חמשת שלבי הזהב להתנעת תהליך של התחדשות עירונית נכון ומדויק בבניין שלכם

השלב הראשון הינו קיום אסיפה ראשונה. במסגרת האסיפה יוצג מידע ראשוני של נתונים שניתן למצוא באתר מנהל ההנדסה של הרשות המקומית וכן הצגת אפשריות רלוונטיות וכן הצגת התמורות האופייניות במסלולי הפרויקטים השונים. יש לתת אפשרות לכל בעלי הדירות להציג את עמדתם בנושא, לבחור נציגות, כמפורט להלן וכן לבחור יועץ משפטי, אם עורך הדין כבר ליווה את הדיירים והם מעוניינים להמשיך ולהשתמש בשירותיו, או לבחור עורך דין מייצג בשלב הבא לאחר ביצוע פניה למספר עורכי דין.

השלב השני הנו בחירת הנציגות. רצוי לבחור במספר אי-זוגי של נציגים. יש להגדיר את סמכויות הנציגות ולהגביל אותן לבחירת יועצים מטעם בעלי הזכויות, דוגמת עורך דין, מפקח בניה, יועץ ביטוחי, שמאי ויועץ אדריכלי בפרויקטים מסוימים. ניתן גם לקבוע כי יועצים מטעם בעלי הזכויות יבחרו באסיפה נוספת של כל בעלי הזכויות. חשוב להגדיר כי הנציגות לא תקבל כל החלטה שהנה החלטה קניינית, שנוגעת לרכושו של יחיד הבעלים, דוגמת שטח דירה, מפרט, כיווני אוויר .חשוב שהנציגות תהיה דומיננטית ותכלול ככל הניתן בעלי מקצוע מתחומים שונים דוגמת עורכי דין, רואי חשבון, שמאיים ומהנדסים.

השלב השלישי בחירת אנשי מקצוע מייעצים לאחר שהתקיימה אסיפת הדיירים אשר החליטה על הסכמה עקרונית להתקדמות לקראת פרויקט התחדשות עירונית ובחירת נציגות מעורבת ודומיננטית, יש לבחור אנשי מקצוע אשר ילוו את הדיירים לקראת חתימת ההסכם ובביצוע הפרויקט. בשלב ראשון יש לבחור עורך דין מייצג. זהו שלב מרכזי וחשוב, כאשר עורך הדין מלווה את הדיירים כבר מהשלב הראשוני לאחר קבלת החלטה עקרונית לביצוע הפרויקט ועד סיומו, קבלת הדירות החדשות ואכלוס הבניין. מומלץ לבחור משרד עורך דין המייצג אך ורק דיירים, על מנת להימנע מניגוד עניינים מול יזמים.

כמובן שיש לבחור עורך דין שביצע פרויקטים של התחדשות עירונית בעבר, כאשר יש עדיפות להתקשר עם עורך דין המדורג באחד ממדדי הדרוג המובילים בישראל.  בשלב שני יש לבחור מפקח מטעם הדיירים. בחירת מפקח מטעם הדיירים הנו שלב הכרחי לקראת ביצוע ההסכם, כאשר המפקח מלווה את הדיירים כבר בתחילת הפרויקט, עורך מפרט טכני, מלווה את שלבי התכנון וכמובן את הליך הבניה וקבלת הדירות. יש לשים לב כי מדובר במפקח נפרד מהמפקח של היזם וכי בעלי הדירות בוחרים את המפקח בתהליך עצמאי המנותק מהיזם. לצורך בחירת המפקח יש לבחון את ניסיונו המקצועי בפרויקטים של התחדשות עירונית, לוודא שביצע פרויקטים דומים בעבר ולקבל המלצות והפניות לממליצים. חשוב כי המפקח יחל את עבודתו סמוך ככל הניתן לשלב ניהול המשא ומתן עם היזם, על מנת שיבנה את המפרט הטכני. יועצים נוספים מקובלים בפרויקט של התחדשות עירונית, הנו יועץ ביטוח, המוודא כי נספח הביטוח בהסכם המגדיר את פוליסות הביטוח אותן מחויב היזם לעשות במסגרת ההסכם, מתאים להיקף הפרויקט ומקיף וכולל בצורה המיטבית כיסוי ביטוחי הלוקח בחשבון את הסיכונים הצפויים בפרויקט. יועץ נוסף ומרכזי בפרויקט התחדשות עירונית, הינו שמאי מטעם הבעלים, לצורך ניקוד הדירות, עריכת טבלאות איזון קביעת שווי השכירויות.

שלב רביעי מכרז יזמים - פניה לקבלת הצעות מיזמים. מומלץ בטרם התקשרות עם יזם ספציפי, לפנות למספר יזמים ולקבוע מסגרת זמן של כחודשיים לסיום הליך בדיקת ההצעות. מומלץ כי עורך הדין והנציגות, יפגשו עם היזמים, לצורך התרשמות ממידת ההבנה והניסיון שלהם. הפניה למכרז היזמים, תכלול לפחות את הפרטים הבאים לצורך המידע הראשוני ליזם. פרטים על הבניין, שיעור ההסכמות הראשוני מקרב בעלי הדירות, בקשה לקבלה הצעה לביצוע הפרויקט ובקשה לקבלת מידע על היזם, חוסנו הכלכלי וניסיונו. את הנתונים המתקבלים מהיזמים השונים יש לרכז בטבלה השוואה, על מנת להקל על הדיירים לערוך את ההשוואה בין היזמים השונים.

שלב חמישי - בחירת היזם - לאחר קבלת ההצעות וההשוואה ביניהן, הנציגות תחליט בהתייעצות עם עורך הדין המייצג והמפקח, מיהם היזמים המתאימים ביותר לביצוע הפרויקט. הנציגות ועורך הדין המייצג, יזמנו את היזמים הנבחרים לאסיפה של כלל בעלי הדירות בבניין, כאשר כל אחד מהיזמים יציג את עצמו ואת הצעתו. הנציגות ועורך הדין המייצג, יציגו בפני כלל הדיירים את תמצית ההשוואה שנערכה בין היזמים המציעים ולאחר מכן תערך הצבעה לבחירת היזם. ניתן לבחור את שתי ההצעות הטובות ביותר ולערוך בין היזמים התמחרות על מנת למקסם את ההצעה והתמורות.

חשוב לזכור, כי יזם צריך להיות בעל יכולת מוכחת לביצוע פרויקט התחדשות עירונית בהיקף הנדרש. בדיקת חוסנו הכלכלי ובדיקת יכולתו וכן בדיקה במדדי הדרוג, הנן חלק בלתי נפרד מתהליך בדיקת היזם. רצוי לפנות באופן עצמאי לדיירים בפרויקטים שונים של היזם, לשאול שאלות על המקצועיות שלו, על אמינותו ומידת הזמינות שלו לדיירים, עמידה בלוחות זמנים בזמן התכנון ובזמן ביצוע הפרויקט, איכות הבניה, תיקון ליקויים לאחר השלמת הבניה ורישום הבית המשותף לאחר סיום הבניה.