נתוני התחלות הבנייה חשפו השבוע נתון מעניין על העיר תל אביב. בשנה האחרונה, כך לפי ניתוח נתוני הלמ"ס, זינקו נתוני הבנייה בעיר שבה מחירי הנדל"ן יורדים. שימו לב לנתונים: בין אוקטובר 2022 לספטמבר 2023 נבנו 5,583 דירות. שנה אחר כך, אוקטובר 2023 עד ספטמבר 2024, נבנו 5,090 דירות בלבד. בשנה האחרונה בנו בתל אביב כמעט 7,500 דירות, מה שמעיד על זינוק חסר תקדים של כמעט 50%.

בעוד שבתל אביב מחירי הנדל"ן בירידה, בירושלים הם דווקא מזנקים בשנה האחרונה, למרות שגם בעיר הבירה נבנו 7,041 דירות בשנה האחרונה. ההבדל הוא ששנה קודם נבנו בירושלים 6,305 דירות. כלומר, עלייה של 11.8% "בלבד" בהתחלות הבנייה. חשוב לציין כי בשדה דב בלבד חלק מהיזמים כבר קיבלו היתרי בנייה לאלפי דירות ולכן מספר התחלות הבנייה עשוי לחצות את רף ה-90 אלף דירות בהמשך.

יש הבדל משמעותי בין תל אביב לירושלים ואפשר לראות זאת גם בביקוש לדירות מצד תושבי החוץ. שאלנו בשבוע האחרון קבלנים שנסעו לחו"ל כדי להיפגש עם קבוצות של תושבי חוץ בצרפת ובארה"ב באילו דירות הם מתעניינים. כולם הצביעו על ירושלים, כמעט אף אחד מהם לא הצביע על תל אביב ברשימה הזו. לא תופתעו לשמוע כי החברים מצרפת מבקשים לקנות דירות בערי חוף כמו נתניה או בערים יוקרתיות שמכילות ציבור אנגלו-סכסי ודתי, עם קהילה חזקה כמו ברעננה.

השורה התחתונה היא שתל אביב אחראית כיום על 9.2% מכלל הדירות בישראל. הנתון הזה העלה בפירוש את מספר הדירות הלא מכורות ובנוסף, הוריד את המחירים בתל אביב. המסקנה עבור היזמים בתל אביב צריכה להיות פשוטה: הם צריכים לעצור את התחלות הבנייה כדי לעצור את הסחף, או כפי שאמר לנו השבוע קבלן מקומי: "בשלב זה, החלטנו לעצור פרויקטים חדשים, לפחות עד שהמספרים 'יתקררו' מעט".

את המצוקה בלב תל אביב אפשר להרגיש גם בבחינה מהירה של מבצעי הקבלנים. בעבר, לא היה נהוג לתת הטבות לרכישת דירות בתל אביב מעבר למבצעי 20/80 (שהיו קיימים כאן תמיד, אגב), אבל בחודשים האחרונים, מאז החלה הירידה והחל שינוי מגמה בעיר, ההטבות עולות על כל דמיון: סבסוד משכנתאות, כניסה לדירה חדשה ותשלום בעוד שנתיים - יחד עם פטור ממדד תשומות בנייה.

בפריפריה, לעומת זאת - מקשיחים עמדות. אפשר לראות פרויקטים של אאורה ודמרי, שבונים מחוץ לאזורי הביקוש, ושם לא תקבלו בכל פרויקט הטבת מימון מרחיקת לכת, בטח לא סבסוד משכנתא עם 0% ריבית. באאורה, למשל, גם לא פוטרים מהצמדה למדד. החברה לא ממונפת כמו חברות אחרות ושוק ההתחדשות העירונית גילה שאפשר לעשות רווחים נאים עם סיכון מחושב - ללא צורך ברכישת קרקעות, אלא בהסכמי קומבינציה.

שנת 2021 הייתה טובה מאוד לדוח"ות של היזמים, שנהנו מעלייה במחירי הדיור אך לא הפסיקו לקנות קרקעות. חלקם מחזיקים בהם עד היום ואולי יצטרכו לבנות כשיבינו שהמדינה מטילה על קרקעות ריקות מס רכוש. יכול להיות שמס בגובה 1.5% לא יגרום לקבלנים לבנות, מאחר ועלויות המימון שיצטרכו לשאת על הקרקע כל כך גבוהות, עד שהם יעדיפו לחכות שיעבור זעם והריבית תרד.

עוד ב-

יו"ר ארגון הקבלנים: "זה מה שיקרה בעוד חודשיים בשוק הנדל"ן"

לכתבה המלאה

"בשיחה שלי עם קבלנים, הם הבטיחו לי שהם מקפיאים את הקרקעות שלהם לפחות בשנה הקרובה. אני מאמין שלקראת סוף 2026, אתה תראה שמושכים יותר היתרי בנייה מעיריית תל אביב", אמר יזם מוכר ל-ice. "המצב בתל אביב קשה והוא משפיע על כל השוק. ברגע שהמצב שם יסתדר אתה תראה שיש לא רק פחות דירות לא מכורות, אלא שתהיה עליית מחירים. הפתרון הכי טוב היום הוא פשוט לא לבנות".