רבים תולים את עליית המחירים בשוק הנדל"ן בשנים האחרונות בצד ההיצע - כלומר, הקבלנים מסיימים לבנות 55 אלף דירות בשנה והנתון הזה לא תואם את הביקושים בשוק. עובדה: הביקוש ירד משמעותית בזמן המלחמה ובכל זאת - נרשמה ירידה של 2% בלבד בשנתיים במחירי הדירות החדשות. לעג לרש. 

ישראל ממשיכה למדוד את ההצלחה בשיווק קרקעות וביחידות הדיור המאושרות, אבל יש מי שטוען שהפער האמיתי אינו נובע ממיעוט מגרשים, אלא מצד התכנון של הרשויות, שלא נותנות שירותים עירוניים מספיק טובים ולכן הפער בין קצב הבנייה לבין איכות החיים במרחב העירוני גדולים.

הקרב הזה, על השאלה מה מעכב את פתרון משבר הדיור, מתנהל כבר שני עשורים. הממשלה מציגה מצגים שנתיים של מספר קרקעות ששוחררו, מספר המכרזים של רשות מקרקעי ישראל והתוכניות שאושרו, המציאות העירונית מתפתחת בקצב שונה לחלוטין. בסוף השנה, כל המספרים מראים על עליות. אם כך, נשאלת השאלה - מדוע המחירים לא יורדים משמעותית?

אלון יוניאן, מנכ"ל חברת הבנייה משהב-MSB (משמש כיום גם כמנכ"ל החברה הכלכלית 'יהודה' לקריית ארבע, הר חברון, אפרת וגוש עציון) טוען כי סיבה אחרת מובילה לאנדרלמוסיה שמשתוללת כאן.

"בניגוד לנרטיב, הבעיה לא נעוצה במחסור במגרשים זמינים אלא במבנה תכנון שמתקשה לייצר ערים נגישות, יעילות וקומפקטיות עם רצף תפקודי שמאפשר לעיר לפעול כמערכת אחת במקום כאוסף שכונות מנותקות", הוא מסביר ל-ice. לדבריו, "התכנון הקיים נשען על מודל שמרחיב את גבולות העיר, אבל לא מספק את השירותים הנדרשים לתושבים". הוא מוסיף כי הדוגמה הבולטת ביותר לפער הזה היא יישובים שבהם נבנו אלפי יחידות דיור בעשור האחרון, אך רמת השירותים העירוניים לא הדביקה את קצב הצמיחה.

אלון יוניאן (אוהד דיין)

באילו יישובים מדובר?
"חריש, שצמחה בקצב מטאורי, מציגה שיעור אוכלוסייה שאינו תואם את פריסת התחבורה, נעדרת מוקדי תעסוקה וחסרת מערך כלכלי-חברתי שחיוני ליצירת איכות חיים עירונית ולא רק לגידול במספר התושבים. גם מודיעין מדגימה תופעה דומה: הפריסה הפרברית המבוססת על שכונות מנותקות זו מזו והמרחקים בין מוקדי הפעילות, כופה על התושבים תלות ברכב פרטי ובמרכזי מסחר שמרוחקים ממרבית אזורי המגורים. גם דימונה ונתיבות, שבהן הפיתוח החד-שכבתי עם כמות עצומה של יחידות דיור נועד למשוך אוכלוסייה צעירה, עדיין ממתינות לפיתוח סביבתי של שכבות משלימות שישלימו".

מה הבעיה בערים האלה?
"במהלך השנה האחרונה ראשי הרשויות בצפון מלינים על כך שהמדינה מציעה שורה ארוכה של כלים שמטרתם להגדיל את היצע הדיור לטווח הרחוק - הסכמי גג, הטבות מס, קרקעות בתנאים מועדפים וכניסה לתוכניות כמו דירה בהנחה - אך ללא מסגרת מספקת. הפרויקטים מאושרים בקצב מהיר, אך היסודות שמאפשרים לעיר לתפקד נשארים מאחור: התחבורה אינה תומכת בצמיחה הדמוגרפית והיא כוללת ריחוק מעורקי תנועה ראשיים ותחנות רכבת, יש מחסור במסגרות בריאות, ומעט מאוד מוקדי משיכה שיכולים לעצב זהות עירונית. בכל המקרים הללו ברור שהבעיה איננה היעדר קרקע, אלא היעדר תשתית עירונית שמחזיקה את הצמיחה".

מה עם התחלות הבנייה? זה לא מספיק.
"ישראל מייצרת מדי שנה כ-60-65 אלף התחלות בנייה, אך קצב פיתוח שטחי הציבור אינו מדביק בהכרח את גידול יחידות הדיור. הפער שנוצר בין הצמיחה המהירה של השכונות החדשות לבין הבשלת התשתיות התומכות בהן מתבטא בעומסים על מערכות החינוך והבריאות, ועלייה בעלויות התחזוקה של הרשויות המקומיות. מודלים באירופה ממחישים שצפיפות מתוכננת היטב אינה מטילה עומס על העיר, אלא יכולה דווקא להפחית אותו: כאשר מסחר, חינוך ותעסוקה מצויים במרחק הליכה, איכות החיים עולה והלחץ על הכבישים והתשתיות יורד".

בישראל, גם כאשר תוכניות מאושרות במהירות, החיבור שלהן לתחבורה, לשירותים עירוניים ולתשתיות נקבע בפועל על-ידי תזמון ותיאום בין גופים רבים. מערכות התכנון עובדות על פי לוחות זמנים של תב"עות ואישורים, בעוד שפיתוח עירוני נשען על תזמונים, תיאום בין גופים ועל יכולת לספק שירותים.

במציאות הזו, אומר יוניאן, ההוצאות הנלוות למגורים מתחילות להכתיב את יוקר המחיה: שכונות שנראות אטרקטיביות על הנייר יוצרות הוצאות נוספות כגון: רכב נוסף ופעילויות קהילתיות שלא קיימות בסביבה. "כאשר התכנון מתמקד במגרשים בלבד ולא במעטפת השירותים שתומכת בחיי היומיום, כדאיות המגורים נשחקת לאורך זמן", הוא מסביר.

הוא מוסיף כי לעומת הדיון המקובל שמתמקד בכמות הקרקעות ובמספר יחידות הדיור המאושרות, האתגר האמיתי של התכנון העירוני טמון במארג התשתיות והשירותים שמקדים את הגעת התושבים ולא נגרר אחריה. "שכונה חדשה אינה יכולה להתבסס על הנחה שהמרחב יתאים את עצמו בדיעבד. היא זקוקה למערכת מתואמת שמתגבשת הרבה לפני האכלוס. איכות החיים של התושבים נקבעת פחות מאיכות הבנייה ויותר ביכולת של הגופים המתכננים - המדינה, הרשויות וחברות התשתית - לפעול בסינכרון מלא ולבנות רצף שירותים שמעניק לעיר ולשכונה חיי יום-יום יציבים. כאשר תיאום כזה מתקיים, המגורים אינם רק פתרון דיור אלא חלק מסביבה עירונית מתפקדת שמחזיקה את עצמה לאורך זמן".

עוד ב-

רגע לפני סוף השנה: המדינה משווקת קרקעות ל-35 אלף דירות בערים האלה

לכתבה המלאה

איך מדינת ישראל תוכל למזער את מה שאתה מכנה כ"משבר הדיור"?
"רק כאשר ההתמודדות עם מצוקת ההיצע תתחבר למהלך רחב יותר של תכנון עירוני. השוואה בין יישובים שנבנו כ'שכונות שינה' לבין אזורים שהתפתחו סביב מסחר ושירותים ממחישה את ההבדל בין מגורים לבין חיים עירוניים שלמים. הערים שאנו בונים חייבות לשרת את התושבים ביום-יום, ליצור מערכת שלמה של מרחב, תנועה ושירותים ולספק איכות חיים אמיתית. ללא שינוי כזה, גם אלפי מגרשים ועשרות אלפי יחידות דיור יטיבו עם מציאות הדיור".