פרויקט התחדשות עירונית יכול להניב לעתים רווח אדיר: הדיירים מקבלים לרוב שטח דירה גדול יותר בכ-12 מ"ר בעקבות תוספת ממ"ד ובמקרים מסוימים 25 מ"ר בעקבות תוספת שטח נוספת. יש פרויקטים בתל אביב, שליזם השתלם מאוד להיכנס למשא ומתן ולכן הוא העניק תוספת של 40 מ"ר. בשל עלויות הבנייה הגבוהות, כיום התמורות נמוכות יותר ואפשר לראות כי ברוב הפרויקטים הדיירים מקבלים תוספת של 12 מ"ר, או לעתים מעט גבוהה יותר בשל התקנות החדשות שמאפשרות תוספת שירותים ומקלחת בממ"ד.

הסיפור הבא הוא קצת חריג: חברת אנגל אינווסט השיגה רוב דרוש בפרויקט פינוי בינוי מרכזי ברחוב קליינמן בירושלים, ותקים שם שני מגדלים עם 200 דירות בשכונת קריית יובל. עד כאן הכל בסדר, אלא שמתברר כי לפי ההסכם, הדיירים הוותיקים יקבלו תוספת של 2 חדרים לדירות החדשות.

רחוב קליינמן 12-14 ממוקם בשכונת קריית יובל בירושלים. 67% מהדיירים כבר חתמו ומכיוון שהרוב הדרוש ירד מ-80% היא יכולה להתחיל בתהליך. במסגרת הפרויקט החברה תהרוס 2 בנייני רכבת ישנים בני 4 קומות הכוללים 46 יח"ד ובמקומם תקים שני בניינים חדשים עם כ-200 יח"ד ושטחי ציבור מבונים של כ-300 מ"ר. שיעור הקומבינציה של היזם אינו ידוע, אבל אם הוא הוסיף שני חדרים לדיירים, כנראה שהשתלם לו.

 
אזור הפרויקט בירושלים (סימפלקס)

זו לא רק תוספת של שני חדרים בבניין חדש, אלא גם מרפסת, חניה ומחסן בהתאם להסכם הפינוי-בינוי. החברה תשווק 150 דירות ויכול להיות שהמכפיל הגבוה יחסית (יותר מ-4) הוא זה שגרם לה לשכלל את התמורות.

בשכונה יש תהליכי פינוי בינוי אינטנסיביים ברחובות ברזיל, אלוסוונגר וגואטמלה, שם מוקמות יחידות דיור רבות. ברחוב קליינמן נמכרו רק שתי דירות בשנת 2025, שתיהן דירות ישנות משנות ה-60 וה-70.

אחת הדירות נמכרה תמורת כ-60 אלף שקל למ"ר. מדובר בדירת 47 מ"ר שנמכרה תמורת 2.8 מיליון שקל. מדובר בדירה בקומה השנייה. שנת 2023 הייתה הפעם האחרונה שנמכרו דירות במתחם ולפחות לפי אחת העסקאות, נראה כי פוטנציאל הפינוי-בינוי כבר גולם. דירת 48 מ"ר בקומה השלישית נמכרה תמורת 3.1 מיליון שקל - קצת יותר מ-64 אלף שקל למ"ר וגבוה ממחירי האזור - מחיר שבו אפשר לרכוש כבר דירת 4 חדרים חדשה.

עוד ב-

מה קרה למחירי השכירות בשכונות שעוברות התחדשות עירונית?

לכתבה המלאה

הדייר יקבל כעת דירה גדולה בהרבה, סביר להניח שסביב 80 מ"ר. רוב הדירות החדשות בשכונה נמכרות במחיר של 38-40 אלף שקל למ"ר. אם דייר יקבל דירת תמורה של 80 מ"ר, או לכל הפחות 20 מ"ר נוספים, הוא ירוויח לא מעט. רק התוספת עצמה שווה כ-720 אלף שקל, אבל צריך לזכור שדירות חדשות שוות הרבה יותר מדירות ישנות.
 
התוספת לתמורה אמורה להיות גבוהה מאוד ולהערכתנו תחצה את רף המיליון שקל לדירה. כל שנותר כעת לקוות הוא שהיזם יעמוד בהסכם. לעתים, יזמים נוטים להפריז בתמורות ואז מתברר שהם לא מצליחים לעמוד בהסכם. הפעם, גם בשל המכפיל הגבוה, סביר להניח שליזם יש אינטרס שהמהלך הזה ייצא לפועל, בטח אחרי שהשיג את הרוב הדרוש בפרויקט.