ICE
הנבחרת
השוק
תקשורת ומדיה
כסף וצרכנות
נדל"ן
דיגיטל וטק
שיווק ופרסום
משפט
מדדים ומחקרים
דעות
רכילות עסקית
קריפטו
ויראלי
טלוויזיה
עסקי ספורט
קריירה ולימודים
מינויים
רייטינג
רכב
בריאות
תרבות ופנאי
תיירות
TOP-5
אייס TV
המילון הכלכלי
40under40
BDiSPOT
bdi spot

היבטים משפטיים בעסקאות קומבינציה: המדריך המקיף ליזמים ולבעלי קרקעות

עסקאות קומבינציה הן בין הכלים המרכזיים בשוק הנדל"ן, המאפשרים לבעלי קרקע למקסם את ערך נכסיהם ללא צורך בהשקעה כספית ישירה. יחד עם זאת, מדובר בתהליך מורכב מבחינה משפטית, כלכלית ומיסויית, הדורש הבנה מעמיקה והתנהלות זהירה. על ההיבטים המרכזיים בעסקאות קומבינציה, וכיצד ניתן להבטיח עסקה מיטבית, נטולת מחלוקות ומכשולים עתידיים
עו"ד ינון ברקאי |  1
עו"ד ינון ברקאי (צילום יהודה סובול)
לפני שנצלול לעומקם של דברים, חשוב להבין תחילה מהי עסקת קומבינציה. מדובר בהסכם בין בעל קרקע ליזם, במסגרתו מועברות ליזם זכויות בנייה בקרקע בתמורה לקבלת דירות או יחידות אחרות בפרויקט. בעל הקרקע למעשה 'משלם' בזכויות בנייה, ואילו היזם מתחייב לממן את הבנייה ולספק לו חלק מהנכסים המוגמרים.
דוגמה קלאסית: בעלים של בית ישן בשטח בנוי של כ-100 מ"ר על חצי דונם קרקע, יכול להגיע להסכם עם יזם לפיו הבית ייהרס ובמקומו ייבנה בניין מגורים. בהתאם לכך, היזם מקבל חלק מהדירות למכירה ואילו בעל הקרקע מקבל מספר דירות בבניין החדש.
הפרמטרים הקריטיים בעסקאות קומבינציה:
1. היבטי מיסוי
בין המורכבים והמשמעותיים ביותר בעסקאות קומבינציה. טעויות בתחום זה עלולות לגרור חבות מס גבוהה ואף קנסות כבדים. בהקשר זה, יש לקחת בחשבון את הקריטריונים הבאים:
  • מס שבח – מס המוטל על ההפרש בין מחיר הרכישה ההיסטורי של הקרקע לבין שוויה בעסקה.
  • מס רכישה –  חל על היזם בגין קבלת הזכויות בקרקע.
  • היטלי השבחה –  תשלומים לרשות המקומית בגין העלאת ערך הקרקע כתוצאה מהזכויות הנוספות בפרויקט.
תכנון נכון של העסקה בליווי משפטי מתאים, יצמצם את חבות המס וישפר את כדאיות העסקה עבור כל הצדדים.
2. רישום זכויות
כדי להימנע ממחלוקות עתידיות, יש להסדיר את רישום הזכויות של כל צד בעסקה במסמכים מחייבים וברורים. רישום נכון מתבצע בשלושה גופים עיקריים:
  • לשכת רישום המקרקעין (טאבו) – לשם הבטחת זכויות הקניין של הצדדים.
  • רשות מקרקעי ישראל (במידה והקרקע בבעלות המדינה) – לשם קבלת האישורים הנדרשים.
  • לשכות הרישום העירוניות – להסדרת אישורי הבנייה ושינויי הייעוד במידת הצורך.
רישום מדויק ומוקפד ימנע אי הבנות ויבטיח שההתחייבויות בעסקה יקוימו ללא עיכובים בלתי צפויים.
3. חלוקת התמורות
סוגיית התמורה היא הקריטית ביותר בעסקאות קומבינציה. כמה דירות יקבל בעל הקרקע, כמה דירות יוותרו בידי היזם וכיצד נקבע השווי הכלכלי של כל צד? מענה על שאלות אלה מחייב ניתוח משפטי מדויק, בדיקות שמאיות והסכמות חוזיות ברורות.
האתגרים המשפטיים בעסקאות קומבינציה
חשוב להדגיש כי יזמים ובעלי קרקעות רבים מנוסים מאוד בניהול עסקים, אך אינם בקיאים בהכרח במכלול השיקולים המשפטיים הכרוכים בעסקאות מסוג זה. כאמור, כל טעות או חוסר תשומת לב לפרטים עלולה להוביל להשלכות כלכליות ומשפטיות חמורות.
במהלך 14 שנות ניסיוני כעורך דין בתחום הנדל"ן, ליוויתי עשרות עסקאות קומבינציה, תוך שימת דגש על אופטימיזציה של תהליכי מיסוי, רישום זכויות וחלוקת התמורות. היכרותי המעמיקה עם התחום מאפשרת לאתר מראש 'מוקשים' משפטיים ולמנוע בעיות עוד לפני שהן צצות.
מדוע ליווי משפטי הכרחי בעסקאות קומבינציה?
בחשבון אחרון, כאשר עסקת קומבינציה מנוהלת נכון, היא תהיה רווחית ביותר לכל הצדדים המעורבים. מאידך, חשוב לזכור כי ניהול שגוי עלול להוביל למיסוי גבוה, עיכובים ביורוקרטיים, סכסוכים משפטיים ובמקרים מסוימים אף לכישלון הפרויקט.
על כן, מומלץ לכל יזם ובעל קרקע המתלבט האם להיכנס לעסקה כזו, לפנות לעורך דין מומחה בתחום המקרקעין, אשר ילווה אתכם לאורך כל הדרך ויבטיח שהעסקה תתנהל בצורה הבטוחה והמשתלמת ביותר.
ליווי משפטי נכון יכול לעשות את ההבדל בין עסקה מוצלחת לכזו הגוררת בעיות בהמשך הדרך. במשרד ינון ברקאי ושות' אנו מציעים שירות מקצועי, אישי ומותאם לכל צורך, כך שכל עסקה תבוצע באופן מיטבי עבור לקוחותינו.
(בשיתוף CofaceBdi)
תגיות הסכם קומבינציה | מיסים | משפט | נדל"ן | עו"ד ינון ברקאי
תגובות לכתבה(1):

נותרו 55 תווים

נותרו 1000 תווים

הוסף תגובה

תגובתך התקבלה ותפורסם בכפוף למדיניות המערכת.
תודה.
 לתגובה חדשה
תגובתך לא נשלחה בשל בעיית תקשורת, אנא נסה שנית.
 חזור לתגובה
  • 1.
    וואו! המדריך המקיף!
    בחבחבחבח 03/2025/09
    הגב לתגובה זו
    0 0
    תודה על כתבה מעשירה ואינפורמטיבית!
    סגור

BDiSPOT – המומחים

ניתן להשתמש בחצי המקלדת בכדי לנווט בין כפתורי הרכיב
",e=e.removeChild(e.firstChild)):"string"==typeof o.is?e=l.createElement(a,{is:o.is}):(e=l.createElement(a),"select"===a&&(l=e,o.multiple?l.multiple=!0:o.size&&(l.size=o.size))):e=l.createElementNS(e,a),e[Ni]=t,e[Pi]=o,Pl(e,t,!1,!1),t.stateNode=e,l=Ae(a,o),a){case"iframe":case"object":case"embed":Te("load",e),u=o;break;case"video":case"audio":for(u=0;u<$a.length;u++)Te($a[u],e);u=o;break;case"source":Te("error",e),u=o;break;case"img":case"image":case"link":Te("error",e),Te("load",e),u=o;break;case"form":Te("reset",e),Te("submit",e),u=o;break;case"details":Te("toggle",e),u=o;break;case"input":A(e,o),u=M(e,o),Te("invalid",e),Ie(n,"onChange");break;case"option":u=B(e,o);break;case"select":e._wrapperState={wasMultiple:!!o.multiple},u=Uo({},o,{value:void 0}),Te("invalid",e),Ie(n,"onChange");break;case"textarea":V(e,o),u=H(e,o),Te("invalid",e),Ie(n,"onChange");break;default:u=o}Me(a,u);var s=u;for(i in s)if(s.hasOwnProperty(i)){var c=s[i];"style"===i?ze(e,c):"dangerouslySetInnerHTML"===i?(c=c?c.__html:void 0,null!=c&&Aa(e,c)):"children"===i?"string"==typeof c?("textarea"!==a||""!==c)&&X(e,c):"number"==typeof c&&X(e,""+c):"suppressContentEditableWarning"!==i&&"suppressHydrationWarning"!==i&&"autoFocus"!==i&&(ea.hasOwnProperty(i)?null!=c&&Ie(n,i):null!=c&&x(e,i,c,l))}switch(a){case"input":L(e),j(e,o,!1);break;case"textarea":L(e),$(e);break;case"option":null!=o.value&&e.setAttribute("value",""+P(o.value));break;case"select":e.multiple=!!o.multiple,n=o.value,null!=n?q(e,!!o.multiple,n,!1):null!=o.defaultValue&&q(e,!!o.multiple,o.defaultValue,!0);break;default:"function"==typeof u.onClick&&(e.onclick=Fe)}Ve(a,o)&&(t.effectTag|=4)}null!==t.ref&&(t.effectTag|=128)}return null;case 6:if(e&&null!=t.stateNode)Ll(e,t,e.memoizedProps,o);else{if("string"!=typeof o&&null===t.stateNode)throw Error(r(166));n=yn(yu.current),yn(bu.current),Jn(t)?(n=t.stateNode,o=t.memoizedProps,n[Ni]=t,n.nodeValue!==o&&(t.effectTag|=4)):(n=(9===n.nodeType?n:n.ownerDocument).createTextNode(o),n[Ni]=t,t.stateNode=n)}return null;case 13:return zt(vu),o=t.memoizedState,0!==(64&t.effectTag)?(t.expirationTime=n,t):(n=null!==o,o=!1,null===e?void 0!==t.memoizedProps.fallback&&Jn(t):(a=e.memoizedState,o=null!==a,n||null===a||(a=e.child.sibling,null!==a&&(i=t.firstEffect,null!==i?(t.firstEffect=a,a.nextEffect=i):(t.firstEffect=t.lastEffect=a,a.nextEffect=null),a.effectTag=8))),n&&!o&&0!==(2&t.mode)&&(null===e&&!0!==t.memoizedProps.unstable_avoidThisFallback||0!==(1&vu.current)?rs===Qu&&(rs=Yu):(rs!==Qu&&rs!==Yu||(rs=Gu),0!==us&&null!==es&&(To(es,ns),Co(es,us)))),(n||o)&&(t.effectTag|=4),null);case 4:return wn(),Ol(t),null;case 10:return Zt(t),null;case 17:return It(t.type)&&Ft(),null;case 19:if(zt(vu),o=t.memoizedState,null===o)return null;if(a=0!==(64&t.effectTag),i=o.rendering,null===i){if(a)mr(o,!1);else if(rs!==Qu||null!==e&&0!==(64&e.effectTag))for(i=t.child;null!==i;){if(e=_n(i),null!==e){for(t.effectTag|=64,mr(o,!1),a=e.updateQueue,null!==a&&(t.updateQueue=a,t.effectTag|=4),null===o.lastEffect&&(t.firstEffect=null),t.lastEffect=o.lastEffect,o=t.child;null!==o;)a=o,i=n,a.effectTag&=2,a.nextEffect=null,a.firstEffect=null,a.lastEffect=null,e=a.alternate,null===e?(a.childExpirationTime=0,a.expirationTime=i,a.child=null,a.memoizedProps=null,a.memoizedState=null,a.updateQueue=null,a.dependencies=null):(a.childExpirationTime=e.childExpirationTime,a.expirationTime=e.expirationTime,a.child=e.child,a.memoizedProps=e.memoizedProps,a.memoizedState=e.memoizedState,a.updateQueue=e.updateQueue,i=e.dependencies,a.dependencies=null===i?null:{expirationTime:i.expirationTime,firstContext:i.firstContext,responders:i.responders}),o=o.sibling;return Mt(vu,1&vu.current|2),t.child}i=i.sibling}}else{if(!a)if(e=_n(i),null!==e){if(t.effectTag|=64,a=!0,n=e.updateQueue,null!==n&&(t.updateQueue=n,t.effectTag|=4),mr(o,!0),null===o.tail&&"hidden"===o.tailMode&&!i.alternate)return t=t.lastEffect=o.lastEffect,null!==t&&(t.nextEffect=null),null}else 2*ru()-o.renderingStartTime>o.tailExpiration&&1t)&&vs.set(e,t)))}}function Ur(e,t){e.expirationTimee?n:e,2>=e&&t!==e?0:e}function qr(e){if(0!==e.lastExpiredTime)e.callbackExpirationTime=1073741823,e.callbackPriority=99,e.callbackNode=$t(Vr.bind(null,e));else{var t=Br(e),n=e.callbackNode;if(0===t)null!==n&&(e.callbackNode=null,e.callbackExpirationTime=0,e.callbackPriority=90);else{var r=Fr();if(1073741823===t?r=99:1===t||2===t?r=95:(r=10*(1073741821-t)-10*(1073741821-r),r=0>=r?99:250>=r?98:5250>=r?97:95),null!==n){var o=e.callbackPriority;if(e.callbackExpirationTime===t&&o>=r)return;n!==Yl&&Bl(n)}e.callbackExpirationTime=t,e.callbackPriority=r,t=1073741823===t?$t(Vr.bind(null,e)):Wt(r,Hr.bind(null,e),{timeout:10*(1073741821-t)-ru()}),e.callbackNode=t}}}function Hr(e,t){if(ks=0,t)return t=Fr(),No(e,t),qr(e),null;var n=Br(e);if(0!==n){if(t=e.callbackNode,(Ju&(Wu|$u))!==Hu)throw Error(r(327));if(lo(),e===es&&n===ns||Kr(e,n),null!==ts){var o=Ju;Ju|=Wu;for(var a=Yr();;)try{eo();break}catch(t){Xr(e,t)}if(Gt(),Ju=o,Bu.current=a,rs===Ku)throw t=os,Kr(e,n),To(e,n),qr(e),t;if(null===ts)switch(a=e.finishedWork=e.current.alternate,e.finishedExpirationTime=n,o=rs,es=null,o){case Qu:case Ku:throw Error(r(345));case Xu:No(e,2=n){e.lastPingedTime=n,Kr(e,n);break}}if(i=Br(e),0!==i&&i!==n)break;if(0!==o&&o!==n){e.lastPingedTime=o;break}e.timeoutHandle=Si(oo.bind(null,e),a);break}oo(e);break;case Gu:if(To(e,n),o=e.lastSuspendedTime,n===o&&(e.nextKnownPendingLevel=ro(a)),ss&&(a=e.lastPingedTime,0===a||a>=n)){e.lastPingedTime=n,Kr(e,n);break}if(a=Br(e),0!==a&&a!==n)break;if(0!==o&&o!==n){e.lastPingedTime=o;break}if(1073741823!==is?o=10*(1073741821-is)-ru():1073741823===as?o=0:(o=10*(1073741821-as)-5e3,a=ru(),n=10*(1073741821-n)-a,o=a-o,0>o&&(o=0),o=(120>o?120:480>o?480:1080>o?1080:1920>o?1920:3e3>o?3e3:4320>o?4320:1960*Uu(o/1960))-o,n=o?o=0:(a=0|l.busyDelayMs,i=ru()-(10*(1073741821-i)-(0|l.timeoutMs||5e3)),o=i<=a?0:a+o-i),10 component higher in the tree to provide a loading indicator or placeholder to display."+N(i))}rs!==Zu&&(rs=Xu),l=yr(l,i),f=a;do{switch(f.tag){case 3:u=l,f.effectTag|=4096,f.expirationTime=t;var w=Ar(f,u,t);ln(f,w); break e;case 1:u=l;var E=f.type,k=f.stateNode;if(0===(64&f.effectTag)&&("function"==typeof E.getDerivedStateFromError||null!==k&&"function"==typeof k.componentDidCatch&&(null===ms||!ms.has(k)))){f.effectTag|=4096,f.expirationTime=t;var _=Ir(f,u,t);ln(f,_);break e}}f=f.return}while(null!==f)}ts=no(ts)}catch(e){t=e;continue}break}}function Yr(){var e=Bu.current;return Bu.current=Cu,null===e?Cu:e}function Gr(e,t){eus&&(us=e)}function Jr(){for(;null!==ts;)ts=to(ts)}function eo(){for(;null!==ts&&!Gl();)ts=to(ts)}function to(e){var t=Fu(e.alternate,e,ns);return e.memoizedProps=e.pendingProps,null===t&&(t=no(e)),qu.current=null,t}function no(e){ts=e;do{var t=ts.alternate;if(e=ts.return,0===(2048&ts.effectTag)){if(t=br(t,ts,ns),1===ns||1!==ts.childExpirationTime){for(var n=0,r=ts.child;null!==r;){var o=r.expirationTime,a=r.childExpirationTime;o>n&&(n=o),a>n&&(n=a),r=r.sibling}ts.childExpirationTime=n}if(null!==t)return t;null!==e&&0===(2048&e.effectTag)&&(null===e.firstEffect&&(e.firstEffect=ts.firstEffect),null!==ts.lastEffect&&(null!==e.lastEffect&&(e.lastEffect.nextEffect=ts.firstEffect),e.lastEffect=ts.lastEffect),1e?t:e}function oo(e){var t=qt();return Vt(99,ao.bind(null,e,t)),null}function ao(e,t){do lo();while(null!==gs);if((Ju&(Wu|$u))!==Hu)throw Error(r(327));var n=e.finishedWork,o=e.finishedExpirationTime;if(null===n)return null;if(e.finishedWork=null,e.finishedExpirationTime=0,n===e.current)throw Error(r(177));e.callbackNode=null,e.callbackExpirationTime=0,e.callbackPriority=90,e.nextKnownPendingLevel=0;var a=ro(n);if(e.firstPendingTime=a,o<=e.lastSuspendedTime?e.firstSuspendedTime=e.lastSuspendedTime=e.nextKnownPendingLevel=0:o<=e.firstSuspendedTime&&(e.firstSuspendedTime=o-1),o<=e.lastPingedTime&&(e.lastPingedTime=0),o<=e.lastExpiredTime&&(e.lastExpiredTime=0),e===es&&(ts=es=null,ns=0),1u&&(c=u,u=l,l=c),c=Ue(w,l),f=Ue(w,u),c&&f&&(1!==k.rangeCount||k.anchorNode!==c.node||k.anchorOffset!==c.offset||k.focusNode!==f.node||k.focusOffset!==f.offset)&&(E=E.createRange(),E.setStart(c.node,c.offset),k.removeAllRanges(),l>u?(k.addRange(E),k.extend(f.node,f.offset)):(E.setEnd(f.node,f.offset),k.addRange(E)))))),E=[];for(k=w;k=k.parentNode;)1===k.nodeType&&E.push({element:k,left:k.scrollLeft,top:k.scrollTop});for("function"==typeof w.focus&&w.focus(),w=0;w=t&&e<=t}function To(e,t){var n=e.firstSuspendedTime,r=e.lastSuspendedTime;nt||0===n)&&(e.lastSuspendedTime=t),t<=e.lastPingedTime&&(e.lastPingedTime=0),t<=e.lastExpiredTime&&(e.lastExpiredTime=0)}function Co(e,t){t>e.firstPendingTime&&(e.firstPendingTime=t);var n=e.firstSuspendedTime;0!==n&&(t>=n?e.firstSuspendedTime=e.lastSuspendedTime=e.nextKnownPendingLevel=0:t>=e.lastSuspendedTime&&(e.lastSuspendedTime=t+1),t>e.nextKnownPendingLevel&&(e.nextKnownPendingLevel=t))}function No(e,t){var n=e.lastExpiredTime;(0===n||n>t)&&(e.lastExpiredTime=t)}function Po(e,t,n,o){var a=t.current,i=Fr(),l=su.suspense;i=jr(i,a,l);e:if(n){n=n._reactInternalFiber;t:{if(J(n)!==n||1!==n.tag)throw Error(r(170));var u=n;do{switch(u.tag){case 3:u=u.stateNode.context;break t;case 1:if(It(u.type)){u=u.stateNode.__reactInternalMemoizedMergedChildContext;break t}}u=u.return}while(null!==u);throw Error(r(171))}if(1===n.tag){var s=n.type;if(It(s)){n=Dt(n,s,u);break e}}n=u}else n=Al;return null===t.context?t.context=n:t.pendingContext=n,t=on(i,l),t.payload={element:e},o=void 0===o?null:o,null!==o&&(t.callback=o),an(a,t),Dr(a,i),i}function Oo(e){if(e=e.current,!e.child)return null;switch(e.child.tag){case 5:return e.child.stateNode;default:return e.child.stateNode}}function Ro(e,t){e=e.memoizedState,null!==e&&null!==e.dehydrated&&e.retryTime