שנתיים לאחר שהעיר קריית שמונה פונתה כמעט לחלוטין, מחירי הדיור בה עדיין לא יורדים. הנתונים מפתיעים: במהלך המלחמה המחירים אמנם ירדו, אבל בהשוואה למצב לפני המלחמה, אפשר לראות כי העיר מצליחה לפתח חוסן.

נתונים עדכניים מראים כי על אף שהיקף העסקאות נחתך בשיעורים חדים עם תחילת המלחמה, המחירים עצמם כמעט שלא נשחקו ובחלק מהמקרים אף עלו. עיר קו העימות שחוותה פינוי מלא, חוזרת בהדרגה לשגרה, והנתונים בשטח מלמדים על חוסן.

לפי אגף הכלכלן הראשי ונתוני הלמ"ס, מחוז הצפון כולו רשם צניחה של יותר מ-60% בנפח העסקאות במהלך 2024. לכאורה, זה צריך להגיע עם צניחה במחירים, אבל זה לא קרה: המחירים בחיפה ובמחוז הצפון דווקא עולים בשנה האחרונה.

מתחילים להרגיש שינוי. קריית שמונה (פלאש 90/ אייל מרגולין)

בקריית שמונה המספרים היו תנודתיים יותר במלחמה: עשרות עסקאות בלבד במשך כשנה, לעומת מאות בשנים שקדמו למלחמה. החל מהרבעון הראשון של 2025 ניכרת תפנית: תושבים חוזרים והקונים חוזרים לשוק. ד"ר אסף גסטפרוינד, שמאי מקרקעין ועו"ד, שמעריך נכסים בעיר בשנים האחרונות, מסביר כי "קריית שמונה מוכיחה שוב ששוק הנדל"ן בישראל הוא לא רק כלכלה - הוא פסיכולוגיה. אחרי חודשים של פחד, הקונים חוזרים, אבל הם בוחרים בקפידה: מעדיפים דירות עם ממ"ד, בבניינים שנראים להם בטוחים".

שתי עסקאות שממחישות את התנודתיות

לדברי ד"ר גסטפרוינד, "הפערים האלה כבר לא נובעים רק מגיל הבניין או איכות הביצוע, אלא מתפיסת ביטחון. דיירים בעיר קו־עימות מוכנים לשלם עשרות אחוזים יותר על דירה שמעניקה להם שקט נפשי. הממ״ד הפך למשתנה התמחור המשמעותי ביותר והפער הזה הוא ביטוי לתחושת ביטחון - דרך נדל"ן".

ד"ר גסטפרוינד (סטודיו dama, איציק יצחקי)

בשנת 2024, כך עולה ממחקר שביצע, נרשמו ירידה דו ספרתית במחירי הדירות בעיר, לצד קיפאון כמעט מוחלט בעסקאות. במחצית הראשונה של 2025 נרשמה התאוששות: עסקאות חדשות נחתמו בטווח של 13,000-15,000 שקל למ"ר - רמות של טרום-המלחמה. "השוק המקומי עבר ממחזור של פחד למחזור של תיקון", הוא סבור. "כשהקהילה חוזרת - גם הכלכלה חוזרת". מבדיקה עולה כי הממוצע נע סביב 14,500 אלף שקל למ"ר, כך שברור כי המחירים חזרו לתקופת טרום המלחמה. להערכתנו, גם המעבר לדירות עם ממ"ד משפיע ומייצר ביקושים גבוהים יותר.

גם בשוק השכירות נרשמה מגמה ברורה: דירות עם ממ"ד רשמו עליות מחירים חדות יותר מדירות ללא ממ"ד. שכר הדירה לדירת 3 חדרים בעיר עלה בכ-22% בשנה האחרונה - תופעה שמופיעה גם בערים אחרות בצפון אך בעוצמה נמוכה בהרבה. "הביקוש לממ"ד הפך למרכיב המרכזי", מוסיף גסטפרוינד. "ברחבי הצפון רואים את זה, אבל בקריית שמונה זה מוחשי הרבה יותר. הדירות החדשות מתומחרות גבוה, לא רק בגלל איכותן, אלא בגלל שהן מספקות ביטחון".

לפי הלמ"ס, מחוז הצפון רשם בשנת 2025 עלייה שנתית של 3.8% במדד מחירי הדירות אך המדד הארצי מסתיר שונות גבוהה: ערים שלא נפגעו פיזית צמחו יותר, בעוד קריית שמונה נעה באיטיות יחסית. ברשות המסים דווח כי בשנה האחרונה נמכרו בעיר כ-90 דירות בלבד - עלייה לעומת 2024 אך עדיין פחות משליש מהממוצע הרב-שנתי. שכר הדירה בעיר עומד כיום סביב 3,900-4,500 שקל לדירת 4 חדרים, מה שמייצר תשואות גולמיות של 4.3%-3.3%.

עוד ב-

יגאל דמרי, יעקב אטרקצ'י ועידו חג'ג': "זה מה שיקרה בשוק הנדל"ן"

לכתבה המלאה

​המדינה מקדמת תכניות שיקום עירוניות ופרויקטים לחיזוק מבנים, לצד עשרות מיליוני שקלים לתשתיות ותמריצים לתושבים חוזרים. נכון לקיץ 2025, כ-65% מהמפונים כבר שבו לעיר, אך חלק מהשכונות עדיין מתמודדות עם ושירותים ציבוריים חלקיים. "קריית שמונה היא מקרה מבחן חשוב", מסכם גסטפרוינד. "אם תהליך השיקום ילווה במדיניות חכמה של תמריצים ותכנון, נוכל לראות כאן מודל לעיר קו-עימות שמצליחה לצמוח דווקא מתוך המשבר".