בשותפויות שונות בתחום הנדל"ן".

עוד מוסיף עו"ד סרוסי , כי רכישת נדל"ן מאפשרת רישום הערות אזהרה לטובת הרוכשים, דבר המהווה חזקה של הרוכש על הנכס, ובטוחה במקרה של קריסה כלכלית. לעומת זאת, השקעה בשותפויות השקעה, תוך רכישת מניות השקעה מתוך מאגר גדול, אמנם מאפשרת כניסה להשקעות נדל"ן עם סכומים נמוכים יחסית, אך יש להתייחס אליה כאל השקעה פיננסית לכל דבר, כמו רכישת מניות, עסקה שאין בה כל בטוחה.

"בשנים האחרונות התרחשו הונאות נדל"ן גדולות ביותר, סביב קבוצות השקעה וקבוצות רכישה", טוען עו"ד סרוסי. "אין שום הבדל בין 'קרן הגשמה', לבין יתר המיזמים שקרסו והפכו את המשקיעים בהם לחסרי כל". "ראינו את זה גם בתיק אלדד פרי נדל"ן, עם קריסתה של אחת מחברות הנדל"ן הגדולות במשק. שם, ייצגנו מאות לקוחות שאיבדנו את כספם, והצלחנו להחזיר להם בין50% ל-70% מהכספים אותם הם השקיעו".

עו"ד סרוסי מוסיף, כי 'קרן הגשמה' נכנסה להליך חדלות פירעון, ממנו היא ככל הנראה לא תצא כלל, או לכל הפחות, לא בצורתה הנוכחית. לדבריו, קרוב לוודאי שהיא תיאלץ לחלק את כלל נכסיה בין המשקיעים והגופים השונים שלוו לה כספים. לדבריו, בהליך של חדלות פירעון אופן חלוקת הכסף לנושים תלוי בנאמן. אם הנאמן מחליט לפעול במסגרת הליך של נשייה כללית, הדבר עלול לפגוע בצורה מאד קשה במשקיע הפרטי הקטן.

הסיבה לכך, לדברי עו"ד סרוסי, היא שאת הנשייה הכללית מתחילים במכירת כל נכסי החברה ואיסוף הכספים בקופת הנאמן. לאחר שנאספו כל הכספים, שעל פי רוב לא מכסים את חובותיה של החברה הקורסת (אחרת היא לא הייתה קורסת) מתחיל הנאמן בחלוקת הכספים לנושים.

במקרה כזה, מסביר עו"ד סרוסי, לסדר הנושים קיימת חשיבות רבה. הבנקים וחברות האשראי הם בד"כ הראשונים בתור בנשייה כללית כי אבטחו את עצמם בבטוחות. הם זוכים במקרה שכזה בחלק הארי של הכספים שנאספו על ידי הנאמן, כשהמשקיעים הפרטיים נאלצים להתחלק בשאריות. במקרה שכזה, ההחזר הכספי למשקיעים עלול להיות זעום עד זניח לחלוטין, אלא אם כן, נרשמה לזכות אותם משקיעים 'הערת אזהרה' על הנכס – עובדה המקדמת אותם לראש סדר הנושים.

הדרך השנייה שבה עשוי לבחור הנאמן במקרה של 'קרן הגשמה', היא חלוקה לפרויקטים, כפי שנעשה בפרשת פרי נדל"ן, שגם בה ייצג עו"ד סרוסי עשרות נושים פרטיים. במקרה כזה, מסביר עו"ד סרוסי, כל פרויקט נמכר בנפרד, והתמורה לנכסיו מרוכזת בקופה נפרדת. "כך, במקרה שבו התמורה גבוהה בפרויקט מסוים, הדבר עשוי להשתקף בהחזר הכספי שאותו יקבלו המשקיעים באותו פרויקט". לדבריו, גם במקרה זה, כאשר לזכות המשקיעים קיימת בטוחה כלשהי להשקעתם, כספם יוחזר להם ביתר קלות.

כדי להימנע מהיקלעות לקריסות כלכליות ומחיקת השקעות, כמו בפרשה זו ובפרשת פרי נדל"ן, ממליץ עו"ד סרוסי למשקיעים פרטיים לבדוק היטב, בטרם השקעתם, את מצבת החובות של החברה המנהלת את הפרויקט, מה בדיוק נרשם על שם המשקיעים, איזה בטוחות הם מקבלים, לברר עם לקוחות שכבר השקיעו בפרויקט את מידת שביעות רצונם, לקרוא ביקורות על החברה הקבלנית והיזמית המנהלת את הפרויקט, לברר כמה פרויקטים היא כבר הצליחה לסיים ולמכור, לעומת פרויקטים אחרים שהיא עדיין לא הצליחה לממש, ועוד.

עוד ב-

אלפים טעו במילוי הדו"חות: הנקמה המתוכננת של רשות המסים

לכתבה המלאה

לדבריו, אין לחסוך בבדיקות יסודיות הכרחיות בטרם השקעה בנדל"ן גם בישראל וגם בחו"ל, בייחוד בימים אלה של משבר עולמי בענף. בנוסף מזהיר עו"ד סרוסי, מפני תשואות מבטיחות ופנטסיות. לדבריו, כאשר מובטחת למשקיע תשואה פנטסטית דו ספרתית, כמו במקרה של 'קרן הגשמה', הדבר חייב להדליק אצלו נורות אזהרה. "שומר נפשו ירחק מהשקעות שכאלה" מסכם עו"ד סרוסי "הן מתגלות, פעמים רבות, כתרגילי עוקץ, המשאירים את המשקיעים בהן חסרי כל".