מבצעי 20/80 תמיד היו כאן, אבל ההגבלות של המפקח על הבנקים בחודש מרץ האחרון לקחו אותם לקצה. היזמים מתחו את החבל להציעו שיטת מימון אגרסיבית - מבצעי 10/90 (תשלום 10% בחתימה החוזה, השאר לקראת הכניסה), או אפילו במקומות קיצוניים במבצעי 7/93.

אם היזמים היו יכולים, הם היו מציעים בתחילת המלחמה מבצעי מימון ללא הון עצמי, אבל גם עורכי הדין של הרוכשים לא יהיו מוכנים לכך, משום שלפי הנוסח של סעיף ערבויות בחוק המכר, מותר לשלם עד 7% ממחיר הדירה ואז גם מתבצע רישום הערת אזהרה. יש כמובן עוד טעמים (בעיקר משפטיים) להעברת דמי רצינות גבוהים, אבל בשורה התחתונה - היזמים מתחו את החבל עד הקצה - כלומר עד שהמפקח על הבנקים הוציא להם כרטיס צהוב.

בתקופה האחרונה פרסם משרד האוצר נתון מדאיג, אותו פרסמנו כאן בשבוע שעבר. לפי הנתונים, מספר ביטולי העסקאות גדל ב-2022 בהשוואה ל-2023 ו-2024. לפי האוצר, 6% מעסקאות 2023 בוטלו על ידי הרוכשים, בעיקר בדירות זולות דווקא באזור הדרום. מי שקנה את הדירות היקרות בתל אביב לא ביטל. לרוכשי הדירות היקרות יש בסוף כוח גדול יותר ודווקא הרוכשים ה"קטנים" לא מסוגלים לעמוד בעסקה ופורשים ממנה.

אם חשבתם שביטול עסקה פשוט כל כך, אז הנה הסיבה שלא: חלק מהיזמים דורשים בימים אלה מהרוכשים שלא מסוגלים לעמוד בעסקה פיצוי של 7%. כלומר, אדם שרכש דירה ב-1.8 מיליון שקל בדרום, ישלם פיצוי ענק של 126 אלף שקל. בדירות יקרות יותר, הפיצוי גדל. בחלק מהמקומות הפיצוי עומד על 10% וחלק מהרוכשים ישלמו לקבלנים 150-200 אלף שקל. חשוב לציין כי חלק מהיזמים עימם שוחחנו טוענים שלא גבו כסף מרוכשי הדירות שביטלו. אחד מהם סיפר: "נכנס אליי זוג צעיר, האב מספר שפיטרו אותו מהעבודה. הוא גם התגייס למילואים. אין לי לב לקחת לו 150 אלף שקל".

חשוב לציין כי בחלק מהעסקאות גם רשות המסים (שלא מכלילה עסקאות אלה בחישוב מדד מחירי הדיור שלה) נכנסת לתמונה. הנה כך, באחד המקרים עליהם דווחנו לאחרונה התברר כי הרשות סירבה להשיב לרוכש דירה את מס הרכישה ששילם, בטענה שלא ביטל את החוזה בשל סעיף כוח עליון. בכך, הזוג הצעיר מסתכן פעמיים: פעם אחת בשל אי השבת מס הרכישה בגובה עשרות אלפי שקלים ופעם שנייה לאחר שהתחייב לשלם לקבלן סכום בן שש ספרות במידה ולא יעמוד בעסקה.

חלק מרוכשי הדירות פונים ליזמים ומגיעים להסדר, כולל פריסת חוב. אלה נתונים עצובים שיכולים להביא את הזוגות הצעירים לקריסה של ממש. תחשבו על זה: זוג שיחזיר לקבלן 100 אלף שקל ויצטרך לשלם למיסוי מקרקעין עוד עשרות אלפי שקלים, ולא יכל לעמוד בתשלום הדירה, סביר להניח שיפרוס את החוב לשנים רבות קדימה ויתקשה לרכוש דירה גם בהמשך.

חשוב לציין כי ברוב עסקאות 2022, שהחלו לפני מעל שלוש שנים, כבר נמסרו המפתחות לדיירים. מעל 14 אלף דירות כאלה נמסרו בשנתיים האחרונות, 2024 ו-2025, בעוד שבשנה הבאה המלאי יירד לפחות מ-4,000 דירות. דווקא מלאי הדירות של 2024 יעלה בהדרגה עד שנת 2027, ואז יתחיל לרדת. לרוב, חלק הדירות נגרעות מהמלאי אחרי שלוש שנים, כך שמדובר בנתון טבעי משום שזהו זמן הבנייה הממוצע בישראל.

עוד ב-

במשרד האוצר מזהירים: "6% מעסקאות הנדל"ן האלה בוטלו"

לכתבה המלאה