על מי מוטל מס רכישה?

על פי סעיף 9(א) לחוק מיסוי מקרקעין (שבח ורכישה), כל הרוכש זכות במקרקעין, ובכלל זה רוכשי דירות, מחוייבים בתשלום מס רכישה. כלומר, מס שאותו משלם רוכש הזכות למדינה עבור ביצוע העסקה.

איך מחושב מס רכישה?

מס הרכישה מחושב לפי שווי העסקה (כל הסכום, כולל מע"מ במקרה של רכישה מקבלן), ושיעוריו מתעדכנים אחת לשנה.

בחוק קבועות 3 רכישות שונות שעל כל אחת מהן מוטל סכום שונה של מס:
- דירת מגורים המוגדרת כדירה יחידה (כולל דירה של משפרי דיור)
- דירות נוספות מעבר לדירה המוגדרת כדירה יחידה
- זכויות במקרקעין שאינם מיועדים למגורים (מסחר, חקלאות וכד')

אנו עוסקים במס על רכישת דירה ראשונה (יחידה). על דירה נוספת ניתן מס אחר, גבוה יותר. 

דירה ראשונה (יחידה) היא על פי החוק דירתו היחידה של הרוכש. דירה תיחשב כדירה ראשונה גם אם יש לרוכש בנוסף דירה שהושכרה למגורים בשכירות מוגנת לפני ה-01.01.1997, או דירת מגורים שחלקו של הרוכש בה אינו עולה על שליש ואם הדירה התקבלה בירושה - חלקו בה אינו עולה על חצי.

ההגדרה בחוק של דירת מגורים היא: 
1. דירה המשמשת או המיועדת לשמש למגורים, ובדירה שבנייתה טרם נסתיימה, למעט דירה שאין עמה התחייבות מצד המוכר לסיים את הבניה
2. זכות במקרקעין שנמכרה לקבוצת רכישה לגבי נכס שהוא דירה המיועדת לשמש למגורים.

כמה משלמים?

אם רוכש הדירה הוא בעלים של דירה אחרת בנוסף לדירה שרכש, והוא מוכר את הדירה הקודמת בתוך 18 חודשים מיום רכישת הדירה החדשה, או בתוך שנה מיום שנמסרה לו הדירה החדשה (אם נרכשה מקבלן), הוא נחשב כבעל דירה יחידה. החל מיום 07.07.2021, ניתן להחזיק בשתי הדירות במקביל לתקופה של 24 חודשים, במקום 18 חודשים. בזמן מכירת הדירה הקודמת יש לדווח למשרד מיסוי המקרקעין.

רוכש של דירה ייחשב כבעלים של דירה ראשונה גם כאשר רכש דירה חלופית בתנאים הבאים: 

- כאשר היו בבעלותו שתי דירות במקביל והוא מכר אחת מהן בפטור ממס שבח.
- כאשר לאחר 12 חודשים ממכירת הדירה הראשונה הוא מכר את הדירה השנייה בפטור ממס שבח (בהתאם לסעיף 49ה לחוק מיסוי מקרקעין) 
- כאשר שווי שתי הדירות יחד לא עלה על 2,022,000 ש"ח, נכון לתקופה שבין ה-01.01.2021 ל-31.12.2021 (2,034,000 ש"ח בשנת 2020).
- כאשר בשנה שלפני מכירת הדירה השנייה או בשנה שלאחריה הוא רכש את הדירה השלישית (הדירה החלופית), בסכום השווה ל-3/4 לפחות משוויין של שתי הדירות הקודמות יחד.
- אם שווי שתי הדירות יחד לא עלה על 3,362,000 ש"ח, במכירת הדירה הראשונה המוכר יהיה זכאי לפטור ממס על ההפרש שבין 2,022,000 ש"ח לסכום השווי של הדירה הנוספת.

להלן מדרגות מס הרכישה על דירה יחידה (ראשונה) לשנת 2021:

- על דירה בעלות של עד 1,747,865 ש”ח ניתן פטור ממס רכישה (פטור ממס רכישה).
- על דירה בעלות של 1,747,865 ש”ח ועד 2,073,190 ש”ח מוטל מס של 3.5%
- על דירה בעלות של 2,073,190 ש”ח ועד 5,348,565 ש”ח מוטל מס של 5% (בנוסף ל3.5% על החלק הקודם)
- על חלק השווי שמעל 5,348,565 ש”ח ועד 17,828,555 ש”ח מוטל מס של 8% (בנוסף למס על החלקים הקודמים)
- על חלק השווי שמעל 17,828,555 ש”ח מוטל מס של 10% (בנוסף למס על החלקים הקודמים)

לדוגמא, על דירה בשווי 1,800,000 שקל תצטרכו להוסיף 1,942 שקל שהם 3.5% מהחלק שחייב במס (מ1,747,865 עד 1,800,000)

לעומת זאת על דירה בשווי 2,200,000 שקל תצטרכו להוסיף 17,905 שקל - 11,365 שהם 3.5% מהחלק הראשון החייב במס ועוד 6,540 שהם 5% מהחלק השני שחייב במס
 
הנחות נוספות

עוד ב-

דירה להשקעה: האם כדאי לקנות ומה צריך לדעת?

לכתבה המלאה

תקנות מיסוי מקרקעין קובעות פטורים והקלות בתשלום מס הרכישה. ההקלות ניתנות לאוכלוסיות הבאות:
- נכים ועיוורים הרוכשים דירה יחידה ששוויה עד 2,500,000, זכאים למס מופחת על הסכום שמעבר למדרגה הראשונה (הפטורה ממס).
- נפגעי פעולות איבה ומשפחות חיילים שנספו במערכה (אותה הנחה כמו לנכים)
- עולים חדשים (0.5% על חלק השווי של הדירה הנרכשת עד לסך של 1,842,155 ש”ח.
5% על חלק השווי של הדירה הנרכשת שמעל סך של 1,842,155 ש”ח.)