שוכרי הדירות נמצאים בכוננות ספיגה: בתקופה הקרובה יחזור לדיון, במסגרת חוק ההסדרים כמובן, נושא חובת דיווח על הכנסות משכר דירה מהשקל הראשון. בעבר הרחבנו על היוזמה הזאת, לה מתנגדים בעלי הדירות וגם חלק מהפוליטיקאים (שלחלקם יש דירה שנייה ושלישית), שלא רוצים להכביד על המערכת.

לפני שניגע באפשרות הזאת, כמה מילים על היוזמה של האוצר ורשות המסים: כיום, מחירי השכירות עולים בקצב של כ-2% (לשוכרים שמחדשים חוזה) או 5% (לשוכרים חדשים). הריבית הגבוהה מקשה על בעלי הדירות שיש להם הלוואות להוריד את דמי השכירות משום שההחזר החודשי שלהם גבוה וזה שוחק את התשואה נטו.

דמי השכירות הממוצעים בתל אביב נעים סביב 6,636 שקל (כך לפי נתוני וויצ'ק), בהרצליה על 6,601 שקל, בירושלים על 5,593, בראשון לציון על 5,092 שקל ובבאר שבע על 3,262 שקל. כיום, הכנסה של עד 5,654 שקל לא חייבת במס. כלומר, בירושלים, ראשון לציון ובאר שבע בעל דירה ממוצעת לא מדווח. בשאר הערים כן. מה קורה בפועל? בחלק מהערים, כמו הרצליה או תל אביב, בעל דירה שרוצה לגבות שכר דירה של 6,000 שקל יכול לגבות 500 שקל במזומן, כשהחוזה מראה שהשוכר משלם 5,500 שקל ואז לא לדווח. את ה"מקדמה" הזו הוא גובה מראש לאורך כל השנה.

למה הדיון בחוק כל כך קריטי? משום שכיום כמעט 300 אלף ישראלים מחזיקים בשתי דירות וכ-90 אלף מחזיקים בשלוש דירות. אנחנו לא יודעים מה שיעור המשפחות שבהן דירה נוספת רשומה על שם הילדים ולכן ההערכה היא שיש כ-400-500 אלף דירות כאלה במאגר. למה זה חשוב? כי מי שבבעלותו שתיים או שלוש דירות, לא יגור בכולן וישכיר אותן. ושם רשות המסים נכנסת לתמונה ורוצה לגבות מס. 

מנהל רשות המסים, שי אהרונוביץ', הבהיר בחודש מרץ כי רשות המסים תעשה "סוף לחגיגה" וכל בעלי הדירות יצטרכו לדווח. נכון, גם במקרה כזה בעל הדירה יכול לרמות. אבל מאיפה רשות המסים כן תרוויח? אם בעל דירה לא דיווח עד היום בטענה שהדירה שלו לא מושכרת וכעת הוא יהיה תחת "זכוכית מגדלת". בעלי הדירות, כך לפי ההצעה, יחויבו לצרף את ההסכם. ברשות המסים מעריכים כי יוכלו לגבות בערך 50-100 מיליון שקל בשנה. זהו סכום קטן לעומת מס רכוש שאמור להכניס לקופה בטווח הבינוני 8 מיליארד שקל בשנה. אהרונוביץ' מעריך כי הסכום הראשוני שייגבה מבעלי דירות שמחזיקים בשתי דירות, בדירות נופש או במספר גבוה יותר של דירות יגיע למיליארד שקל.

כידוע, לבעלי הדירות יש כיום שני מסלולים: המסלול הפשוט והנוח: תשלום של 10% על ההכנסה משכר דירה. במסלול הזה אי אפשר לנכות הוצאות, אבל לא ברור מדוע חלק מבעלי הדירות מתחמקים ממנו. התשלום הוא מעל הרף. אם בעל דירה משכיר אותה בסכום של 6,000-7,000 שקל, הוא מסתכם בעשרות שקלים בלבד בחודש. ברשות המסים חושדים שיש כיום "דירות נופש" שמושכרות לימים בודדים ויש מאות בעלי דירות כאלה שלא מדווחים.

במסלול השני, משלמים מס שולי בהתאם להכנסות, אבל אפשר להכיר בהוצאות: שיפוץ בדירה, תיקונים וכו'. לרוב, בעלי דירות יתייעצו עם יועץ מס לפני שהם בוחרים באחד המסלולים, כי ההבדל במיסוי יכול להיות קריטי. פטור נוסף מאפשר למי שמשכיר דירה אחת ושוכר דירה אחרת, לנכות את דמי השכירות שבעל הדירה משלם עבור הדירה שהוא משכיר והוא ישלם מס רק על יתרת הסכום, כלומר 10% על ההפרש.

עוד ב-

אושר כהן בעסקה של מיליוני שקלים: זה פרויקט הנדל"ן בו השקיע

לכתבה המלאה

חשוב לציין כי בעבר עלתה אפשרות לגבות מס על שכר דירה מהשקל הראשון. המצדדים במהלך טענו כי השקעה בשוק ההון, למשל, חייבת במס רווח הון של 25%. אדם שמשקיע בחברת נדל"ן משלם את המס ומי שקונה דירה לצורך השקעה פטור. אפשרות כזו ירדה מהפרק בשלב זה. כעת, חובת הדיווח של משכירי הדירות שירדה מהפרק ב-2021, עשויה לחזור.