בפרויקט תמ"א 38 "הגודל כן קובע"

בעקבות דו"ח מבקר המדינה מיום 23.3.2011, אשר הצביע על האפשרות להתרחשות אסון רעידת אדמה בישראל, החליטה ממשלת ישראל לקדם פרויקטים מסוג  תמ"א 38, במסגרתם ניתנים תמריצים כלכליים לייזום פרויקטים של חיזוק וחידוש מבנים ישנים, מבלי שבעלי הדירות במבנים יצטרכו לממן מכיסם את העלויות הכרוכות בכך. במסגרת פרויקט תמ"א 38 קיימים שני מסלולים אפשריים: האחד, חיזוק המבנה ללא צורך בהריסתו; השני, חיזוק המבנה באמצעות הריסתו והקמתו מחדש. במקרה זה, פסק הדין מתייחס למסלול השני, אשר ביצועו טעון החלטה מראש של כלל בעלי הדירות. המפקחת מוסמכת לדון בסכסוך שמתגלע בין בעלי דירות הנוגע לפרויקט תמ"א 38, ולחייב בעל דירה להתקשר בהסכם לביצוע הפרויקט חרף סירובו לעשות כן.

בית המשפט המחוזי בת"א דחה ערעור שהוגש על החלטת המפקחת להעניק סעד הכופה על דיירת בבניין מגורים לחתום על הסכם תמ"א 38, הכולל הריסת בניין קיים והקמתו מחדש. הדיירת, שהחזיקה בדירה קטנה, טענה כי ההסכם מפלה אותה לעומת בעלי הדירות הגדולות בבניין ביחס לתמורה שתקבל.

בית-המשפט קבע כי בחינת השוויון בפרויקט מסוג זה תיעשה ביחס לדירות בעלות מאפיינים דומים (קרי – ביחס לדירות הקטנות ולא הגדולות) ועל בסיס מבחן שוויון מהותי-כמותי ולאו דווקא שוויון כלכלי. בחינת שמירת השוויון תתמקד בהיקף השטחים המתווספים לכל דירה ולא בהכרח בשווי הכלכלי של דירות התמורה או הדירות הקיימות (שמושפע למשל, מהיבטים של מיקום הדירה, הנוף הנשקף ממנה, מצבה התכנוני והצמדותיה). עם זאת, בית-המשפט השאיר פתח לכך שבמקרי קיצון, בהם ייווצרו הפרשים כלכליים מהותיים, ניתן יהיה לבחון את השוויון גם בהתאם לשיקולים כלכליים. על פסק הדין האמור הוגשה בקשת רשות ערעור, כך שייתכן שטרם נאמרה המילה האחרונה בנושא.

הכותבת: אביגיל קסטיאל – שותפה וראש מחלקת נדל"ן בש. הורוביץ ושות'
משרד ש. הורוביץ ושות',  הקיים כבר למעלה מ-100 שנים, הוא מבין המשרדים הגדולים והמובילים בישראל.
מחלקת הנדל"ן במשרד עוסקת בכלל ההיבטים ונמצאת במרכז העניינים והחידושים בעולם הנדל"ן. בין היתר, המחלקה עוסקת בלווי משפטי של יזמים ודיירים בפרויקטים של התחדשות עירונית, ליווי קבוצות רכישה, עריכת הסכמים, ייעוץ משפטי, ייצוג בעסקאות מכר ושכירות