נדל"ן ותשתיות

המתווך לא דיווח לכם על בעיה בנכס? זה מה שצפוי לו בקרוב

ברשם המתווכים רוצים לעשות סוף לחוסר השקיפות של חלק מהמתווכים. שאלון חדש שעבר להערות הציבור יחייב את המתווך לגלות את כל הפרטים על הנכס, אחרת הוא צפוי לעמוד בפני סנקציות. הנה השאלות המרכזיות

איציק יצחקי | 23/11/2025 16:06 1

מתווכים-אילוסטרציה AI (צילום shutterstock)

סיפורים רבים על מתווכי נדל"ן מגיעים בשנים האחרונות לבתי משפט. חלק מהם נוגעים לחובת הגילוי. התובעים טוענים כי המתווך לא סיפר להם על בעיית רטיבות בנכס, על הערת אזהרה שעליה ידעו בעלי הדירה או על עסקה קודמת שכשלה בשל בעיות הקשורות לרישום הנכס בטאבו.

הרפורמה החדשה יצאה לדרך במרץ האחרון ניסתה לעשות סדר: היא דורשת להעביר מידע מהותי ללקוח, כגון בעלי הזכויות והרישום של הנכס, שטח הנכס, מידע מהותי שהתגלה בביקור בנכס ועוד. במידה והמתווך לא יאמר את כל המידע הדרוש, הוא ייאלץ להתמודד עם סנקציות, לרבות התליית רשיונו.

הרפורמה כוללת גם כללים חשובים לפרסום נכסים וכללי הגנת פרטיות. אחד הכללים החשובים הוא האיסור להשתמש בפרטי אדם שהתעניין בנכס מסוים כדי להציע לו נכסים אחרים. כיום, אלפי מתווכים בישראל שולחים הודעות פרטיות ללקוחות מהעבר, גם אם לא היו לקוחות שלהם.

רטיבות במרפסת (shutterstock)

בסוף השבוע החליטו ברשם המתווכים במקרקעין לפרסם להערות הציבור טיוטת שאלון לבעל הנכס. השאלון פורסם בהמשך לכניסתן לתוקף של התקנות. המתווכים לא יוכלו לשנות את הנושאים, אלא רק את ניסוח השאלות, לא יאוחר מה-1 בדצמבר. ל-ice הגיע השאלון המלא והוא מפורסם כאן כעת. אם הרפורמה תעבור, אלה יהיו השאלות שכל מתווך יידרש לשאול את בעלי הנכס ולהעביר את המידע גם לקונים. כל הפרה של אלה, עלולה להוביל לסנקציות נגד המתווך.

כל השאלות הבאות דורשות גם פירוט של המתווך, במידה והתשובה עליהם חיובית:

1. האם יש רטיבות/רטיבויות בנכס?

2. האם יש חריגות בנייה בנכס?

3. האם קיימים ליקויים מהותיים בתשתיות הנכס, לרבות מים, חשמל, ביוב וגז?

4. האם התקבל מידע רשמי ממחלקת ההנדסה ברשות המקומית בנוגע לסטטוס "בניין מסוכן"?

5. האם ננקטו הליכים משפטים ובכלל זה הליכים פליליים/מנהליים הנוגעים לבניית הנכס או לשימוש בו?

6. האם קיימות חוות דעת מקצועיות הנוגעות לנושאים מהותיים באשר לנכס, למעט חוות דעת שמאיות?

7. האם יש צורך בהחזקה מיוחדת או בשימוש בדרך מיוחדת בנכס על מערכותיו בכדי למנוע פגיעה בנכס, במשתמש בנכס או באדם אחר?

8. האם קיימים ליקויים אחרים בנכס?

9. האם קיימים מטרדי רעש, ריח, קרינה, או מטרדים אחרים הפוגעים באיכות החיים בנכס?

השאלון הזה עלול להוביל לעבודה מאומצת יותר של המתווכים. עד היום, מתווכים לא תמיד שואלים האם קיימים מטרדי רעש או קרינה, על תחזוקה חריגה שהנכס זקוק לו, על בעיות בתשתיות וחלקם אפילו סירב להעביר את חוות הדעת השמאית. הסיבה לכך היא המחיר. לעתים שמאי מקרקעין קובע כי המחיר של דירה מסוימת נמוך משמעותית ממחיר השיווק. למתווך עדיף לא להראות את השומה, משום שקונה פוטנציאלי לא יסכים לרכוש את הבית במחיר הזה.

אם הרפורמה תעבור, למתווך לא תהיה ברירה - הוא יהיה חייב לגלות ללקוח כי המחיר בשומה נמוך ממחיר השיווק. האם הוא "יורה לעצמו ברגל"? לא בטוח. יכול להיות שכך המתווכים יבינו שמחיר השיווק גבוה מדי. בעל נכס שירצה לשווק את הנכס במחיר הזה עלול להוריד את המחיר מלכתחילה.

עוד ב-

כמה מרוויח מתווך נדל"ן וכמה פועל בניין? הנתונים נחשפים

לכתבה המלאה

ברור שאפשר לעקוף את הדרך הזו: בעל נכס שיידע שיש חובת גילוי עשוי לא לדווח למתווך על השומה, אבל הוא מסתכן באפשרות שזה יתגלה מאוחר יותר. ההערכה היא שהרפורמה החדשה תפחית עומס בבתי המשפט מצד אחד, ותחשוף את המתווכים לתביעות מהצד השני. בשבועות הקרובים, כך מעריכים המתווכים, הרפורמה תעבור כך שבקרוב מאוד תידרשו למלא יחד עם המתווך שאלון בכל פעם שתרצו למכור דרכו את הנכס.