היזמים ונוטלי המשכנתאות ממתינים להחלטת הריבית של בנק ישראל היום (שני). יש להם סיבה טובה: המדד התכנס ליעד זה החודש השני ברציפות (2.5%). ירידת ריבית מפחיתה את עלויות המימון של היזמים ומורידה את הנטל מרוכשי המשכנתאות. ככל שהריבית נמוכה יותר, הביקוש לדירות גבוה יותר וזאת בשורה טובה נוספת ליזמים.

מה שמושפע לא מעט מהריבית הוא שוק הדיור להשכרה ארוכת טווח. בשלוש השנים האחרונות השוק הזה נכשל כישלון חרוץ: הריבית עלתה, היזמים הבינו שלא כלכלי להם לבנות דירות מגורים להשכרה ארוכת טווח וההיצע פחת. זאת רק אחת הסיבות (אבל בוודאי לא היחידה) לעליית מחירי השכירות בישראל.

דיור להשכרה באשקלון (אזורים ליבינג)

אז מה ירידת ריבית הערב תעשה לשוק? ראשית, היא תטיב עם רוכשי המשכנתאות. בניגוד לציפיות הגבוהות, מדובר בירידה ריאלית של 70-150 שקל למשכנתא ממוצעת, תלוי בתמהיל. אם לקחתם מרכיב פריים גבוה, זה ישפיע יותר, כפי שזה השפיע יותר כלפי מעלה כשהריבית עלתה.

בוא נראה מה יקרה אם הריבית תרד בחצי אחוז בשתי ההחלטות הקרובות, בהנחה שהמשכנתא היא בגובה 1.5 מיליון שקל. חצי ממנה בריבית קבועה לא צמודה וחצי במסלול פריים. נניח שלקחתם משכנתא עם ריבית בגובה של פריים מינוס 0.5%. ההחזר החודשי של כלל המשכנתא הוא 8,216 שקל.

מה יקרה הערב לבעלי המשכנתאות הנמוכות? (לחץ להגדלה)

בפועל, ירידה של חצי אחוז תוריד רק את החלק אליו צמוד הפריים. במקרה כזה, תשלמו 7,983 שקל. כלומר, יש כאן ירידה משמעותית של 233 שקל. למה זה כל כך משמעותי? כי ריבית הפריים מהווה מחצית מההלוואה. במקרה שבו המשכנתא תהיה בגובה 2 מיליון שקל, תשלמו במקום 10,954 שקל לחודש, 10,645 שקל - הבדל של 309 שקלים. ירידה בריבית של רבע אחוז, תגרום להפחתה של עד 150 שקל במשכנתאות הגבוהות - לא יותר.

הריבית משפיעה גם על שווי הדירות. ירידת הריבית תביא להפחתה משמעותית של מחירי המשכנתאות וההחזר החודשי ללווים. מגבלת רכישת הדירה של משקי הבית מושפעת מההון העצמי שברשותם ומיכולת החזר המשכנתא. שלישית, ירידת הריבית תאפשר לרוכשים לקבל הלוואות בהיקף גדול יותר ובמחיר נמוך יותר, מה שיביא לכוח קניה גדול יותר באופן משמעותי מצד הביקוש לדירות. 

לדברי מאיר וידר, מנכ"ל וידר משכנתאות, "ירידה של 0.25% בפריים נשמעת קטנה, אבל בפועל היא מקלה מידית על משקי הבית. במשכנתא ממוצעת בגובה 1.5 מיליון שקל שבה כ-500 אלף שקל צמודים לפריים, ההחזר יורד בכ־70-80 שקלים בחודש, כלומר חיסכון של כ-900 שקל בשנה וכ־20 אלף שקל לאורך חיי ההלוואה. עבור משפחות עם רכיב פריים גבוה יותר, ההשפעה אף גדולה יותר. אם אכן נראה הורדת ריבית, זה זמן נכון לבחון מחזור משכנתא ושיפור תנאים שיכולים להחזיר אלפי שקלים לתקציב החודשי".

ומה לגבי מחירי השכירות? הם ממשיכים לעלות גם בשנים האחרונות ובאופן ניכר. אין ספק שעליה במחירי הדירות תמשיך את המגמה של עליית מחירי השכירות. כמו כן, התשואה על נכסים חסרי סיכון יורדת.

השקעה בדירות נחשבת השקעה סולידית בסיכון נמוך בדומה לאג"ח או פיקדונות. כמו כן, ירידת הריבית מביאה לירידה בתשואות שניתן לקבל על נכסים בסיכון נמוך. בשל כך, למשקיעים עדיף להשקיע פחות בנכסים פיננסים (יחד עם השיפור הצפוי בשווי הדירות) ולהסיט חזרה את השקעתם לתחום הדיור.

לדברי דניאל אג'ם, מנכ"ל Barnes Israel, "ירידת הריבית הצפויה עתידה לשנות את תמונת השוק כבר עכשיו. בחודשים האחרונים הרגשנו התעוררות מתמדת, וכעת, עם הורדה צפויה של הריבית, אנחנו צופים לראות חזרה של רוכשים מקומיים ומשקיעים מחו״ל לשוק היוקרה. עבור רבים זו הייתה נקודת ההמתנה האחרונה.

עוד ב-

מה יקרה למשכנתא שלכם אם הריבית תרד בחצי אחוז?

לכתבה המלאה

"המסר לרוכשים ברור: כשהריבית יורדת, המימון נהיה משתלם יותר, והשוק מתחיל לזוז לפני שהמחירים מגיבים. מי שנכנס עכשיו נהנה מיתרון משמעותי לפני שהמוכרים ישובו לעמדת כוח ויחלו להקשיח עמדות. בישראל, במיוחד בסגמנט היוקרה שבו הביקוש הבסיסי תמיד קיים, המהלך הזה צפוי להאיץ עסקאות וליצור סביבה שיכולה להוביל לעליות מחירים כבר בטווח הקרוב".