השוק

מיטב מזהירים: מחירי הדירות בבעלות עשויים לרדת, הצמיחה תיפגע

אלכס זבז'ינסקי, הכלכלן הראשי של בית ההשקעות מיטב, בסקירה הכלכלית השבועית: הביקוש לדירות להשכרה עומד דווקא להתגבר בעקבות חולשה מסתמנת בביקוש לדירות בבעלות; צפויה ירידה בקצב הגידול בגביית המיסים

שרון בירקמן | 17/2/2025 6:40

אלכס זבז'ינסקי (צילום רמי זרנגר, shutterstock)

אלכס זבז'ינסקי, הכלכלן הראשי של בית ההשקעות מיטב, מתייחס בסקירה השבועית שלו לשורה של מגמות כלכליות בשוק המקומי והעולמי. בישראל, השפעת עליית המע"מ על מדד המחירים בחודש ינואר הסתכמה בכ-0.3%. ההשפעה הכוללת של הממשלה על המדד עמדה על כ-0.6%. סביבת האינפלציה במשק שמשתקפת במדד המחירים ללא אנרגיה והשפעת התערבויות מוסדיות עומדת על כ-3%. במיטב צופים שמדד פברואר יעמוד על 0.3%, מדד מרץ יעמוד על 0.3% ומדד אפריל – על 0.5% וכן שב-12 החודשים הקרובים מדד המחירים יעלה ב-2.6%.

הורדת ריבית בנק ישראל במחצית השנייה של השנה אפשרית, אך בינתיים בסיכוי לא גבוה מ-50%. במיטב צופים כי ריבית בנק ישראל בעוד 12 חודשים תעמוד על 4%.

מכירות הדירות במשק במגמת ירידה, מה שצפוי להשפיע על מחירי הדירות בבעלות ולחזק ביקושים לדירות להשכרה.

על סמך הניסיון ממבצעי מיסים קודמים, צפויה ירידה בקצב הגידול בגביית המיסים. קצב הגיוסים החודשי הכולל של משרד האוצר צפוי לרדת מכ-19 לכ-13 מיליארד שקל.

תגובה למדד המחירים
מדד המחירים לחודש ינואר עלה ב-0.6%. מלבד העלאת המע"מ, המדד הושפע מהתייקרות החשמל, המים והארנונה. מדד המחירים ללא התערבויות מוסדיות נותר ללא שינוי, מה שאומר למעשה שהממשלה ייקרה את המדד ב-0.6%. בהתחשב בעובדה שעליית מחיר החשמל, המים והארנונה תרמו כ-0.2%, והתרומה של ההתייקרות החריגה של סיגריות הסתכמה בכ-0.14%, ההשפעה הרוחבית של העלאת המע"מ הייתה כ-0.3%. לצורך השוואה, עליות המע"מ ב-1% בספטמבר 2012 העלתה את מדד המחירים ב-0.2% וביוני 2013 ב-0.3%, דומה לחודש ינואר השנה.

הקצב השנתי של מדד המחירים ללא התערבויות מוסדיות שמשקף את סביבת האינפלציה עלה בכ-0.15% ל-2.8% לעומת קצב האינפלציה הכללית שעלה ל-3.8%. בניכוי השפעת האנרגיה (מדד המחירים ללא אנרגיה והתערבויות מוסדיות), סביבת האינפלציה עומדת על כ-3.1%.

נראה, שהתיקון במחירי הפירות והירקות ונסיעות לחו"ל שירדו בינואר בעוד 5.7%, קרוב להסתיים. מדדי המחירים בסעיפים אלה כבר לא סוטים מקו המגמה של השנים האחרונות. יש לציין גם שסעיף הנסיעות לחו"ל במדד המחירים עלה בשנתיים האחרונות ב-7.6% (עד 01/25), לא שונה מעלייה של כ-9% (עד 12/2024) במדד הטיסות האירופאי.

בסעיף שירותי דיור בבעלות דיירים, בעל המשקל הגבוה בסעיף הדיור, נרשמה ירידה משמעותית של 0.7% שהורידה קצב העלייה השנתי בסעיף זה מ-4.0% ל-3.1%. בפעם האחרונה סעיף שירותי דיור בבעלות דיירים ירד בינואר בשיעור דומה בשנת 2020.

עם זאת, מציין זבז'ינסקי, אין צורך למהר למסקנות על התמתנות מחירי השכירות. במיטב מעריכים שהביקוש לדירות להשכרה עומד דווקא להתגבר בעקבות חולשה מסתמנת בביקוש לדירות בבעלות. למרות הקפיצה במכירות הדירות החדשות בחודש דצמבר בגלל עליית המע"מ, נתוני המגמה מצביעים באופן ברור על ירידה במכירות הדירות, במיוחד החדשות, בחודשים האחרונים.

בסקירה של הכלכלן הראשי במשרד האוצר בשבוע שעבר נאמר שבחודש דצמבר גדל משמעותית שיעור הדירות החדשות שנמכרו במבצע של "שלם קצת עכשיו והיתרה במסירה". אילו הביקושים לדירות היו חזקים חברות בנייה לא היו נזקקות להרחבת המבצעים.

מסקר אמון הצרכנים עולה ששיעור משקי הבית שלא מתכוונים לקנות דירה בשנה הקרובה נמצא קרוב לשיא מאז שנת 2012. בנוסף, מתרבים דיווחים אודות ביקושים חלשים לקרקעות לבנייה שנמכרות בהנחות משמעותיות גם במקומות שבדרך כלל היו מבוקשים ביותר.

ההתייקרות החדה של הדירות בבעלות בשנים האחרונות הרחיקה משקי בית רבים מהיכולת לרכוש דירה. מיטב מציינים כי באחת הסקירות האחרונות שפרסמו, מאז שנת 2021 רק משקי בית ששייכים ל-3 עשירוני ההכנסה העליונים יכולים לעמוד בתנאי הבנקים להחזר משכנתא ממוצעת בהשוואה ל-5 עשירונים עד לפני שלוש שנים.

עד שנת 2021 ההחזר הממוצע על משכנתא ממוצעת היה בדרך כלל נמוך משכר דירה ממוצע. אולם, בסוף 2024 ההחזר על משכנתא ממוצעת היה גבוה משכר דירה ממוצע בכ-1500 שקל או ב-30% (6200 מול 4700 שקל). כל עוד המשק צומח ונמצא בתעסוקה מלאה הביקושים לדירות מושכרות צפויים להיות חזקים ולתמוך בעליה יחסית גבוהה בסעיף הדיור במדד המחירים. דווקא מחירי הדירות בבעלות עשויים להערכתנו לרדת. הסיכון של שוק הנדל"ן למגורים מהווה אחד הסיכונים לצמיחה במשק.

במיטב מצפים שלחצי האינפלציה במשק יישארו עדיין יחסית חזקים, לפחות בחודשים הקרובים. זאת על רקע עלייה בצמיחה בצריכה הפרטית, אבטלה נמוכה וההשפעה המתגלגלת של העלאות המיסים. קצב האינפלציה השנתי צפוי להישאר ברמה של מעל 3% עד אמצע השנה. מדד חודש פברואר צפוי לעלות ב-0.3% בהשפעת התייקרות המזון, הפירות, הדיור והתרבות. במיטב מניחים שמחירי הנסיעות לחו"ל יישארו ללא שינוי בחודשיים הקרובים. גם מדד חודש מרץ צפוי לעלות ב-0.3%. תחזית האינפלציה ב-12 החודשים הקרובים עומדת על 2.6%.

הורדת ריבית בנק ישראל במחצית השנייה של השנה אפשרית, אך בינתיים, להערכתם, בסיכוי לא גבוה מ-50%. במיטב ממליצים על מח"מ בינוני בתיק. ציפיות האינפלציה הגלומות בשוק האג"ח, שעוד ירדו טכנית לאחר פרסום המדד, נמוכות בכ-0.50% מסביבת האינפלציה הקיימת ובכ-0.3% מתחזית האינפלציה של מיטב ל-12 החודשים. במיטב מעריכים כי בציפיות אלה קיימת עדיפות לאג"ח הצמודות על פני השקליות.

קצב גיוסי האוצר בשוק המקומי צפוי לרדת
הכנסות הממשלה ממיסים בינואר בסך של כ-62 מיליארד שקל היו חסרות תקדים. הגבייה שנבעה מהשינויים בחקיקה (מס ייסף, רווחים כלואים, עליית מע"מ) אמורה להקטין את הגירעון בשנת 2025, שעשוי לרדת אל כ-4%-4.5% במקום התכנון לגירעון של 4.9%, זאת כמובן בתנאי שלא יהיו אירועים חריגים במהלך השנה. היתרות בקופת הממשלה גדלו ב-40 מיליארד שקל והגיעו לכ-82 מיליארד שקל, הרמה הגבוהה ביותר מאז יוני 2022.

לגביית המיסים המוגברת צפויות כמה השלכות. ראשית, חלק מהגבייה המוגברת משקפת הקדמת הצריכה לקראת העלאת מע"מ, מה שישפיע להקטנת הצריכה בהמשך השנה. שנית, אחרי מבצעי גביית המיסים שהיו בשנים 2012 ו-2017 קצב הגידול של גביית המיסים ירד. אחרי מבצע מס דיווידנד בשנת 2017 ההכנסות מגביית מיסים אף ירדו, מה שגרם לגידול משמעותי בגירעון התקציבי בהמשך. לפיכך, הגירעון בשנת 2026 עשוי להיות גבוה יותר.

בהתחשב בעדכון התחזית לגירעון ולעובדה שמשרד האוצר גייס בשוק המקומי בינואר כ-22 מיליארד שקל ברוטו וצפוי לגייס סכום דומה גם בפברואר, קצב הגיוסים הממוצע בשוק המקומי צפוי להסתכם בכ-13 מיליארד שקל בחודש במרץ-דצמבר. זאת בהנחה שלא יתבצעו עוד גיוסים בחו"ל. בין ינואר 2024 לינואר 2025 הגיוס החודשי הממוצע בשוק המקומי עמד על כ-19 מיליארד שקל, כאשר תוכנית הגיוסים החודשית המוכרזת עמדה בממוצע על 14.6 מיליארד שקל. לפיכך, תוכנית הגיוסים המוכרזת עד סוף השנה צפויה לרדת לקצב ממוצע של כ-10 מיליארד שקל.